Договір ренти та його ризики, Юридична консультація
Різні сторінки нашого порталу вже розкрили багато аспектів різних варіантів відчуження житла або його придбання. Ми говорили про його купівлю-продаж, про дарування та отримання у спадок, а також про мене. Кожен такий варіант цілком дозволяє перетворитися на законного власника нерухомості будь-якого типу на найрізноманітніших умовах. Але в переліку маніпуляцій з нерухомістю можна виділити зовсім особливу групу договорів, що відрізняються своєю специфікою і тому розташовуються трохи окремо від усіх інших.
В яких би обставинах не знаходилася будь-яка людина, їй від природи властива потяг до чогось кращого, комфортнішого, зручнішого. І природно, що це прагнення людина поширює і своє житло. Але нерідко ні він сам, ні його сім'я не в змозі навіть наблизитися до можливості придбання квартири: доходи не блищать великими сумами, а банки не погоджуються навіть на найскромніші кредити. І багаті дідусі, які володіють нафтовими свердловинами в Техасі, не стукають у двері, щоб облагодіювати. Чи безнадійне таке становище?
Юридична консультація за договорами ренти
Юридична консультація щодо договорів ренти проходить у нас в офісі. Ми укладаємо подібні договори та ведемо судові суперечки щодо ренти. Читайте з перших рук, у чому особливості договору ренти та звертайтеся за юридичною допомогою до нас, якщо зіткнулися з питаннями, які не можете вирішити.
Суть договору ренти
Як показує практика - навіть у такому розкладі можна знайти сприятливу можливість. Наприклад, десь зовсім неподалік мешкає якийсь пенсіонер, якому вік вже не дає можливості нормально організувати свій побут, а розміри пенсії покриваютьтільки квартирні платежі, та й то не кожен місяць. І єдиним його ресурсом залишається лише сама квартира. І він може цілком готовий її обміняти на можливість без проблем пройти залишок свого життєвого шляху. А ви готові ці проблеми для нього вирішити, стаючи платником ренти. Залишилося лише надати вашим взаємним інтересам законної форми.
Приклади договорів ренти у дії
Оренда нерухомості
А тепер розберемо іншу ситуацію, коли предметом ренти стає передається вам як платнику ренти автомобіль, вартість якого – триста тисяч рублів, а величина щомісячної виплати – п'ять тисяч рублів. Якщо взяти за основу той же середній період у десять років, то загальна сума, виплачена за цей часовий проміжок, дорівнюватиме 10 х 12 х 5 000 = 600 000 (шістсот тисяч) рублів. Ось у цій ситуації ви переплатили суму, що дорівнює ще одному автомобілю – триста тисяч рублів.
Кожен із подібних договорів існує своя, абсолютно обов'язкова, встановлена нотаріальна форма, і кожен такий договір у разі нерухомого майна, що також абсолютно обов'язково, має бути зареєстрований на державному рівні. Права сторін цілком дозволяють їм ухвалити самостійне рішення про те, як саме майно перейде від власника до платника ренти – безкоштовно або на платній основі.
Коли загальна структура та суть договору ренти стала зрозумілою – заглибимося в деталі.
Договір постійної ренти та його умови
Якщо рента – постійна, то одержувачами ренти можуть бути як громадяни, а й організації некомерційного типу. А права одержувача ренти в тому випадку, якщо сторони договору не домовилися інакше, цілком можуть бути передані іншим особам, наприклад – як спадок.
Рента, яка платником ренти виплачується на постійній основі, може виплачуватись і у грошовій формі, і у формі натуральної, що означає, що одержувачу ренти , якщо це передбачає договір, можуть у вигляді ренти надаватися речі, виконуватись якісь роботи, можуть бути які послуги, і за вартістю вони повинні відповідати тій сумі, яка визначена як розмір виплати.
Виплати платника ренти можуть бути не обов'язково щомісячними, але обов'язково їхня сума, якщо її перерахувати на місяць, не повинна бути меншою, ніж величина прожиткового мінімуму, який на даній конкретній території визначений як мінімальний. Наприклад, такий платіж для Санкт-Петербурга може бути щонайменше, ніж 6 457 рублів 90 копійок.
Викуп постійної ренти
Згідно із загальним правилом, виплата ренти платником постійного типу – безстрокова. Однак якщо платник ренти забажає відмовитися від подальшої її виплати, він може це зробити, викупивши таку ренту. Цей викуп фактично означає, що одержувачу ренти виплачується одноразово певна грошова сума, і цьому зобов'язання по ренті повністю припиняються.
У ситуації, коли будь-який вид майна, який до того було передано по ренті, передавався спочатку лише за плату, і загальна величина його викупної суми при тому в самому договорі ніяк не була позначена, то ціна викупу цієї ренти дорівнюватиме величині річних рентних виплат. Наприклад, якщо рента виплачувалася раз на квартал, і кожна така виплата дорівнювала тридцяти тисячам, то величина викупу ренти складе 30 000 х 4 = 120 000 (сто двадцять тисяч) рублів.
Якщо рентне майно спочатку було передано на безоплатній основі, то реалізація викупу вимагатиме додатково до повної суми всіх належних за рік виплатта виплати повної вартості абсолютно всього переданого раніше обсягу майна, що визначається договором ренти.
Ясним видається розрахунок одержувача ренти. Він сподівається в основному на те, що виплати за своє майно він отримуватиме у найскромнішому випадку – до закінчення свого життєвого терміну. Цей розрахунок він на офіційному рівні твердо фіксує в документі, що не надає можливостей для викупу цієї самої ренти до моменту закінчення його життєвого терміну, або ж термін може бути зазначений інший, але він не перевищує тридцятирічної з моменту точної дати укладання позначки.
Весь пакет зобов'язань, які вони придбали, уклавши договір ренти, припинити право обидві його сторони. І подібне можливе при безлічі різноманітних ситуацій, причому всі ці ситуації повністю прописуються в договорі ренти, а якщо в ньому цього немає, то визначаються законом. Як наочна ситуація: виплати за подібною рентою були прострочені на досить значний термін, скажімо – на рік чи більше, а сам платник ренти офіційно увійшов до числа неплатоспроможних індивідуумів. У такому розкладі одержувач ренти усвідомлює марність продовження очікування будь-яких виплат у ті терміни, які йому потрібні, і в тому обсязі, на який він очікував, вже немає сенсу.
Довічний тип договору ренти має від постійної ренти кілька вагомих відмінностей.
Важливою відмінністю стає коло одержувачів ренти – стати одержувачем ренти може лише абсолютно громадянин. Договір ренти довічного типу обмежуються періодом життя – або громадянина, який був власником майна, або громадянина, якого такий власник вкаже. Самоочевидним наслідком цього стає умова того, що одержувач ренти абсолютно обов'язковому порядкупри укладанні договору просто має бути живий – інакше такий договір нікчемний. Громадян, які можуть стати одержувачами ренти, буває нерідко і кілька, а їх частки вважаються або рівними, або обов'язково передбачаються договором ренти.
При цьому в договорі довічна рента визначається саме як певна грошова сума, а отже – у ньому зазначаються її розміри. У разі передачі під виплату ренти майна на безоплатній основі такі розміри знову-таки повинні бути не обов'язково щомісячними, але обов'язково їх сума, якщо її перерахувати на місяць, не повинна бути меншою, ніж величина прожиткового мінімуму.
Порушення рентного договору платником ренти на значному рівні здатні призвести до того, що одержувач ренти скористається своїм правом вимагати від нього викупити ренту, аналогічно ренті постійного типу, або вимагати: договір – розірвати, а збитки – відшкодувати.
Якщо спочатку майно під ренту довічного типу було передано на безоплатній основі, то аналогічні порушення рентного договору платником ренти на суттєвому рівні здатні призвести до того, що одержувач ренти скористається своїм правом вимагати це саме майно повернути, яке вартість зарахувати в рахунок ціни викупу ренти. На практиці це формулювання означає, що викупна ціна знижується, і величина такого її зниження дорівнює вартості цього майна.
Приклад договору ренти довічного утримання з утриманням
Допустимо, рентним майном буде авто, його вартість – тридцять тисяч рублів, а щомісячний рентний платіж буде рівним трьом тисячам рублів. Порушення договору платника ренти обернеться поверненням автомобіля – і ще додатково шести тисяч рублів.
А ось платник ренти права викупити ренту не має,і виплачувати її зобов'язаний навіть у ситуаціях, коли майно буде пошкоджене або зазнає випадкової загибелі, що вкотре підтверджує ризики рентних договорів.
Ризики договору ренти довічного утримання з утриманням
Без ризиків не обходиться і той різновид загального масиву подібних договорів, який набув найбільшого поширення і передбачає довічний варіант утримання, що включає в себе і утримання. Передається в ньому виключно майно нерухоме - це може бути будинок, або квартира, або - ділянка землі. Відповідно в обмін на таку передачу сторона - платник ренти бере на себе зобов'язання - на довічній основі, включаючи утримання, містити або самого громадянина, що передав майно, або того, кого він вкаже.
Утримання, за визначеннями - це процес забезпечення людини, яка працює в основному через проблеми з його здоров'ям, необхідним комплексом засобів, необхідним йому для його існування.
Розмір щомісячного змісту визначатиметься платність чи безплатністю передачі майна.
Безкоштовний варіант передачі як мінімальний зміст у місяць передбачає суму дворазової величини прожиткового мінімуму, який на конкретній території майна, що передається, визначений як мінімальний. Формою може бути і гроші, і натуральний варіант.
Сторона, яка оплачує ренту, стає, звісно, власником нерухомості, але з обмеженими правами. Для неї немає можливості його відчуження, здачі в заставу та інших подібних прав - якщо на те немає згоди отримувача ренти.
Якщо сторона - платник ренти суттєво свої обов'язки за договором порушує, то одержувач ренти може скористатися своїм правом вимагати повернення того майна або йоговикупу, а вартість викупу визначається аналогічно варіанту постійної ренти. Якщо при цьому такий платник ренти ще й не забезпечив належного рівня догляду отримувачу ренти – він позбавляється права на компенсацію своїх витрат, що знову ж таки підтверджує ризиковість рентних договорів.
Зобов'язання щодо рентних виплат, як у довічному варіанті, так і у варіанті довічного утримання з утриманням, припиняються лише в момент настання смерті одержувача ренти. Тим не менш, нерідко без сюрпризів не обходиться, і на сцену можуть вийти родичі, які раптово виявили себе, яким цей самий одержувач ренти за життя був ніяк не цікавий, а ось після смерті ними опанувало пристрасне бажання повернути в лоно сім'ї «сімейну» квартиру. І статистика показує, що суд у переважній більшості випадків стає саме на їхній бік, залишаючи платника ренти без квартири.
Така ситуація, природно, неприємна, але далеко не однозначна, і сумлінність деяких платників ренти також буває далекою від досконалості, а іноді вони навіть сприяють переходу одержувача ренти на інший інший найкоротшою дорогою.
Звичайно, припускаючи себе платником або одержувачем ренти, потрібно будувати свої розрахунки, виходячи з благополучних варіантів, але і про купу можливих проблем також забувати не рекомендується. І спиратися в подібних питаннях оптимально на грамотну допомогу професіоналів, чия освіта і досвід дозволяють їм передбачити проблеми і підказати шляхи вирішення.
Велика кількість проблемних ситуацій призвела до того, що для договорів ренти встановлено абсолютно обов'язкову нотаріальну форму. Це цілком обґрунтовано ще й тим, що такі договори охоплюють тих, хто найменш захищений – літніх, нерідко самотніх і неособливо здорових людей, у яких часто немає можливості хоч кудись звернутися за підтримкою чи порадою. А бажаючих стати власниками їхньої нерухомості – цілком достатньо.
Уникнути безлічі пасток і для платника ренти, і для одержувача ренти, і знайти найбільш раціональні рішення завжди можна за допомогою грамотного юриста, здатного гранично уважно розглянути комплект ваших документів і вислухати ваші наміри та ідеї щодо договірних умов, перевірити власника конкретної нерухомості, що відчужується. , якщо буде потреба, будь-які потрібні документи і додаткові довідки, прояснить особистості та стан дієздатності сторін, і проаналізувавши весь комплекс інформації зможе роз'яснити будь-які нотаріальні дії, які робляться. Такий юрист зможе також перевірити відповідність змісту поданого проекту правочину тим намірам, яких справді дотримуються сторони, та сформулювати висновок про те, чи є у них протиріччя вимогам закону. І тільки після всього цього він може засвідчити саме ваш договір ренти.