Як правильно оформити завдаток при покупці квартири

Якщо не дотримано правил передачі задатку за квартиру, то ця сума буде вважатися авансом, якщо зворотне не буде доведено.

Зразок договору

м.________________ «___» __________ 200___ р.

_______________________________________________________, іменуємо__ в (найменування організації) надалі «Кредитор», в особі _____________________________________, (посада, прізвище, ім'я, по батькові) чинного на підставі _________________________________, з одного боку, та ____________________________________________, іменуємо__ в (найменування організації) надалі «боржник», в особі ______________________________________, (посада, прізвище, ім'я, по батькові) чинного на підставі _______________________, з іншого боку, уклали цей договір про наступне.

За цим договором Боржник зобов'язується перерахувати грошову суму в рахунок платежів, що належать з нього за договором на _____________________________________, зазначеним у п.2 (завдаток), на рахунок Кредитора на забезпечення виконання зазначеного договору на _____________________________________ та на доказ його укладання у строк та в порядку , передбаченому цим договором.

Відомості про договір, що забезпечується завдатком.

Договір на ___________________________________________________.

Дата укладання «___» ______________ 200___ р.

Ціна договору: _______________________________________________.

Строк виконання фінансового зобов'язання: _____________________.

Розмір задатку становить _________________________________.

Завдаток повинен надійти на рахунок Кредитора не пізніше _____

Завдаток, внесений Боржником з цього приводу Кредитора,зараховується у рахунок зобов'язання боржника. Якщо боржник не виконає умови договору, зазначеного в п. 2, завдаток залишиться у кредитора. Якщо за невиконання договору, зазначеного у п. 2 відповідальний кредитор, він зобов'язаний сплатити Довжнику подвійну суму завдатку.

Сторона, відповідальна за невиконання договору, зазначеного у п. 2, зобов'язана також відшкодувати іншій стороні збитки із зарахуванням суми задатку.

У всьому іншому, що не передбачено цим договором, сторони керуються чинним цивільним законодавством.

Адреси та платіжні реквізити сторін:

Що таке завдаток?

Це передоплата, причому сума завдатку враховується при повному розрахунку за житло, що купується.
Це свого роду гарантійні зобов'язання обох сторін щодо угоди: одна зобов'язується продати, а інша – купити.

Якщо сторони не згодні укласти у майбутньому угоду, то завдаток може бути повернутий на підставі ст. 416 ГК РФ:

Якщо у покупця змінилися обставини, і він висловив відмову у укладанні угоди, то продавець може відмовити у поверненні завдатку.
Якщо угода може бути укладена з вини продавця, він повертає суму завдатку вдвічі перевищує початкову суму. Ці положення прописані у ст. 381 ГК РФ: наслідки припинення правочину завдатку.

Завдаток – офіційно закріплені письмово обов'язки сторін, які спонукають до скоєння угоди, і є підтвердженням чи його гарантією у майбутнє.

Якщо відносини у вигляді передачі суми не оформлені письмово, то ця сума буде вважатися авансом, щодо якого немає законодавчого регулювання.

Слід зазначити, що письмова форма договору задатку не є самостійнимдоговором, а лише в сукупності з основним договором купівлі-продажу його функція буде законною.

Має бути укладено договір купівлі-продажу, де фігуруватиме укладений у письмовій формі договір про завдаток, тим самим зменшуючи основні виплати за придбання нерухомості.

Якщо такої обопільної угоди не скласти, то при судових розглядах суд може порахувати внесену продавцем суму авансом, який повертається покупцю у тій самій сумі. Одним словом, якщо продавець у цьому випадку не укладатиме основний договір продажу, то поверне покупцю не подвійну, як у випадку завдатку, а ту суму, яку отримав сам.

Щоб уникнути неприємностей у разі відмови від продажу квартири, слід укласти попередній договір, тоді сума задатку може бути збільшена при відмові угоди.

Як скласти договір задатку на покупку квартири

Перед тим як внести завдаток, потрібно якнайбільше дізнатися про саму квартиру:

Попросити надати власника правовстановлюючі документи: чи справді продавець є господарем квартири.
З'ясувати, чи не було несанкціонованих переробок, якщо вони є, то попросити узаконити все перепланування.
З'ясувати, що всі власники квартири погоджуються на її продаж.
Замовити виписку з ЄДРП: чи не накладено на квартиру арешт, обтяження.

Можна скласти договір у довільній формі, а можна використовувати уніфікованийбланк договору, але в ньому вбудь-якому варіанті має бути зазначено:

Поради юристів

Іноді шахраї виходять на продавця нерухомості та передають йому завдаток, але насправді без наміру зробити остаточну угоду. Після якогось часу вонизвертаються до судових органів з великими позовами до продавця, пояснюючи це тим, що він не мав наміру продати квартиру.

До продавця пред'являються штрафні санкції за незаконне використання грошей нібито покупця. І судді встають на бік таких покупців, оскільки вони діють у рамках чинного законодавства, і ділки заробляють значні грошові суми. Тож не завжди завдаток виступатиме як гарант майбутньої угоди.

Структура договору

Продавець і покупець заздалегідь домовляються про остаточну вартість квартири, в якій валюті вестиметься розрахунок, і як він здійснюватиметься. Також обумовлюються терміни виселення із квартири та виписки мешканців.

Також домовляються про суму задатку як забезпечувальній мірі угоди. Найкраще укладати договір з досвідченим ріелтором, він знає всі нюанси угоди і складе його правильно. Природно, ризики покупця більші, ніж у продавця, оскільки саме він передає кошти.

Якщо продавець полягає у законному шлюбі, то потрібний дозвіл на продаж квартири від чоловіка чи дружини, інакше угода може бути визнана недійсною, і завдаток пропаде.

Якщо покупцеві дуже сподобалася квартира, то він може внести завдаток і в половину вартості житла, це його право, такими діями він змушує продавця укласти угоду саме з ним, оскільки при відмові він повинен буде повернути подвійну суму.

Якщо внести невелику суму задатку, то сторони безболісно можуть порушити умови договору задатку, без особливих матеріальних втрат.

Досвідчені адвокати рекомендують вносити завдаток приблизно в 5-10% від загальної вартості квартири, тому можливість укладання угоди підвищується.

Розписка в отриманні задатку

Щобдокументально підтвердити передачу коштів як завдаток, необхідно у продавця взяти розписку отримання певної суми.

Правила написання розписки:

Найкраще передавати гроші при свідках, тоді вони мають поставити свої підписи на розписці, що вони підтверджують передачу завдатку.

Законодавча база

Завдаток - це кошти, передані майбутнім покупцем квартири продавцю як забезпечувальна міра для здійснення остаточної угоди купівлі-продажу в майбутньому.

Договір завдатку вважається укладеним, якщо одна сторона передала іншій грошову суму та отримала розписку про їх отримання з обґрунтуванням причини (п.3 ст.380 ЦК України).