Як вигідніше сплачувати податок від здачі квартири в оренду, СуперРіелт
У будь-якому місті Укаїни, чи це Москва, Іркутськ чи Калуга, є три легальні способи сплачувати податки з доходів від здачі житла в оренду.
Superrielt.ru розповість, яким із них вигідніше скористатися орендодавцю.
Як здавати квартиру легально
На сьогоднішній день є три варіанти законної здачі житла в оренду: придбати патент з терміном дії від 1 до 12 місяців, оформитись індивідуальним підприємцем (ІП) та сплачувати 6% за спрощеною системою оподаткування (УСН) (і додатково страхові внески) або сплачувати податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) як громадянин. Усі варіанти мають право на життя – власник може вибрати найбільш зручний та вигідний для себе.
Ріелтори кажуть, що особливо важливо сплачувати податок, якщо орендар – юридична особа, або якщо власник переказує отримані гроші за кордон. За словами директора компанії "Міель-Оренда" Марії Жукової, для грошового переказу потрібно надати документи з податкової служби. Зазвичай таку операцію роблять власники дорогих об'єктів, які найчастіше оформлюються як ІП.
Яка система оподаткування вигідніша
Директор департаменту консалтингу компанії Blackwood Олександр Шибаєв каже, що на сьогоднішній день 90% учасників ринку офіційної оренди Москви подають податкові декларації, решта – сплачують податок через патенти. Як кажуть ріелтори, вибирати найвигідніший варіант потрібно, виходячи з вартості квартири, так як для різних рантьє вигідні різні способи.
Найзручніше, але найменш вигідно, сплачувати податок як фізособу. Основний недолік сплати ПДФО – висока ставка, що становить 13%. Власнику, який вибере цей варіант, потрібноукласти з орендарем договір найму, підписати акт приймання житлового приміщення та визначити документ, який фіксуватиме факт оплати. Необхідно подавати до податкового органу декларацію за формою 3-ПДФО, прикладаючи договір, включаючи всі додатки, та документи, що підтверджують право власності на квартиру.
Також можна зареєструватися як ІП, працювати за УСН та сплачувати податок за ставкою 6%. До того ж, щороку ІП має сплачувати страхові внески та подавати декларацію до податкового органу.
Керівник департаменту оренди компанії «Абетка Житла» Роман Бабичев рекомендує вибирати спосіб сплати податку залежно від орендної вартості об'єкта: якщо вона менша за 60 тисяч рублів на місяць, то вигідніше сплачувати податок як фізособу, а за більш високої ціни можна відкрити ІП.
Третій варіант – придбати патент на оренду житла. Вибравши цей спосіб, потрібно також зареєструватися як ІП та сплачувати страхові внески. Патент діє від 1 до 12 місяців, але тільки в рамках одного календарного року. Для рівнозначних квартир патент із меншим терміном дії обійдеться дешевше. На вартість патенту впливає площа об'єкта та територіальне розташування. На сайті Департаменту економічної політики Москви можна розрахувати ціну патенту для своєї квартири.
Шибаєв зазначає, що суть патентної системи полягає в тому, щоб одноразово платити фіксовану суму та не підраховувати дохід. Зокрема, здаючи в оренду квартиру площею 50 квадратів, розташовану в Центральному адміністративному окрузі, доведеться щорічно платити 27 тисяч рублів. Податок з житла в інших районах Москви становитиме в середньому 18 тисяч рублів.
Розрахунок платежів
Розрахуємо суму податку при кожному з варіантів його сплати. Наприклад, вартість оренди об'єкта 50 тисячрублів на місяць, тоді фізична особа заплатить 50 тис. * 13% * 12 міс. - Тобто 78 тисяч рублів на рік. Для ІП отримаємо: 50 тис. * 6% * 12 міс. - 36 тисяч рублів на рік, плюс обов'язкові річні платежі за ІП, які в сумі становлять приблизно 30 тисяч рублів. Також необхідно відкрити ІП та один раз на квартал подавати податкову декларацію.
Отримувати патент вигідно переважно власникам дорогих квартир великої площі, які знаходяться близько до центру столиці. Наприклад, патенти для квартир площею 85 «квадратів», розташованих у Можайському районі Західного адміністративного округу та у ЖК «Шуваловський» на Мічуринському проспекті цього ж округу, коштують однаково – 60 тисяч рублів. Але різниця у щомісячній вартості оренди різна – 65 тисяч проти 125 тисяч рублів. Тобто власник першої квартири заплатить за патент 8% свого доходу, а власник другої – 4% (дані компанії "Абетка Житла").
Ріелтори кажуть, що патенти та УСН мають такі недоліки, як витрати часу для реєстрації ІП та обов'язкова сплата страхових внесків, крім податкової ставки. Також можна зазнати збитків, оформивши, наприклад, патент на рік, але при цьому здаючи квартиру лише кілька місяців. Але, пояснює Шибаєв, у цьому випадку не потрібно сплачувати майновий податок.
За словами Жукової, найвигідніше платити податок як ІП за ставкою 6%, або придбати патент, вартість якого приблизно дорівнює цим же 6%. Але власникам патенту не потрібно заповнювати податкові декларації – вони сплачують за документ одразу.
Інша річ, що далеко не кожен власник захоче займатися оформленням ІП, а патент на сьогоднішній день можна отримати лише маючи такий статус. Жукова каже, що поки що патенти не продають фізособам, тоді як багатьом громадянам було б зручно його придбати. За словамиексперта, багато орендодавців не сплачують податок, тому що не хочуть витрачати час на заповнення та подання податкових декларацій, а наявність патенту спростила б процедуру сплати податку.