Як взяти оренду житла з наступним викупом
17 Квітня 2017 03:25 10860 0
Засновник та керівник «Федерального бюро викупу житла»
Що таке оренда з викупом?
Оренда з викупом дозволяє продавати та купувати нерухомість з тривалим безвідсотковим розстроченням. Цей процес регулюється Цивільним Кодексом РФ
Угода майже не відрізняється від звичайної оренди житла, звідси й така назва. Участь у процесі беруть 3 сторони: власник нерухомості, покупець-орендар та професійний брокер – юрист, агентство чи агент з нерухомості.
Як відбувається угода оренди з викупом?
Власник нерухомості та покупець-орендар підписують договір на фіксований термін. На відміну від звичайного договору найму у цьому, що нерухомість стає власністю орендаря, що він виплатить всю вартість. Орендар щомісяця платить гроші, частина яких йде в рахунок купівлі нерухомості. Виходить, що він одночасно орендує, і купує житло.
Угода не обмежена жорсткими рамками, у кожному випадку орендар та продавець можуть домовитись, як їм вигідно. Все залежить від побажань продавця та можливостей орендаря-покупця. Тому в спрощеному вигляді купівля-продаж житла в оренду з викупом є послідовністю з п'яти не складних, але дуже важливих і відповідальних кроків:
Спочатку потрібно визначити умови правочину. Продавець повинен вирішити, на який термін він готовий укласти договір, порахувати підсумкову ціну нерухомості (вона завжди вища за ринкову), вирішити, чи братиме початковий внесок.
Покупець повинен зрозуміти, скільки може виділити на початковий внесок і скільки може оплачувати щомісяця чи квартал.
На цьому етапі покупець шукає нерухомість, а продавець – покупця.
Коли покупець знайшов житло, тавін і продавець збирають пакет документів. Покупцеві потрібен лише паспорт, а продавцеві — той самий пакет документів, який потрібен під час звичайного продажу нерухомості.
Ключовими є 1-й та 4-й етап. Оскільки характер угоди договірної, то часто ні продавець, ні покупець не знають, чого вони справді хочуть. Успішність угоди залежить від того, наскільки продумано і правильно укладено договір. Потрібно врахувати багато нюансів, тож юриста треба обирати професійного.
Яка переплата за оренду з викупом?
У фінансовому плані механізм працює як розстрочка. У операціях діє прогресивна система переплати. Щомісячний внесок вважається так: підсумкову вартість житла потрібно поділити на строк договору (у місяцях).
Допустимо, ви хочете взяти квартиру, яка на ринку коштує 3 млн рублів:
При угоді на 1-2 роки переплат немає взагалі, підсумкова ціна залишається 3 млн рублі. Щомісяця доведеться платити 250-125 тис. рублів.
Якщо брати на 2-5 років, то переплата буде 10% - 300 тис. рублів. Квартира вже коштуватиме 3,3 млн. За місяць йтиме 125—55 тис. рублів.
На 5-7 років, переплата 15%, тобто 450 тис. рублів. Підсумкова ціна за квартиру - 3,45 млн рублів. На місяць доведеться платити 55-41 тис. рублів.
На 7-10 років, переплата 20%, тобто 600 тис. рублів, підсумкова ціна за квартиру - 3,6 млн. Оренда складе 41-30 тис. рублів на місяць.
10 років – максимальний термін договору. Теоретично можливі угоди і на 15, і на 20 років із більшою переплатою. Але поки що нікому не хочеться продавати квартиру 20 років.
Хто може орендувати житло із викупом?
Будь-хто охочий. Важливо, щоб він був платоспроможним весь термін дії договору.
Які ризики у покупця та продавця під час укладання договору?
Якщодоговір спочатку укладено без порушень та на законних підставах, то ризик зриву угоди мінімальний. Шансів, що один кине іншого, немає.
Власника нерухомості захищено, оскільки права власності на нерухомість переходять до орендаря лише після виплати всієї вартості житла, яка зафіксована у договорі.
Покупець теж захищений, тому що договір реєструється в управлінні «Росреєстру» та перебуває під захистом держави. Після реєстрації продавець немає права відмовити у його виконанні. Підсумкова сума житла та умови його використання також не зміняться протягом усього терміну дії договору.
Угода вважається законною, якщо її здійсненні був зловживань. Якщо житло юридично існує, якщо власник розпоряджається ним на законних правах або за згодою співвласників, якщо квартира продається одній особі чи групі співорендарів, які знають про це, то правочин законний.
Якщо ж продавець не власник нерухомості і продає квартиру за підробленими документами або відразу кільком людям, то це вже шахрайство і карається відповідно до КК РФ.
Чому оренда з викупом не така популярна в Україні?
Тому що про неї знає мало фахівців галузі нерухомості. Не треба вважати оренду з викупом чимось екзотичним. Подібні угоди (хоча їх і мало) успішно укладаються в Україні вже 20 років.
Оренда з викупом популярна у країнах Західної Європи, а в Казахстані працює держпрограма щодо забезпечення населення доступним житлом за допомогою цього процесу.
Сьогодні в Україні оренду з викупом готові запропонувати не більше 1-2% ріелторів. Хоча у моделі великі перспективи для них самих, для грамотного укладання угоди потрібні професіонали.
Чому ріелторам варто звернути увагу на орендуз викупом?
По-перше, це чудовий варіант для продажу неліквідного житла.
По-друге, з'являється можливість отримувати 2 види заробітку: разову комісію за проведення правочину та щомісячну винагороду за її супровід. Оскільки оренда з викупом розрахована на тривале співробітництво власника житла з покупцем-орендарем, слід слідкувати за ходом угоди. Ріелтор може прийняти він функції, схожі з діяльністю управляючої компанії. Сума невелика порівняно з комісією за продаж, натомість стала. Тобто, за одну угоду купівлі-продажу в оренду з викупом можна отримувати стабільний дохід 5—10 років.
Які мінуси угоди оренди з викупом?
Оренда з викупом — поки що нетипова угода для ринку, тому процес не стандартизований: немає типових договорів, правозастосовної практики вирішення спірних питань. У процесі поширення угоди це з'явиться, а рівень деталізації зросте. З цим стикається будь-який новий інструмент, який виходить на ринок. Так було з пайовим будівництвом, яке теж починалося із загальних положень Цивільного кодексу. А сьогодні усі його нюанси чітко регламентовані.