Як продати житло, якщо власник дитина – стаття, юридичні питання –
Продаж квартири - сам по собі процес клопіткий. Але труднощі та бюрократичні перепони зростають у геометричній прогресії, якщо одним із власників житла значиться неповнолітній. Тоді в гру вступають органи опіки та піклування, без дозволу яких не можна буде ні кроку ступити. Для досвідчених ріелторів така обставина угоди - жирний мінус і гарантія додаткового нервування. З подачі агентів більшість покупців віддадуть перевагу пошуку іншої квартири, ніж «зв'язуватися з дітьми». Але, зрештою, не чекати ж продавцям повноліття улюбленого чада?
Як дитина ускладнює продаж житла
А от якщо дитина має право власності на нерухомість, все набагато складніше. Ця обставина визначатиме хід майбутньої угоди. Справа в тому, що для продажу такого житла батькам доведеться звертатися за спеціальним дозволом до органів опіки та піклування (ООП). Це значно подовжує процес продажу, крім того, згоду можуть і не дати.
Основне завдання ювенальних органів у питаннях угоди з житлом – простежити, що інтереси дітей не порушуються та їхні житлові умови не будуть погіршені. «Дитиною» при цьому вважається не тільки немовля, а й 17-річний першокурсник, у якого вже давно борода густіша, ніж у батька. Але якщо до 14 років людина є фактично недієздатною і всі рішення за неї приймають батьки чи опікуни, то з отриманням паспорта вона має право брати участь в угодах з житлом за письмовою згодою законних представників.
Попередньо викупити частку у дитини, щоб не ускладнювати угоду, не вийде – близьким родичам, батькам та опікунам це заборонено.
Як там на новому місці – критерії оцінки органів опіки
По суті, продажнерухомості, якою володіє неповнолітній, це зустрічна покупка. Перш ніж дати попередній дозвіл на угоду, ОВП захочуть переконатися, що батьки не думають спустити гроші на вітер, а збираються придбати нову квартиру замість старої. Щоб контролювати процес, чиновники можуть обмежити термін подання зареєстрованих документів. Основна складність такої угоди в тому, що в ідеалі у батьків вже має бути підібрано нову квартиру, яку вони продемонструють органам опіки.
Основні критерії, за якими чиновники оцінять угоду:
- Частка власності дитини
У новій квартирі неповнолітнього не повинні вразити у правах – його частка у праві власності має бути колишньою чи більшою.
Нове житло має бути просторішим за старе, в крайньому випадку – таким же за площею.
- Житлові умови дитини
Якість життя дитини не має постраждати. Якщо раніше він мав свою кімнату, а планування нової квартири це виключає, в угоді можуть відмовити.
- Соціальні та технічні характеристики
Аналізуючи угоду, органи опіки порівнюватимуть старе та нове житло щодо розвиненості інфраструктури району та зносу будівлі. Якість житла має залишитися приблизно на одному рівні або явно покращити завдяки угоді. Переїзд зі сталінки до хрущовки чиновники не схвалять.
Найважче справа, якщо сім'я хоче продати квартиру на вторинному ринку і вкластися в новобудову. Органи опіки погодяться на таку схему лише в тому випадку, якщо будівля готова щонайменше на 70%, а забудовник готовий включити дитину до договору пайової участі.
Документи та пояснення – як батькам отримати згоду на продаж
Теоретично, якщо органиопіки загорнуть угоду, батьки можуть звернутися до суду та спробувати оскаржити це рішення. Однак на практиці це практично безглуздо - юридична тяганина триватиме так довго, що рідкісний покупець і продавець зустрічної нерухомості погодиться чекати. Набагато вигідніше – переконати чиновників таки дати вам дозвіл. Ріелтори радять клієнтам уважно поставитися до переговорів із ювенальною службою – максимально докладно описати інспектору свою житлову ситуацію та обґрунтувати необхідність переїзду не лише на словах, а й на папері.
У різних відділеннях ОВП встановлено свій список необхідних документів. Гарантовано знадобиться свідоцтво про право власності на житло, що продається, технічний паспорт і витяг з ЄДРП про відсутність обтяження на квартирі. Той самий набір відомостей чиновники можуть запросити і по об'єкту зустрічної покупки. За законом батьки не зобов'язані приносити папери, які держоргани можуть запросити самостійно, – свідоцтво про народження, форму 9 і т.д. Але на практиці фахівці радять продавцям підготувати максимально об'ємний пакет самостійно – це значно скоротить час розгляду питання.
За законом для подання документів достатньо присутності одного з батьків, проте на практиці органи опіки часто хочуть бачити обох. Якщо дитину виховує одинока мати, її можуть попросити написати заяву, що місцезнаходження батька невідоме і аліменти не виплачуються.
Автор: Сергєєва Дар'я, кореспондент ГдеЭтотДом.РУ