Як відсудити нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку, що належать до спільного майна
Статті на тему
Можливість визнати на нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку (МКД) право загальнобудинкової власності за власниками квартир існує давно. Однак зробити це під силу не кожному ТСЖ. Та й судова практика щодо України така, що судових рішень на користь ТСЖ одиниці, а відмов безліч.
Кваліфікованим юристам вдалося допомогти ТСЖ відсудити приміщення у Москві в управління справами Президента РФ. Наводимо основні рекомендації для того, щоб здійснити такий трудомісткий захід, вироблений із практичного досвіду.
Докладніше розібратися в темі ви можете на наших курсах підвищення кваліфікації:
7 доданків успіху
1. Чітке розуміння мети та бажання її досягти.
2. Запас великого терпіння, оскільки підготовка до моменту отримання рішення суду, який набрав законної сили, займе велику кількість часу – орієнтовно до 18 місяців.
3. План заходів щодо досягнення кінцевої мети – отримання позитивного рішення суду та його реалізація.
4. Включення до плану заходів проведення загальних зборів власників приміщень МКД для того, щоб уповноважити ТСЖ представляти інтереси в суді. Це свого роду фундамент, який має бути міцним та ґрунтовним. Загальні збори повинні бути проведені з дотриманням усіх формальностей, щоб комар носу не підточив.
5. Попереднє технічне обстеження спірних нежитлових приміщень та підготовка акта обстеження із залученням фахівців, які мають відповідну кваліфікацію.
6. Попередня оцінка доказової бази, яка ляже в основу позову.
7. Звернення до суду з позовною заявою.
Робота на цьому не закінчується, має бути доведено свої вимоги вже в суді з проведенням судово-технічної експертизи щодо спірних приміщень та іншими процесуальними заходами, передбаченими Адміністративно-процесуальним кодексом.
Дотримуючись таких простих і логічних рекомендацій, можна отримати позитивний результат. Наведемо ухвалу суду, отриману нами. Навіть якщо суд першої інстанції вам відмовить у задоволенні позовних вимог, необхідно йти до кінця та пройти цей шлях повністю, аж до ВАС РФ.
При розгляді справи в суді першої інстанції третіми особами, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, залучено управління Росреєстру та інших осіб.
Одним із найболючіших питань під час укладання договорів з РСО для ТСЖ, ЖБК та УО є розмежування експлуатаційної відповідальності та визначення її кордонів.
Так, згідно з експлікацією приміщень, виданою ТБТІ м. Москви, в оперативному управлінні Установи знаходяться виключно комори та підсобні приміщення, а також приміщення стоянки (машиномісця), які не є спільним майном власників будинку.
Другим підставою, які послужили відмови у позові, стало застосування судом позовної давності (ст. 199 ДК РФ).
Позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення, що відбулося у справі, скасувати та прийняти новий судовий акт про задоволення позову в повному обсязі.
На думку заявника скарги, суд дійшов неправильного висновку про те, що спірне майно має самостійне призначення, не пов'язане з експлуатацією житлового будинку, суд необґрунтовано відхилив висновок проведеної у справі судової будівельної експертизи та неправильно застосував позовну давність, оскільки власники приміщень житлового будинку непозбавлені володіння спірним майном.
Представник відповідача ‒ Установи просить у позові відмовити, подавши відгук на апеляційну скаргу.
Будь-яких речових прав відповідача Управління справами Президента України на спірну нерухомість не зареєстровано, у зв'язку з чим у позові до цього відповідача слід відмовити як до особи, яка не є учасником матеріальних правовідносин, з приводу якої виник конфлікт і, як наслідок, не порушує підлягаючих судовий захист прав позивача (ст. 11 ЦК України).
B відповідно до п. 1 ст. 291 ЦК України власники квартир для забезпечення експлуатації МКД, користування квартирами та їх спільним майном утворюють ТСЖ.
Відповідно до п. 1 ст. 135 ЖК Україна ТСЖ визнається некомерційна організація, об'єднання власників приміщень МКД для спільного управління комплексом нерухомого майна МКД, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування та у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном МКД.
Виходячи із п. 8 ст. 138 ЖК Україна ТСЖ зобов'язана представляти законні інтереси власників приміщень МКД у відносинах із третіми особами, у т. ч. шляхом звернення до арбітражного суду.
Відповідно до ст. 289 ЦК України власнику квартири в МКД поряд з житловим приміщенням, що належить йому, належить також частка в праві власності на загальне майно будинку (ст. 290 ЦК РФ).
Статтею 290 ЦК України встановлено, що власникам квартир у МКД належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, конструкції будинку, що несуть, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговує більше однієї квартири.
В силу викладеного власнику окремого приміщення у будівлі у всіхУ випадках належить частка у праві спільної власності на спільне майно будівлі.
Відповідно до пп. 2, 3 названої постанови Пленуму ВАС Україна до спільного майна будівлі відносяться, зокрема, приміщення, призначені для обслуговування більше одного приміщення в будівлі, а також сходові майданчики, сходи, холи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища , підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в даній будівлі обладнання (технічні підвали), дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції цієї будівлі, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше одного приміщення. Право спільної часткової власності на спільне майно належить власникам приміщень у будівлі в силу закону незалежно від його реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод із ним.
З огляду на ст. 36 ЖК Україна до спільного майна будинку, на яке виникає право спільної часткової власності домовласників, належать у т. ч. міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали), а також дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного приміщення .
Відповідно до п. 1 ст. 290 ЦК України загальні приміщення МКД, його несучі конструкції, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами абовсередині квартири, що обслуговує понад одну квартиру, належать на праві спільної часткової власності власникам квартир у МКД.
Відмовляючи в задоволенні позову з тієї причини, що згідно з експлікацією приміщень, виданою ТБТІ м. Москви, в оперативному управлінні Установи знаходяться виключно комори та підсобні приміщення, а також приміщення стоянки (машиномісту), які не є спільним майном власників будинку, суд першої інстанції , яка експлікація ТБТІ м. Москви та яку дату обліку дозволила дійти такого висновку.
Таким чином, право спільної часткової власності на спільне майно виникає в момент приватизації першого приміщення в будинку та щодо того майна, яке фактично на цей момент використовувалося як спільне.
Повністю текст статті можна прочитати в журналі "Керування багатоквартирним будинком"