Чому передмістя таїть у собі загрозу для ринку міського житла
Олексій Чемоданов, аналітик ринку нерухомості, керівник аналітичного центру «Індикатори Нижегородської Нерухомості», розповів про те, що відбуватиметься на ринку заміської нерухомості Нижегородської області найближчим часом. І пояснив, чому передмістя таїть загрозу для ринку міського житла.
Ринок просів на 45%
– Як аналітик, я спеціалізуюся на ринку багатоквартирного міського житла. За родом діяльності відстежую всі процеси, що відбуваються на цьому ринку. Тому впевнено можу стверджувати про те, що сьогодні міський ринок зазнає серйозної конкуренції з боку приміського багатоквартирного та малоповерхового житла. Судіть самі.
Перше півріччя 2015 року для міського житлового будівництва виявилося непростим. Насамперед у Нижньому Новгороді спостерігається різке зниження обсягів введення житла в експлуатацію: 116 тис.кв.м – на 45% менше у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. При цьому основну частку об'єктів складали два забудовники, два традиційні лідери («Житлобуд-ПН» і «Старт-Буд»). Щоб було зрозуміло, уточню: сьогодні у місті ведуть будівництво близько 80 компаній-забудовників.
Попит упав – майже наполовину
Ще одна основна тенденція – різке зниження попиту та кількості нових проектів.
Багато забудовників просто не починають будівництво, чекаючи, коли зникне невизначеність, що склалася на ринку, коли проясниться ситуація. В результаті, якщо у першому півріччі 2014 року на території Нижнього Новгорода було розпочато будівництво 35 будинків, то за аналогічний період 2015 року – лише 17. Це, безумовно, позначиться на обсягах введення 2016-2017 років.
Водночас, практично всі забудовники говорять про зниження попиту. Але ніхто не уточнює, наскількисаме він знизився. Опосередковано обсяги спаду характеризує статистика видачі іпотечних кредитів: у першому півріччі 2015 року їх було видано на 37% менше, ніж за аналогічний період 2014 року.
Вторинка дешевшає, нове житло – ні
Неоднозначною є і цінова ситуація на ринку міського житла. Головний тренд - ціни на готове житло, що будується, розійшлися. Якщо вторинка в 2015 році спочатку зупинилася в ціновому зростанні, а зараз ми спостерігаємо збільшення темпів зниження цін на вторинне житло, то вартість житла, що будується, не знижується. Звичайно, на ринок вийшли нові дорогі житлові комплекси («Атлант-сіті» та «Дворянський»), що підвищило середній рівень цін. але й інших проектах де вони знижуються.
Менше та дешевше
- Покупці, що залишилися на ринку, в таких умовах все частіше звертають погляди на ринок багатоквартирного приміського житла. Виник він зовсім недавно, 2014 року. Саме тоді в передмісті активно заявили про себе великі проекти: «Червона галявина», «Академічний», «Анкундинівський парк», «Пори року», «Smart city», «Окський берег», «Акварель». Аналіз заявлених у даних проектах обсягів будівництва дозволяє зробити несподіваний висновок: за своїми обсягами ці проекти не поступаються, а іноді й перевершують найбільші проекти будівництва міського житла.
- Зокрема, «Пори року» за своїми обсягами можна порівняти з ЖК «Квіти» та ЖК «Південь». А «Анкундинівський парк» на 200 тис.кв.м більше найбільшого на сьогодні у місті ЖК «Квіти». Причому в передмісті в своїй масі будується саме житло економ-класу - найбільш затребуваний формат. Наприклад, 44% усіх студій зводиться у приміських проектах Богородського та Кстівського напрямів (розташованих не далі 15 км від міста). Тут зводиться 35% однокімнатних квартир, 21% - двокімнатних. Житло упередмісті компактніше - менше по площах. В результаті і абсолютна вартість квартир тут менша. Наприклад, в «Окському березі» квадратний метр житла коштує на 30% дешевше, ніж у найближчому Пріокському районі. А якщо враховувати, що площі квартир в «Окському березі» менше, то ця різниця ще вища.
Покупці їдуть за місто
– Все це забезпечить ринок заміського житла покупцями найближчими роками, – зробив висновок Олексій Чемоданов. - У цей же час ясно будуть окреслені плюси та мінуси заміського проживання, коли розпочнуться вторинні продажі. В результаті і позначиться справжня ринкова вартість заміського житла.