Якщо ми будуємо будинок за рік, то собівартість метра
Фото: Михайло Малишев
- На якій стадії знаходиться розвиток вашої компанії?
- Розвиток на стадії розвитку. Ми вважаємо, що сектор, в який ми п'ять років тому вступили, — малоповерхове та багатоквартирне житло, що розширюється. У нас практично щороку зростають обсяги. Перший двадцятиквартирний будинок був збудований у 2008 році. Потім збудували сорокаквартирний будинок, зараз закінчуємо будувати будинок на 60 квартир. Наступний об'єкт буде на 80 квартир. У 2013 році у нас має відбутися суттєве збільшення обсягів, закладено основи для більших проектів. Тому один із висновків — малоповерхове багатоквартирне будівництво економічного стандарту найкраще підходить для докладання сил.
Економія на процедурах
— Під час кризи цей сегмент бурхливо розвивався, але через проблеми із законом щось довелося зносити.
— У чому економічний ефект? Адже великі багатоквартирні будинки зводять тому, що існує економія від масштабу. А якщо ви оформлюєтеся так само, як будь-який багатоквартирний будинок, а будуєте маленький, то собівартість метра має бути вищою.
— Насправді собівартість метра у нас виявляється дещо нижчою — у каркасно-монолітної шістнадцятиповерхівки та трудомісткість вища, для її будівництва потрібно більше людей, більше витрат на створення каркасу та моноліту — і за термінами будинок швидше, ніж за три роки, збудувати не виходить . А за таких термінів собівартість підбирається до 40 тисяч за квадратний метр за будь-якої технології. Основна наша конкурентна перевага – це швидкість будівництва. Якби папірці забирали не роки, а три-чотири місяці, ми б сам будинок звели за дев'ятьмісяців. У нас така практика є, коли не було бюрократичних питань, перші два будинки ми збудували дуже швидко. Якщо ми будуємо будинок протягом року, то собівартість не виходить за 25 тисяч рублів – причому це наші витрати під час будівництва в центрі Ростова. Якщо розглядати ближнє передмістя, скажімо, Аксай, то там витрати ще на 5 тисяч менші, через вартість землі — отже, можна із задоволенням продавати в межах нормативу, який існує для бюджетників, ветеранів, переселенців та інше. Я думаю, що поступово конкурентні переваги, які існують у мало- та середньоповерхового будівництва, наростатимуть, бо людям подобається купувати квартири в клубних невеликих будинках, мати високий комфорт проживання за ті ж гроші — це краще, ніж залазити у шістнадцятиповерхівку, коли й машину ніде поставити, і довкола мурашник.
Формат для передмістя
— Малоповерховий — до трьох поверхів, середньоповерховий — від 4 до 10. Наш формат — до 6, при цьому ми вважаємо, що наземних поверхів більше за чотири робити не треба. Наш Містобудівний кодекс пропонує вважати всі поверхи — і наземні, і підземні, цоколь, підвал, горище. Технологія, на яку ми спираємося, — багатошарова стіна німецької розробки, глибокий самонесучий силікатний камінь, що дозволяє не застосовувати каркасно-залізобетонні конструкції в будинках висотою до п'яти поверхів. Крім того, ми розуміємо, що людям приємніше купувати відносно невелике житло — щоб було трохи сусідів, гарне подвір'я, місце, куди поставити машину. Тобто архітектурна частина має бути якіснішою, ніж у шістнадцятиповерхівок, які втиснуті у вже наявне міське середовище. Тому ми вважаємо, що цей сектор розвиватиметься досить інтенсивно.
Звичайно, центр Ростова — цеокрема розмова, там, скажімо прямо, не наше місце. Необхідно, щоб влада міста та області знаходила механізми комплексної реконструкції центральної частини. А ближнє передмістя та Ростовська агломерація розвиватимуться на схід і захід, у бік Таганрога, на Батайськ, Азов. Це ідеальне місце, де можна будувати малоповерхове житло.
На жаль, більшість чиновників та фахівців малоповерховими вважають індивідуальні котеджі, будинки, блоковані таунхауси — те, що в один-два рівні. Оце помилка. Насправді малоповерхові багатоквартирники мають право стати основним сектором. На них і попит буде завжди хороший, і в будівництві вони досить швидкі, і технології можна використовувати місцеві — їх виявиться достатньо, щоб побудувати в області будівельний конвеєр і випускати один квадратний метр на кожного жителя, про якого йдеться вже 10 років, але до якого нам ще як до місяця.
— Скільки ви будуєте зараз? Які проекти ведете?
— Зараз ми закінчуємо будинок, який має близько шести тисяч квадратних метрів, і починаємо ще трипід'їзний будинок на шість тисяч квадратних метрів. Починаємо також проект, у якому за три роки буде збудовано 60 тисяч квадратних метрів. Це в Аксаї. Земля є. Ми провели конкурс проектів, у якому брали участь і пітерські архітектори, і німці, і кілька ростовських архітектурних майстерень. В результаті отримали гарну архітектурну концепцію. Це проект під умовною назвою "Верещагіно". Ми виконуємо функції замовника, генпідрядника та девелопера. Хоча за такого проекту має бути кілька потужних будівельних компаній, які зможуть, наприклад, дорогу з двох боків будувати, а чотирикутну ділянку — з чотирьох кутів.
Ми будуватимемо район на дві тисячі жителів, там погенеральному плану Аксая розташується дитячий садок, планується школа, запроектовано місця для спортивних споруд. Це буде добрий район — край Ростова, край Акса. По суті проект працює на розвиток агломерації. Наразі ми проводимо проектно-вишукувальні роботи та плануємо цього року закласти кілька фундаментів. Це стартовий етап. Наступний рік буде присвячено масовому будівництву, половину обсягів цього комплексу ми плануємо звести у 2013 році.
- Які райони для вас привабливі з погляду просторового розвитку Ростова?
— Північний напрямок, на Новочеркаськ, дуже перспективний, поступово там почнуть з'являтися селища, там же розміститься новий аеропорт, і до центру Ростова можна буде доїхати за той самий час, протягом якого ми зараз їдемо з Північного чи Західного пробками. Це забезпечить хорошу транспортну доступність. Напрямок у бік Таганрога теж має певний потенціал, але там військовий аеродром зберігається, тому селища можна створити ближче до Таганрогу.
Що таке житловий конвеєр
- Ви виступали з ідеєю створити в області так званий житловий конвеєр. Про що мова? Ви хочете керівництву області допомогти знайти інструмент, який дозволив би будувати по одному квадратному метру на людину на рік, або привернути увагу до сегменту, в якому ви працюєте?
— Якщо виходити з того, що населенню це треба, а населенню це треба: попит є! — то далі треба не заважати. Будівельники із задоволенням усі ці метри збудують. Потрібно навчитися вчасно збудувати дорогу, вчасно провести воду, газ, електрику. Тобто, якщо інфраструктура не відставатиме, то ці три мільйони квадратних метрів за три роки стануть не науковою фантастикою, а цілком реальним бізнесом.
Ми зараз малоповерховий багатоквартирний будинок будуємо за дев'ять місяців. А часу реально йде два з половиною роки. Якщо прибрати непродуктивні витрати за часом, за грошима, які займають півтора роки з цих двох з половиною, то ми за цей же час збудуємо два будинки. Продуктивність у два рази вища, собівартість знизиться на 20 відсотків, робочих місць буде вдвічі більшою, податків ми заплатимо вдвічі більше. Будівельний бум та економічне диво. Треба лише запустити.
— На що йдуть ці зайві півтора роки? З чого треба починати розмотувати клубок?
Агентством стратегічних ініціатив розроблено дорожню карту, яка показує, як знімати бар'єри, щоб ми були не на 120, а на 20 місці у світі за інвестиційним кліматом. Мінекономіки внесло цю дорожню картку до уряду. Там вказано два ризики: втрата якості та безпеки будівництва зі збільшенням швидкості, і друге — на місцях чиновники цю справу саботуватимуть. Потрібно розпочати з другого ризику. Будь-який керівник, який відповідає за свою територію, має зрозуміти, що це його кровна справа. Потрібно вводити персональну відповідальність всім тих, хто задіяний у будівництві. Я як забудовник кровно відповідаю за те, щоб будинок не згорів і не звалився. Те саме має бути для проектувальника, експерта, інспектора. Коли є команда проекту, кожен член якої особисто відповідає за будинок, держава взагалі не потрібна.
— Яким має бути центр цієї системи?
— З чого має розпочати владу?
— Визнати, що будівельна галузь — це великий завод, що відповідальність за роботу конвеєра на профільному міністерстві. Визнати себе дирекцією, визначитися із планом випуску продукції, з технологіями, з нормальною конкуренцією.Створити умови для будівельного буму. Про те, що будувати на кожного мешканця треба не менш як квадратний метр, кажуть і президент, і прем'єр. Потрібно зробити перші кроки, щоби цей конвеєр запрацював.
— Вам не здається, що ця метафора будівельної індустрії області як єдиного заводу насправді виглядає жахливо? Адже якщо цю систему вибудовуватиме чиновник, то там багатьом місця не знайдеться. І ви були б задоволені, якби вам казали, скільки будувати?
— Я був би задоволений, якби мені сказали, що на цих земельних ділянках можна будувати стільки, що у нас є десятки будівельних компаній, які конкурують за термінами, якістю та технологіями. Підхід до будівельного конвеєра як заводу — це зміна мислення керівників, які відповідають за територію. Вони мають розуміти, що з ініціативи малих підприємств нічого не зміниться. Їх душитимуть монополісти, їх душитимуть силовики, і терміни залишаться такі самі, як зараз, і населення залишиться незадоволеним ні якістю, ні кількістю. Все це потрібно зламати.
— А якщо нічого не зміниться, як ви бачите свої перспективи?
— На наш час вистачить роботи та земельних ділянок, на яких є прийнятна інфраструктура. Попит досить великий, цього достатньо, щоб у найближчі 10–15 років будувати щороку трохи більше житла. Мені б хотілося, щоб Ростов все-таки перетворився на процвітаюче, привабливе з ділової точки зору місто, яке швидко наближалося б до Європи, а не скочувалося б у бік Калмикії чи інших депресивних регіонів.
— У Ростові насправді всі говорять про те, що попит невеликий. У вас цієї проблеми взагалі немає?
- Я займався 10 років наукою - іпотекою, попитом. Якщо у Ростовській області за 10 років побудувати30 мільйонів квадратних метрів, то всі вони будуть розкуплені, і ще залишиться незадоволений попит. Тобто ми доростемо з сьогоднішнього рівня в 18 квадратних метрів, які припадають на одного жителя, причому третина з них — це старе, аварійне, убоге хрущовське житло, хоча б 30 квадратних метрів на людину більш комфортного, середнього рівня житла. І це ми дійдемо лише до половини того, що вже є в Європі — Франція, Німеччина, особливо Норвегія, мають 50–60 квадратних метрів на людину і продовжують будувати квадратний метр на мешканця на рік. Можна перемножити кількість українських мешканців на кількість квадратних метрів і виходити з того, що 45 відсотків нашого населення — це платоспроможний середній клас, який хоче, і може покращити житлові умови. Тобто попит на найближчі 10 років, якщо організувати будівельний бум, буде.
— А що заважає будівельникам у рамках асоціацій чи на основі особистих контактів звертатися до влади з якимись колективними пропозиціями?