Чи є підвал будинку спільним майном власників МКД Позиції ВАС РФ
Що є спільним майном власників приміщень у багатоквартирному житловому будинку на думку Президії Вищого Арбітражного Суду РФ
На думку ВАС РФ, якщо на момент приватизації першої квартири в будинку спірне підвальне приміщення було враховано, сформовано, це означає, що воно вже було призначене для самостійного використання і не є спільною частковою власністю. Таким чином, право громадян-власників на сприятливі умови проживання у багатоквартирному будинку поставлено Вищим Арбітражним судом України у залежність від сумлінності посадової особи (осіб), які у період до приватизації першої квартири в будинку «враховували» приміщення підвалів як самостійні об'єкти, незважаючи на те, що в них були інженерні комунікації, необхідні для обслуговування всього будинку. Крім того, ВАС Україна не побажала взяти за основу тезу про те, що «призначеність визначається первинно не в процесі користування, а зовсім на іншій стадії, на стадії задуму, визначення мети, проектування та будівництва, вкладення інвестицій. Призначення будівлі та її приміщень фіксується в експлікації до поверхового плану приміщень, у документах» (Дроздов І.А. Поняття та ознаки житлового приміщення / Закон. 2006. N 8.) Зміна призначення приміщення мала супроводжуватися винесенням інженерних комунікацій за межі нежитлового приміщення ( переобладнанням), а не автоматичним та довільним внесенням до реєстрів та книг обліку відповідної інформації про те, що відтепер підвал будинку є приміщенням складу чи магазину. Довільність зміни призначення приміщення посадовими особами без чіткої регламентації даної процедури означає лише те, що призначення де-юре не змінювалося. Фактичне використання не за призначенням не тягне за собою правовихнаслідків для долі технічного підвалу — якщо там знаходяться інженерні комунікації, перелік яких визначений у Постанові Уряду № 491, то підвал є технічним та є спільною власністю власників приміщень у будинку.
Слід зазначити, що з вищевикладеного і виходили раніше арбітражні суди під час розгляду подібних справ за позовами Товариств власників житла. Нижченаведені роз'яснення ВАС Україна практику «скоригували».
1. ТСЖ — це процесуальний, а чи не матеріальний позивач у справі, отже термін строк позовної давності обчислюється не з освіти ТСЖ, і з моменту коли про порушення прав дізналися самі власники приміщень вдома. Власники повинні уповноважити товариство на звернення до суду:
З тлумачення у взаємозв'язку названих норм випливає, що пред'являючи до арбітражного суду позов про визнання права спільної часткової власності, товариство не могло мати самостійного економічного інтересу, відмінного від інтересів його членів. Воно уповноважено діяти лише в інтересах власників приміщень у будинку, які і є матеріальними позивачами у справі.
Висновки судів про наявність у товариства прав матеріального позивача та необхідність обчислення строку позовної давності з моменту утворення товариства є невірними. Товариство бере участь у подібних справах як законний представник власників приміщень. При цьому власники приміщень у будинку мають надати товариству право на звернення до суду з подібним позовом. Однак у справі таких документів немає і судами не перевірялося, чи наділили власники приміщень необхідними повноваженнями товариство.
Не обговорювалося судами і питання, чи може товариство, зобов'язане в силу закону представляти інтереси всіхвласників, від свого імені вимагати визнання права спільної часткової власності на об'єкт нерухомості (частина будинку), якщо право власності на нього зареєстровано за одним із власників, якому належить і частина житлових приміщень у будинку, про що свідчить витяг з Реєстру власності Санкт-Петербурга, залучена до справи. "
2. Наявність інженерних комунікацій у підвалі ще означає, що це приміщення підвалу — загальна пайова власність:
Проведення будівельно-технічної експертизи, що відповідає лише на питання про наявність інженерних комунікацій та обладнання у підвалі або відповідній частині підвалу, не дає підстав автоматично вважати цей об'єкт нерухомості загальною частковою власністю домовласників, що відповідає критеріям статті 36 Житлового кодексу України.
3. У підвалі можуть бути і приміщення,призначені для самостійного використання:
До загального майна домовласників відносяться приміщення, призначені для обслуговування кількох або всіх приміщень у будинку і не мають самостійного призначення. Одночасно в багатоквартирному будинку можуть бути й інші приміщення, які призначені для самостійного використання. , внаслідок чого їх правовий режим відрізняється від правового режиму приміщень, встановленого у пункті 1 статті 290 Цивільного кодексу України та частини 1 статті 36 Житлового кодексу України.
При розгляді справи Комітет представляв докази того, що спірний об'єкт (частина підвалу) був сформований з колишніх квартир і використовувався як самостійний об'єкт нерухомості з метою, не пов'язаних з обслуговуванням інших приміщень (квартир) будинку, ще до створення товариства тавиникнення права власності на квартири та кімнати у мешканців будинку”.
Тому правовий режим підвальних приміщень, як кількох власників приміщень у таких житлових будинках, що відносяться або не належать до спільної часткової власності, повинен визначатися на дату приватизації першої квартири в будинку.
Якщо станом на зазначений момент підвальні приміщення житлового будинку були призначені (враховані, сформовані) для самостійного використання в цілях, не пов'язаних з обслуговуванням житлового будинку, і не використовувалися фактично як спільне майно домовласниками, то право спільної часткової власності домовласників на ці приміщення не виникло. Інші підвальні приміщення, не виділені з метою самостійного використання, перейшли у загальну пайову власність домовласників як спільне майно будинку.
При цьому для визначення правового режиму названих приміщень не мало і не має значення наявність у них інженерних комунікацій, оскільки вони розташовані в кожному підвалі і самі по собі не породжують право спільної часткової власності домовласників на приміщення, що вже виділені для самостійного використання, не пов'язані з обслуговування житлового будинку.
Оскільки саме приватизація громадянами житла була підставою появи в одному будинку кількох власників та виникнення у них права спільної часткової власності на спільне майно будинку, у тому числі на технічні поверхи та підвали, то це право щодо кожного будинку виникло лише один раз – у момент приватизації першого приміщення у будинку.
За цих умов висновок суду першої інстанції про визначення режиму такого майна на момент введення в дію Житлового кодексу України, а також висновки судів апеляційної та касаційної інстанцій, які встановилиналежність спірних підвальних приміщень до спільного майна домовласників виходячи з наявності в них інженерних комунікацій, що з'явилися ще на момент розгляду спору в суді, є невірними внаслідок неправильного застосування закону.
Для розгляду справи судам належало передусім з'ясувати, чи були спірні підвальні приміщення призначені для самостійного використання на момент приватизації першої квартири в будинку, і на підставі встановлених обставин визначити, чи дані приміщення належать до спільного майна будинку.
Однак у матеріалах справи немає доказів, що дозволяють відповісти на це питання, яке судами не вивчалося та в судових актах не відображено.
Тим часом без встановлення того, до якого виду власності належать спірні підвальні приміщення, неможливо визначити правове становище сторін у справі у суперечці з приводу цієї власності, що виникла між ними, а також вирішити справу по суті заявлених вимог з урахуванням застосовних норм законодавства".
Повернутися в узагальнення: Судова (арбітражна) практика: технічні підвали в багатоквартирному будинку як майно власників приміщень. Питання призначення приміщень, визнання права, витребування із незаконного володіння