Як продати квартиру в іпотеці, з обтяженням за договором оренди, під час арешту судовими приставами

Продати квартиру з обтяженням цілком законно, проте укладати таку угоду потрібно з дотриманням встановлених законом вимог.Перехід права власності на нового власника в повному обсязі відбувається тільки при знятті обтяження, інакше права нового власника можуть бути обмежені.

Обов'язковою стороноюдоговору купівлі-продажу обтяженої квартири, крім продавця та покупця, єтретя особа - ним може виступати банк, судовий орган, одержувач ренти та ін. У самому договорі при цьому в обов'язковому порядку вказується наявність обтяження на квартиру.

Зазначені обмеження підлягаютьдержавної реєстрації, і за бажання покупець може звернутися до Росреєстру для отримання потрібних відомостей про квартиру.
Найчастіше квартири з такими обмеженнями продаються за зниженою ціною, і подібна покупка дозволяє заощадити.

Що таке обтяження (обмеження) права власності на квартиру

У раніше чинному Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ним» давалося визначенняобтяження - це встановлена в законному порядку умова або заборона, що стискує правовласника на здійснення права власності.

при іпотеці накладається обмеження на розпорядження майном власника;
при оренді обтяження полягає в обмеженні власника квартири (орендодавця) у праві користування цією нерухомістю, яке переходить орендарю.

При продажу квартирипродавець зобов'язаний попередити покупця про наявність обтяження та передати майно вільним від прав вимоги третіх осіб — за винятком випадків, колияких покупець сам погоджується на купівлю квартири з обтяженням (п. 1 ст. 460 ЦК України).

Запис про обтяження права власності на нерухоме майно в обов'язковому порядкувноситься до ЄДРП і раніше відображався у свідоцтві про державну реєстрацію у рядку «Існуючі обмеження (обтяження) права», а тепер у відповіднійвиписці із реєстру реєструючого органу.

Види обтяжень на квартиру

Основними видами обтяжень є:

Найбільш поширені з них будуть розглянуті нижче.

Обтяження виникає:

укладення договору (з волі правовласника);
за рішенням суду (проти волі правовласника).

Донереєстрованих обмежень відносяться:

право наслідування;
переважне право викупу частки та ін.

Іпотека в силу закону

Відповідно до федерального закону «Про заставу нерухомості», передбачаються2 види іпотеки:

через закон;
з договору.

Іпотека в силу закону встановлюється незалежно від бажання сторін після настання передбачених законодавством обставин. Найбільш поширені випадки виникнення такої іпотеки:

купівля або будівництво житла на виплат або з використанням коштів, залучених за кредитним договором або договором позики (з банком, мікрофінансовою організацією, кредитним споживчим кооперативом та ін.);
виникнення зобов'язань із заставної;
рента.

В отриманому свідоцтві про право власності при цьому вказується, що квартира здобувається «іпотекою в силу закону».
Коли борг перед кредитором погашено, за його заявоюобтяження знімається, і власнику квартири слід оформити нове свідоцтво про право власності (або витяг з ЄДРП — за новими правилами) без обтяження. При цьому у графі «Існуючі обмеження права» Росреєстр вказує: «не зареєстровано».

Арешт квартири судовими приставами

Арешт майна як обтяження носить складний характер, оскільки:

це обмеження в чистому вигляді, і його зняття відбувається тільки шляхом усунення причин його виникнення;
накладається характерним тільки для нього певним колом осіб (суди, правоохоронні органи, судові пристави);
арешт може бути забороноюдвох видів:

повним - забороняється будь-якого роду розпорядження майном (продаж, міна, дарування, рента, оренда, застава тощо);
частковим – забороняється користування;

застосовується або як міра покарання, або попередження за стягнення майна.

Якщо обтяження було накладено на квартирусудовими приставами, перед продажем квартири необхідно звернутися до ФССП, взяти ухвалу із зазначенням суми заборгованості — і виплатити її.
Попередньо слідповідомити покупця про обтяження, і в процесі продажу квартири укласти попередній договір купівлі-продажу за умови, що основний договір буде укладено безпосередньо після зняття арешту.

Обтяження рентою нерухомого майна

Таке обтяження поширене в тих випадках, коли власником квартири є людина похилого віку або інвалід без спадкоємців.

Слід враховувати, щопродати таке житло рентоплатник має право лише за згодою одержувача ренти (власника), яке має бутинотаріальнозасвідчено, щоб згодом можна було документально підтвердити дотримання всіх умов угоди.
Якщо продаж все ж таки відбувся, обов'язок за змістом одержувача переходитьна нового власника квартири.

Фактично, така квартира вважається обтяженою до кінця життя одержувача ренти.

Обмеження під час оренди квартири

Договір оренди чи найму житлового приміщення, укладений терміномщонайменше року, укладається у письмовій формах і підлягає обов'язкової державної реєстрації речових (п. 2 ст. 674 ДК РФ). Тому про обтяження такого роду можна буде дізнатися, замовивши виписку на квартиру з ЄДРП у Росреєстрі.

Це положення певною мірою створює труднощі у продажу квартири, оскільки в цьому випадку:

перехід права власності нового власника не тягне у себе зміна договору оренди чи найму житлового приміщення, і більше — його розірвання (ст. 675 ДК РФ);
після продажу квартири її наймодавцем стає новий власник унаслідок раніше укладеного договору найму.

Якщо договором оренди передбачена умова проодносторонній порядок розірвання договору власником, він зобов'язаний про це попередити наймача житлового приміщенняза 3 місяці до кінця терміну дії такого договору. Якщо у продавця немає можливості відкласти угоду на зазначений термін, у договорі купівлі-продажу буде необхідно просто вказати на наявність обтяження у вигляді оренди житлового приміщення.

Обмеження на продаж квартири з дітьми

Якщо в житловому приміщенні у складі власників або мешканців є неповнолітні діти, його продаж як такий юридично не буде угодою з обтяженням.

Однак у цих випадках угодаоформляється з урахуванням низки додаткових вимог:

Наявністьнеповнолітніх власників вказує на обов'язкову вимогу закону: батьки та опікуни не мають права без попереднього дозволу органів опіки та піклування здійснювати угоди щодо відчуження майна своїх дітей або підопічних (п. 2 ст. 37 ЦК України).
Якщо неповнолітнійне є власником житлового приміщення, атільки прописаний у ньому, то у разі виписки з квартири з метою подальшого продажу його буде необхідно прописати за новим місцем проживання.

Як дізнатися, чи є обтяження на квартиру?

З наведених вище прикладів видно, що обтяження не є перешкодою для можливості укладання угоди купівлі-продажу квартири. Зокрема, покупець може усвідомлено йти на придбання житла, яке обтяжене вимогами третіх осіб.

А якщо ні, то для власного заспокоєння покупець може самостійно перевірити наявність обтяження на квартиру, яку він бажає придбати:

Звернутися до Росреєстру для отримання виписки з ЄДРП можна такими способами:

особисто:

безпосередньо в Росреєстр;
через МФЦ;

в електронному вигляді:

Портал держпослуг;

сайт Росреєстру.

Після того, як виписка отримана, слід перевірити документи власника квартири на відповідність даних, що містяться в ній.

Як продати квартиру з обтяженням

Обтяжені квартири є не затребуваними на ринку нерухомості. Пов'язано це про те, що з оформленні угоди купівлі-продажу можливе приховування продавцем деяких фактів і складнощів для покупця.

Власник квартири приховав від покупця фактнаявності осіб, які мають право на проживання в житловому приміщенні, що продається (особа, яка служить в армії або відбуває покарання в місцях позбавлення волі і т.п.). У разі запитання зазначеними особами відновлення їх у праві користування квартирою, правочин буде визнано недійсним у судовому порядку, внаслідок чого новий власник може позбутися і купленої квартири, і сплачених за неї грошей.

Для запобігання таким складностям при продажі квартири з обтяженням Цивільним кодексом України передбаченообов'язок продавця попередити покупця про наявність обтяжень. Тоді за чесної угоді обтяження або взагалі повністю знімається, або ж переводиться на покупця з його попередньої угоди.

Слід зазначити, що якщо будинок визнаний аварійним і підлягає розселенню, то продаж квартир у ньому взагалі заборонено. Якщо ж будинок є пам'яткою культури, на власників накладається обов'язок щодо збереження зовнішнього вигляду будинку та його регулярного ремонту.

Зняття обмежень перед продажем

Для того, щоб новий власник мав повне право власності на квартиру, з неї необхідно зняти обтяження.

Переклад обтяження на покупця

Законом передбачено таке поняття, як «право проходження»: при зміні власника нерухомості обтяження автоматично переходить на нього — незалежно від того, чи є в договорі купівлі-продажу особлива вказівка на перехід прав.

Якщо була придбана квартира, обтяженадоговором ренти, утриманець, який проживає в такій квартирі, має право вимагати від нового власника виконання умов рентного договору. А якщо ні, то угода купівлі-продажу може бути розірвана і обов'язки за утримання утриманця знову перейдуть на попереднього рентодавця.
Якщодоговір оренди при зміні власника не розривався, то права та обов'язки орендодавця переходять на нового власника за раніше укладеним договором оренди.
Коли квартира перебуває у обтяженні поіпотеці з закону, а покупця немає достатньої суми (квартира купується на виплат), то за державної реєстрації речових переходу права власності у свідоцтві буде зазначено таке обтяження.

Договір купівлі-продажу квартири з обтяженням

Основна вимога, що відрізняє такий продаж від звичайної угоди, — перед укладанням договору покупець повинен бути проінформований про наявність обтяження.

Залежно від особливостей наявних обмежень повинні виконуватися всі умови для того, щоб квартира могла бути продана (наприклад, отримання дозволу кредитора на продаж, органів опіки і т.д.).
За наявності зареєстрованих осіб у квартирі, що продається, в договорі купівлі-продажу повинна бути прописана умова про термін, протягом якого дані особимають виписатися з неї.
Якщо ж обтяженням є іпотека — обов'язковозаставоутримувач вказується в тексті договору.

Сам договір купівлі-продажу укладається утрьох примірниках:

для покупця;
для продавця;
для Росреєстру.

У випадках, коли це необхідно, ще один екземпляр складається для установи, яка дала згоду на здійснення продажу.

Ризик купівлі квартири з обтяженням

Купуючи нерухомість з обтяженням, слід зважати на той факт, що продавець може мати обмежені права за розпорядженням своїм майном. Якщо існують інші пропозиції про купівлю квартири, абоДля покупця небажана угода з юридично проблемною квартирою, то варто відразу відмовитися від купівлі квартири з обтяженням.

Поширена ситуація, коли квартира продаєтьсяз прописаними особами, які мають право на проживання в ній. Оскільки проживання із сторонніми особами не завжди є можливим, вирішити цю ситуацію можна буде лише у судовому порядку.
Купуючи квартиру зобтяженням у вигляді іпотеки (при купівлі на виплат або із залученням позикових коштів), можлива інша ситуація: угода укладена, гроші виплачені, але обтяження не знято. І якщо новому власнику через кілька років захочеться продати житло, доведеться шукати заставоутримувача для зняття обтяження.

Ризикованою є купівля квартири, яка обтяжена рентою: рентоодержувач у будь-який момент може скасувати угоду, якщо зобов'язання за його змістом не виконуються.