Договір оренди Якщо Ви орендодавець
У цій статті будуть надані рекомендації, які слід враховувати орендодавцю під час укладання договору оренди. Насамперед розглянемо визначення оренди, що надається Цивільним кодексом. Відповідно до ст. 606 ЦК України за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачеві) майно за плату у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування.
Андрій Шиндін, юрисконсульт, спеціально для ІА "Клерк.ру"
Тому неправильно буде вказувати в договорі (як це іноді зустрічається), що Орендодавець передає Орендареві майнов оренду. Необхідно вказати, чи передається майно уволодіння та користування або тільки вкористування.
У цьому необхідно враховувати, що титул володіння, відповідно до ст. 305 ЦК України, надає право орендарю на застосування заходів захисту, передбачених главою 20 ЦК України, тобто на пред'явлення негаторних (усунення перешкод у користуванні орендованим майном) та віндикаційних (витребування орендованого майна) позовів, у тому числі і до орендодавця. Таким чином, вказавши в договорі, що ви передаєте орендарю майно у володіння та користування, ви фактично надаєте йому, у певному сенсі, «зброю» проти себе. Тому в договорах оренди вказуйте, що майно надається орендарю тільки в користування .
У орендних відносинах орендодавець найчастіше стикається з двома проблемами:
1) Забезпечення безперебійності отримання орендних платежів;
2) Необхідності найпростішого та найшвидшого розірвання договору оренди.
Вирішення 1-ї проблеми допоможе вирішити використання правового інституту забезпечення зобов'язань. Серед видівзабезпечення зобов'язань, зазначених у главі 23 Цивільного кодексу України, до договорів оренди підходить лише один – неустойка. Але, якщо орендар «утік», не заплативши, її отримання дуже проблематично. Необхідно звертатися з позовом до арбітражного суду, отримувати виконавчий лист, потім належить спілкування із судовими приставами, розшук майна боржника. Враховуючи, що в даний час розмір пені становить 0.1% за день прострочення, а суди вкрай рідко стягує суму неустойки, що перевищує 50% заборгованості, то витрачений час не дуже себе окупить. Застосування інших заходів забезпечення зобов'язань у договорах оренди є досить проблематичним, оскільки малоймовірно, щоб звичайний орендодавець офісного приміщення забезпечення зобов'язань зі сплати орендної плати надав якусь заставу або навів поручителя.
Одним із таких способів є обов'язок орендаря сплатити орендну плату за останній місяць оренди. По-перше, Ви матимете гарантію від того, що орендар «втече, не заплативши». По-друге, передбачте у договорі, що з цієї суми Ви маєте право в односторонньому порядку утримувати пені, штрафи тощо. У цьому випадку Ви відразу позбавитеся значної кількості потенційних проблем у відносинах з орендарем. Ще краще буде, якщо в договорі оренди Ви передбачите внесення орендарем крім плати за останній місяць так званого «забезпечувального платежу», з якого й будуть проводитися утримання пені та штрафів.
Розірвання договорів оренди з ініціативи орендодавця присвячено ст. 619 ЦК України. Відповідно до цієї статті на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірвано судом у випадках, коли орендар:
1) користується майном із суттєвим порушенням умов договоручи призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
2) суттєво погіршує майно;
3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу не вносить орендної плати;
4) не здійснює капітального ремонту майна у встановлені договором оренди строки, а за відсутності їх у договорі у розумні строки у тих випадках, коли відповідно до закону, інших правових актів або договору виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Договором оренди можуть бути встановлені інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до пункту 2 статті 450 Цивільного Кодексу (що також передбачає розірвання договору оренди тільки в судовому порядку).
При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору лише після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання у розумний строк.
Виходячи з положень цієї статті поширена думка, що розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця можливе тільки в судовому порядку.
Однак ця думка є помилковою. Відповідно до пункту 3 статті 450 ЦК України сторони можуть передбачити у договорі підстави одностороннього позасудового розірвання договору. При цьому будь-яких вказівок на те, що пункт 3 ст. 450 ЦК України до договорів оренди не застосовується, немає.
Як підстави для розірвання договору оренди рекомендую передбачати:
- одноразове прострочення внесення орендної плати;
- виконання орендарем без погодження з орендодавцем будь-яких робіт, що ведуть до перепланування приміщення, у тому числі встановлення будь-яких конструкцій, та/або які зачіпають несучі стіни;
- рештаоб'єкта оренди у суборенду без погодження з орендодавцем.
- будь-які інші дії, що тягнуть за собою погіршення об'єкта оренди.
- Порушення правил пожежної безпеки.
Іноді орендарі намагаються оскаржити можливість встановлення договором оренди такої підстави для розірвання договору, як одноразове прострочення сплати орендарем орендної плати, посилаючись на те, що ст. 619 ЦК України передбачає можливість розірвання договору лише за неодноразового прострочення внесення орендних платежів.
Тим часом можливість встановлення такої підстави розірвання договору оренди підтверджується п.26 вищеназваного Огляду.
Строк повідомлення про розірвання договору слід встановлювати якнайменший. Майно орендаря, що залишилося в приміщеннях, що орендуються, після дати розірвання договору, Ви можете (якщо є яка-небудь заборгованість орендаря) утримувати до погашення орендарем даної заборгованості (ст.ст. 359-360 ДК РФ). Законність дій орендодавця щодо утримання майна орендаря у разі підтверджується і судовою практикою (п.14 вищеназваного Огляду практики).
У жодному разі не дозволяйте орендарю здавати приміщення в суборенду. Зрештою, це може вилитися в те, що Ви втратите реальний контроль над зданим в оренду приміщенням і не знатимете, хто саме там знаходиться. Все це дуже негативно позначиться на безпеці Вашого бізнесу.
Щоб уникнути різних конфліктних ситуацій, рекомендується передбачати в договорах оренди хтось здійснює підготовку офісу до зимового періоду, заборону на підключення електроприладів, потужність яких перевищує встановлене навантаження електропроводки тощо.
У разі встановлення строків платежу слід передбачити внесення орендарем орендноїплати на початок відповідного місяця оренди. У цьому випадку, при простроченні орендарем орендної плати Ви зможете реалізувати наступну схему дій. Припустимо, у договорі оренди встановлено обов'язок орендаря внести орендну плату до 25 числа місяця, що передує відповідному місяцю оренди. Орендар допускає прострочення оплати. Враховуючи, що у договорі оренди передбачена можливість розірвання договору у разі одноразового прострочення внесення орендарем орендної плати, Ви можете повідомити орендаря про розірвання договору з 1-го числа наступного місяця. Це дуже сильно дисциплінує орендарів щодо своєчасності сплати орендної плати.