44. Ставки капіталізації та дисконтування
Коефіцієнт капіталізації – ставка, застосовувана приведення потоку доходів до єдину суму вартості.
Коефіцієнт капіталізації відбиває норму прибутковості інвестора.
Коефіцієнт капіталізації - компенсація, яка д.б. виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, за ризик, за ін. фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями.
Ставка капіталізації складається з 2-х ставок:
- Ставка доходу на капітал;
- Норми повернення капіталу.
Ставка доходу на капітал найчастіше будується методом кумулятивної побудови (підсумовування).
Ставка доходу капітал розбивається кілька складових. В якості базової застосовується безризикова ставка доходу і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризиків, пов'язані з особливостями об'єкта нерухомості, що оцінюється (премія за ризик, низьку ліквідність, за інвестиційний менеджмент).
Існує 3 способи розрахунку норми повернення капіталу:
1) ціна нерухомість не змінюється, тобто. відшкодування капіталу відбудеться у момент перепродажу об'єкта;
2) вартість нерухомості знижується, тобто. Необхідно передбачати відшкодування суми інвестицій, вкладених у об'єкт нерухомості. У разі сума можливих інвестицій д.б. отримана з поточного доходу;
3) вартість нерухомості росте – у разі норма повернення капіталу складається з частини ЧОД
Ставка дисконтування як ставка складного відсотка розраховується на основі даних про скоєні угоди з аналогічними угодами.
Механізм розрахунку полягає в реконструкції припущень про величину майбутніх доходів та подальше зіставлення майбутніх грошових потоків з початковими інвестиціями (ціною купівлі).
При цьому розрахунок варіюватиме взалежно від обсягу вихідної інформації та розміру оцінюваних прав.
Ставку дисконтування з даних про продаж виділено не м.б., т.к. її можна розрахувати без виявлення очікувань покупця щодо грошових потоків.
45. Метод прямої капіталізації
Метод прямої капіталізації використовується, якщо прогнозуються постійні чи плавно змінюються з незначним темпом доходи. В основі даного методу лежить визначення ставки капіталізації, яка являє собою коефіцієнт капіталізації, що враховує як чистий прибуток, що отримується від експлуатації об'єкта нерухомості, що оцінюється, так і відшкодування капіталу, витраченого на придбання цього об'єкта.
У загальному випадку ставка капіталізації визначається як:
p align="justify"> Метод прямої капіталізації - визначення вартості об'єкта нерухомості шляхом поділу величини річного доходу на відповідний цьому доходу коефіцієнт капіталізації.
Метод прямої капіталізації встановлює зв'язок будь-якого доходу, обчисленого наприкінці першого року, наступного за датою оцінки, з вартістю об'єкта нерухомості (Vo) у вигляді норми грошових потоків (мультиплікатора чи коефіцієнта капіталізації).
Метод включає техніки мультиплікаторів валового доходу, техніки коефіцієнтів капіталізації і техніки залишку.
46. Метод капіталізації за нормою віддачі
p align="justify"> Метод капіталізації за нормою віддачі встановлює зв'язок величин чистого операційного доходу, обчислених для кожного року всього прогнозного періоду, і вартість реверсії на кінець останнього року прогнозного періоду з вартістю об'єкта.
Метод включає ряд технік, які різняться між собою вибором типу капіталізованого доходу і способом капіталізації:
техніки безпосередньогодисконтування;
техніки іпотечно-інвестиційного аналізу
Техніки безпосереднього дисконтування забезпечують визначення вартості об'єкта нерухомості через дисконтування потоків чистих операційних доходів (IO) та реверсії VOn з використанням локальних (для періодів) та середніх величин загальної норми віддачі YO:
Середня величина загальної норми віддачі визначається обробкою ринкової інформації про прибутковість інвестиційних проектів, пов'язаних з придбанням та прибутковим використанням об'єктів, або з використанням інформації про прибутковість альтернативних проектів, найближчих до типу об'єктів, що оцінюється, за рівнем ризиків.
Для визначення середньої величини загальної норми віддачі YO використовуються такі техніки:
техніка кумулятивної побудови;
техніка порівняння з альтернативними проектами;
техніка порівняння продаж;
техніка моніторингу ринкових даних
Техніка дисконтування з підсумовуванням ризиків (техніка кумулятивної побудови) полягає у підсумовуванні величин, що відображають рівень ризику даного проекту.
Техніка порівняння продажів полягає в аналізі даних щодо скоєних угод купівлі-продажу з метою відтворення припущень інвестора щодо майбутніх вигод від володіння нерухомістю. За підсумками схеми грошових потоків проекту визначається внутрішня норма прибутку проекту.
Техніка моніторингу ринкових даних полягає у аналізі ретроспективних ринкових даних з метою визначення поточних перспективних значень норм прибутку. При цьому слід використовувати кореляційні зв'язки тенденцій зміни прибутковості інвестицій у нерухомість із тенденціями зміни інших інструментів фінансового ринку.