Якщо будинком управляє ТСЖ проблеми та можливі шляхи їх вирішення, Консалтинг ЖКГ
Головне меню
Якщо будинком управляє ТСЖ: проблеми та можливі шляхи їх вирішення
Опубліковано 2 Бер 2013 - 13:31 користувачем Ольга
Здавалося б,Житловий кодекс України запровадив новий правовий інститут управління багатоквартирним будинком власниками багатоквартирного будинку. До введення інституту управління багатоквартирним будинком існувала функція утримання та ремонту, закріплена за державою та муніципальним утворенням, і була спрямована лише на підтримку поточного стану житлової нерухомості, тим самим не задовольняла потреб ринку житлової нерухомості.
Новий підхід доуправління житловою нерухомістю спрямований на збереження та збільшення вартості житлової нерухомості за рахунок комплексного підходу в управлінні та покращенні якісних характеристик житлових та комунальних послуг, що надаються в будинках та на прибудинковій території.
На ринкужитлово-комунальних послуг з'являються організації, які не здатні професійно, тобто якісно та в необхідних обсягах надати житлово-комунальні послуги власникам багатоквартирних будинків. Власники не мають можливості отримати необхідну інформацію про ці організації в органах місцевого самоврядування, тим самим не можуть забезпечити свій захист від несумлінних виконавців послуг.Постанова Уряду України №731 від 23.09.10, покликана виправити цю ситуацію, багатьма керуючими організаціями або не виконується зовсім, або виконується не в повному обсязі.
При управлінні будинком черезТСЖ /ЖСК, виникає ціла низка проблем, викликаних затвердженими постулатами законодавчих актів різного рівня.
Існує багато порушень, пов'язаних зі створенням тапередачею в управління багатоквартирного будинкуТСЖ. Забудовники багатоквартирного будинку на стадії будівництва реєструютьТСЖ (у тому числі, коли у забудовника більшість голосів) і тим самим вводять монополію з експлуатації та утримання багатоквартирного будинку для пайовиків та власників. ТСЖ стає фактично експлуатуючою організацією на період приймання будинку в експлуатацію та термін гарантійного ремонту від забудовника після введення в експлуатацію, що є неприпустимим, оскільки об'єкт фактично передається одній особі, а недоліки, виявлені протягом гарантійного терміну експлуатації, ховаються від власників з метою їхнього не усунення.
Керівна організація стає об'єктом купівлі-продажу за борги населення, що утворилися, за комунальні послуги. Ресурсопостачальні організації, викуповуючи організацію, що управляє, отримують інструмент для покриття всіх своїх втрат в ході надання комунальних послуг.
ТСЖ, ЖБК не можуть забезпечити якість наданих комунальних послуг на введенні в будинок, за яке фактично повинна відповідати ресурсопостачальна організація, але при укладанні договору вони змушені укладати договір на умовах, що не дозволяють забезпечити якість наданих комунальних послуг на введенні дім, то це просто закріплено за ними законодавчо!
У сфері управління житловою нерухомістю не визначено джерел доходів та отримання прибутку, які належним чином могли б мотивувати розвиток організації, підприємства у сфері управління житловою нерухомістю.
Житлове законодавство не містить порядку переходу управління від одного керівника до іншого. Немає інституту, який взяв би на себе роль третейського суду у разі виникнення розбіжностей у період передачі повноважень ідокументації.
Немає жорстких санкцій, пов'язаних із відмовою власника від несення тягаря утримання спільного майна багатоквартирного будинку та оплати обов'язкових платежів за житлово-комунальні послуги, відмови від участі у загальних зборах та прийнятті рішення, за пошкодження спільного майна внаслідок неналежної експлуатації або за незаконної перепланування житлового приміщення, квартири. Формально контроль за цим покладено на Житлові інспекції, а чи неформально?Крайніми виявляються ті самі ТСЖ /ЖСК і санкції до них застосовуються найсуворіші, аж до відмови прийняти будинок як готовий до осінньо-зимової експлуатації. Шукати захисту в наших судах, заняття невдячне.
Є ще одна і важлива проблема, комунікаційна. Сьогодні громадяни отримують інформацію, не адаптовану для сприйняття та отримання об'єктивного висновку про дії суб'єкта управління з витрачання коштів, виконання робіт, а також планування з управління нерухомістю. контроль над якими у цій сфері немає. Відсутність достовірних відомостей про управління їх власністю та надання житлово-комунальних послуг породжує у громадян обґрунтоване обурення. Хто ж виявляється крайнім у всій цій низці недосконалості законодавчого та інформаційного простору?Ми, хто управляє домом! Соціальна проблема, пов'язана з відсутністю правдивої та точної інформації, формує у громадян негативне ставлення до сфери управління їх житловою нерухомістю та загалом до житлово-комунального господарства.
Я перерахувала лише невелику дещицю проблем, при управлінні будинком черезТСЖ/ЖБК, але головне це те, щоІнститут моніторингу житловийнерухомості ще не набув обов'язкового характеру при управлінні. Відсутнівимоги, стандарти та показники моніторингу житлової нерухомості, які дозволять прогнозувати життєві цикли житлової нерухомості, і, можливо, починати потрібно саме з розробки саме цих стандартів, а вже потім виробляти правила та стандарти управління, утримання та ремонту житлової нерухомості.
Неможливо домогтися сфери професійного управління житловою нерухомістю, що стабільно розвивається, без твору корінних перетворень у законодавстві та нормативних актах, а також введення заходів стимулювання розвитку професійного управління житловою нерухомістю, як через ТСЖ/ЖБК, так і через Управляючі Організації, створені з метою отримання прибутку .