Хафенсіті у Гамбурзі район майбутнього на місці старого порту
Чудо архітектури та урбаністики, яке народжується прямо на наших очах
Район Хафенсіті, який будується на місці старого порту в Гамбурзі, вже став культовим серед урбаністів. Його можна назвати виставкою шедеврів сучасної архітектури, а поява нових університетів та музеїв дозволить зробити район знаковим для всього міста. Ми з'ясували, які результати вже вдалося досягти в рамках реновації, а також попросили московського девелопера розповісти, що з цього досвіду варто взяти на озброєння при редевелопменті столичних промзон.
Порт у центрі міста Гамбург був і залишається портовим містом, проте вимоги економіки змінюються, і карта міста перекроюється – старі доки та склади переміщуються, звільняючи територію для нового будівництва.
На початку нульових на території 157 га було розгорнуто найбільше будівництво в Європі: тут росте новий район Хафенсіті на 12 000 осіб та 40 000 робочих місць. Завершення будівництва заплановано на 2025 рік, при цьому на заході району вже забудовано близько третини території.
«Південний річковий порт Москви займає територію близько 30 га і входить до складу однойменної найбільшої столичної промзони «Південний порт» площею понад 900 га, - проводить паралель зі столицею комерційний директор ФСК «Лідер» Григорій Алтухов. - До цього часу це діюча установа, здатна приймати вантажі вагою до 40 тонн, що, безумовно, накладає свій відбиток на процес реновації і порту, і промзони загалом. Плани такі у міста є, на даний момент вже розроблено концепцію редевелопменту, у північній частині промзони на місці колишнього АЗЛК «Москвич» створено та діє Технополіс «Москва», але досі це майданчик із працюючимипромисловими об'єктами та сотнями власників, терміни повної реорганізації якої закладаються на перспективу до 2030-2040-х р.р.
Через те, що територія Південного річкового порту розташована на першій береговій лінії, її планується віддати під житлові квартали, а комерційна частина проекту та зони рекреації будуть розташовані на північ від сьогоднішніх кордонів порту».
Єдиний проект Редевелопмент району Хафенсіті здійснюється в рамках єдиного майстер-плану, розробка якого розпочалася в 1996 році гамбурзьким архітектором Фольквіном Маргом. Після низки досліджень та конкурсу у 1999 році було обрано остаточний варіант майстер-плану. Його розробником є голландський архітектор та урбаніст Кейс Крістіанс та німецька компанія ASTOC. Майстер-план встановлює загальні критерії та цілі забудови, на базі яких готуються конкретні регламенти.
Над проектами в районі працюють найкращі архітектори світу. Хафесіті вважається одним із найцікавіших з архітектурної точки зору сучасних проектів комплексної забудови. Під час будівництва впроваджуються енергоефективні технології, тут передбачено використання поновлюваних джерел енергії та зниження шкідливих викидів.
«Основну частину фінансування буде здійснено приватними інвесторами, тоді як міський бюджет сплатить приблизно 20% усіх витрат, – каже Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості GordonRock. - Загалом до 2025 року з бюджету Гамбурга на реалізацію цього проекту виділять 2,4 млрд. євро. Для порівняння, приватний капітал вкладе в будівництво 8 млрд євро».
Без довгобуду не обійшлося Будівельні роботи в Хафенсіті почалися в 2001 році, а вже в 2003 році перша споруда була здана вексплуатацію. При цьому мешканці в районі з'явилися лише через два роки, а у 2009 році було здано перший квартал. На даний момент побудовано понад 1700 квартир із 6500-7000 запланованих. За даними міжнародного брокера нерухомості Tranio, у Хафенсіті вже існує понад 500 підприємств, серед них 40 великих фірм, наразі створено 11 000 робочих місць із 40 000 запланованих. З 2012 року тут працює станція метро лінії U4.
У 2014 році було відкрито Університет Хафенсіті – що символічно, він спеціалізується на архітектурі та містобудуванні. Побудовано та інші освітні установи: Логістичний університет, Медична школа Гамбурга, Міжнародна школа менеджменту, Франкфуртська школа фінансів та менеджменту.
Також у районі побудовано набережну Марко Поло, створено мережу зупинок громадського транспорту, зон відпочинку та іншої туристичної інфраструктури – вже зараз район відвідують кілька сотень туристів на рік. З культурних закладів працюють Міжнародний морський музей «Мерітаймз» та Музей «Прототип».
«На цьому тлі все ще будується Гамбурзька філармонія, яка стала символом німецького довгобуду. З 2006 року, коли почалося будівництво, вартість будівництва будівлі зросла в 10 разів і досягла 789 млн євро. Проте проект все ще не завершено», – каже Станіслав Зінгель. Орієнтовно закінчення будівництва заплановано на початок 2017 року. Найближчим часом мають відкритися Ганноверський вокзал, Лозе Парк, Острів розваг.
Основу редевелопменту складає нове будівництво, проте частково зберігається стара забудова. Так, залишений без змін район Шпайхерштадт, що складається зі складських будівель ХІХ століття будівлі. Дані склади зведені на берегах Митного каналу та пережили бомбардування Другоїсвітової війни. Крім цього збережено майже всі з 25 мостів, збудованих у районі ще до початку реновації.
«Першочергове будівництво інфраструктурних об'єктів та створення нових точок тяжіння у новому районі – типова ситуація для закордонних проектів редевелопменту. На жаль, нині в Україні реалізувати подібне майже неможливо. Необхідність великих інвестицій на етапі придбання майданчика та його підготовки до будівництва, а також високі відсотки за кредитами ведуть до того, що девелопери прагнуть від початку будувати найбільш ліквідний і прибутковий продукт – житло», - пояснює Григорій Алтухов (ФСК «Лідер»).
Дорогий район За даними Tranio, зараз у районі побудовано 1 734 квартири, при цьому 45% складає орендне житло. Мешканців у районі поки що небагато – близько 2500 осіб, з них майже 17% становлять сім'ї з дітьми.
Причина нечисленності населення полягає не лише у незавершеному будівництві всього району, а й у високих цінах на житло. За даними GordonRock, якщо в середньому по Гамбурзі орендні ставки варіюються від 11 до 13,8 євро за кв.м на місяць, у Хафенсіті орендувати квартиру можна за 12-18 євро за кв.м.
Квартири на продаж теж дорожчі від середнього. Так, кондомініуми, створювані на базі будівельних кооперативів в Хаффенсіті, продаються за ціною 2 850-3 500 євро/кв.м. Девелоперські проекти реалізуються за ціною від 3500 до 10000 євро за кв. Пентхауси та прирівняне до них елітне житло продається за ціною понад 10000 євро за кв. Для порівняння, у середньому по Гамбурзі вартість житла складає 3079 євро за кв.м», - зазначає Станіслав Зінгель.
У Європі будівництво дорогих районів зазвичай супроводжується протестами місцевих жителів. Справа в тому, що через появуелітного житла, особливо в обжитих небагатих районах, підвищуються ціни та загальна вартість життя. Старі мешканці часто незадоволені таким станом справ і вважають, що таким чином їх витісняють із рідного району.
Однак, як стверджує Станіслав Зінгель, у випадку з Хафенсіті таких протестів вдалося уникнути. Через те, що тут була портова зона, в районі просто немає старожилів, яких зачіпають зміни. Для Гамбурга загалом це незвичайна ситуація. Наприклад, у сусідньому кварталі Вілемсбург проти зведення елітного житла виступають місцеві пенсіонери, а також турецькі емігранти, а Санкт-Паулі славиться постійними протестами проти нової забудови, оскільки район виявився улюбленим у місцевої лівої молоді.
Новий центр Футуристична архітектура, велика кількість освітніх та культурних закладів, а також громадських просторів мають зробити Хафенсіті новою точкою тяжіння. Завдяки забудові старого порту, територія центру міста збільшиться на 40%.
Оскільки до кінця реновації ще далеко, поки що рано підбивати підсумки, проте деякі результати видно вже зараз. «Проектувальники намагалися оживити район, створивши в ньому умови як для проживання, так і для роботи місцевого населення. Адже Хафенсіті – практично центр міста, де просто неможливе виникнення занедбаних та безлюдних просторів. Результатом має стати трансформація портової території у район змішаного використання з житлом та робочими місцями. Тобто індустріальна зона має стати типовим міським районом», – вважає Станіслав Зінгель.
Однак через високі ціни район поки що слабо затребуваний у самих жителів Гамбурга. «Складається враження, що Хафенсіті – зразково-показовий проект, спрямований переважно назалучення туристів, ніж задоволення потреб городян. Настрій таких більш схиляє до дешевого житла і магазинів, ніж до гігантських будівель нехай і красивих, але не доступних для проживання через високі ціни будівель», - каже експерт.
Рубрика «Зона розвитку» присвячена темі редевелопменту промзон. Тут ви знайдете статті та новини, присвячені детальному розбору цієї теми, думки провідних експертів, а також фотографії вже реалізованих проектів та рендери майбутніх.
Рубрика готується за сприяння Москомбудінвесту, а також девелоперів, які беруть участь у освоєнні промзон.