Купівля кондомініуму в Таїланді для іноземців (новобудова)
Процедура купівлі новобудови в Тайланді набагато простіше, ніж купівля квартири на вторинному ринку. Основними перевагами такої покупки є, по-перше, те, що для її здійснення не обов'язково особиста присутність у країні на момент укладання договору, а по-друге, можливість отримання розстрочки як мінімум на період будівництва (півтора-три роки) або навіть більше на строк до 5-10 років.
1. Вибір кондомініуму та квартири.
Найголовніше – це правильно вибрати проект. Кондомініумів, що будуються - безліч, тому необхідно звертати увагу не тільки на вартість квартири, але і на репутацію і надійність забудовника, умови розстрочки, місцезнаходження і т.д.
Найбільш вигідно купувати новобудову на початку продажу на пресейлі. Коли забудовник анонсує проект, він дає найпривабливіші ціни. Потім, за класичними законами маркетингу, ціни постійно підніматимуться на кожному етапі будівництва. Так, ціна з початку продажу до моменту здачі може зрости на 25-40%.
Отже, ви нарешті вибрали проект, визначилися з поверхом і квартирою і хочете її забронювати. Якщо Ви перебуваєте в Таїланді, то ви йдете в офіс забудовника та сплачуєте завдаток. Зазвичай сума задатку 50-100 тисяч бат – цю суму можна внести готівкою. Потім Вам запропонують оформити та підписати контракт із забудовником, оригінал якого ви забираєте із собою. Після повернення з Таїланду Ви повинні сплатити перший внесок за квартиру – тоді контракт набирає чинності.
2. Договір купівлі квартири.
На відміну від вторинного ринку, де можна подивитися предмет покупки, придбання новобудови справа більш серйозне. Тільки після того, як Ваш агент перевірить надані забудовником.документи, що підтверджують право власності на землю та дозвіл на будівництво можна приступати до вивчення та підписання контракту.
Потрібно мати на увазі, що нові об'єкти будуються від 15 до 36 місяців і продаються в основному з ремонтом, але без меблів. І один дуже важливий момент: при купівлі нерухомості, що будується, ви підписуєте договір безпосередньо з забудовником і ЗАВЖДИ платите йому безпосередньо: переводити гроші на рахунок агента в Таїланді не прийнято.
Крім того, багато забудовників (та й агенти теж) часто розписують переваги купівлі нерухомості на тайську компанію - це дешевше! Але не поспішайте їм вірити. Справа в тому, що таку квартиру дуже важко продати! Під час нещодавньої фінансової кризи в цьому переконалося багато власників квартир, оформлених на тайські компанії. Розумніше купувати кондо у власність на своє ім'я. У цьому випадку квартиру можна закласти, заповісти і набагато простіше продати, тим більше, якщо житло знаходиться в хорошому доглянутому кондомініумі.
3. Графік платежів та розстрочка.
Основною перевагою при придбанні нерухомості, що будується в Таїланді є розстрочка платежу. У всіх забудовників принцип розстрочки один: 1. резервування квартири - завдаток або депозит; 2.первісний платіж під час укладання договору; 3. сума, розбита на кілька платежів, що сплачуються за графіком на час будівництва; 4. Остаточний платіж при переоформленні квартири на Ваше ім'я.
Тепер розглянемо ці платежі докладніше.
Резервування квартири.Як правило депозит становить дуже невелику фіксовану суму в 50-100 тисяч бат. По зовсім дешевих квартирах це може бути і 20-30 тисяч, за дорогими може доходити до 150-200 тисяч. Він може бути сплачений в офісі забудовника або на йогобанківський рахунок.
Початковий платіжможе становити від 10 до 50% вартості квартири і, як правило, повинен бути внесений протягом 1-3-х тижнів після резервування квартири. І хоча деякі забудовники готові прийняти його готівкою, найбільш правильний та законний шлях – це банківський переказ на рахунок забудовника з-за кордону на підставі підписаного контракту, який має бути зазначений у призначенні платежу. Будь-які платежі не на рахунок забудовника, а на користь третіх осіб можуть дорого обійтися в майбутньому. При виникненні будь-яких суперечок або (не дай Боже) судових розглядів ви ніколи не доведете, що відправляли гроші забудовнику.
Остаточний платіжзазвичай невеликий і становить 10-30% вартості, хоча в деяких проектах він може становити до 50 або навіть 70% вартості квартири - тут все залежить від контракту і забудовника. Платіж відбувається після того, як Ви прийняли свою квартиру у забудовника і він виправив всі недоліки, якщо такі є. Після здійснення платежу забудовник вручає Вам свідоцтво про власність.
ЦЕ ВАЖЛИВО!Багато наших клієнтів запитують про можливість отримання кредиту на купівлю квартири в тайському банку. Відповідаємо – це майже неможливо. Тайські банки дуже консервативні у своїй кредитній політиці, тому дуже охоче кредитують під заставу квартири лише тайських громадян, які можуть показати стабільний дохід у Таїланді.
З іншого боку, деякі забудовники надають опцію кредитування у самого забудовника нерухомості на строк до 3-х або навіть 5-ти років після закінчення будівництва. Відсоткова ставка коливається від 7 до 12,5% річних. Однак тут слід розуміти, що квартира, швидше за все, не буде оформлена на Ваше ім'я до повного погашення кредиту. По-друге, такий кредит у 95% випадків надається виключно при купівлі квартири не у власність, а на тайську компанію.
4. Податки та інші витрати.
Звертаємо Вашу увагу, що в Тайланді немає податків на нерухомість, як у європейських країнах. Тому купивши квартиру Ви більше не платите НІЯКИХ податків, незалежно від того, чи проживаєте Ви там постійно або приїжджаєте на 2 тижні на рік.
Останньою статтею витрат при заселенні до нової квартири є плата за обслуговування кондомініуму – maintenance fee. Це гроші на які міститься сама будівля, охорона, паркінг, басейн, територія тощо. Ця сума сплачується із кожного квадратного метра Вашої квартири. На відміну від житла на вторинному ринку, де в деяких кондомініумах плата може становити всього 12-15 бат з квадратного метра, в новобудовах вона становить від 30 до 60 бат, а іноді й вище. Як правило, при заселенні в нову квартиру вам потрібно буде заплатити maintenance fee за рік або 2 роки вперед.
5. Документи на право власності.
Основним документом на право власності є Чаноот (тайське Свідоцтво про власність):
Свідоцтво про право власності
Паспорт володіння (у деяких джерелах - «будинкова книга»)
Для іноземця цей документ не є обов'язковим, оскільки Ви не громадянин країни і не проживаєте в Таїланді постійно, а для тайців Паспорт володіння є аналогом нашої реєстрації.
Обидва документи, природно, видаються лишетайською мовою.
6. Це потрібно знати при купівлі нерухомості.
Підбір та купівля нерухомості справа не проста і потребує відповідної кваліфікації та знання ринку. У західних країнах нікому ніколи не спадає на думку купувати нерухомість самостійно, самому збирати документи, перевіряти документи у продавця та проводити експертизу договорів. Для всього цього є агенти – це їхній хліб та їхня робота. А кожна праця має бути оплачена – це нормально. Але Вам необхідно знати, що на ринку нерухомості Таїланду комісію агенту ЗАВЖДИ платить продавець як на вторинному ринку, так і при покупці новобудови. Існує безліч прикладів, коли покупці, думаючи що вони економлять на комісії агенту, намагалися купити житло самостійно отримували різні проблеми в чужій країні на незнайомому ринку. Але якщо агент вимагає з Вас комісію, потрібно добре подумати, чи варто мати з ним справу і чи потрібно Вам переплачувати зайві гроші.
Процедура оформлення дуже проста і займає безпосередньо в земельному управлінні (Land Office) не більше двох-трьох годин. Згідно з Національним Актом про Кондомініум (National Condominium Act) іноземці мають право купити в кондомініумі не більше 49% житлових площ від усієї житлової площі кондомініуму. Будь-яка угода щодо придбання квартири оформляється у земельному управлінні, яке суворо контролює цю норму і просто не видасть Вам свідоцтва про власність, якщо квартиру неможливо перевести на іноземне ім'я.
Крім того, необхідно пам'ятати, що таунхаузи (котеджні міні-містечка, townhouse), створені як юридичні особи у формі кондомініуму, позиціонуються деякими продавцями як квартири в кондо. Насправді ж поняття власності в таунхаузі входить не тільки котедж, а й земля під ним, що суперечитьзаконодавству про права іноземців на грішну землю, отже про право власності у разі йти не може, лише про оренду. Дуже часті випадки, коли іноземці купували таунхаузи, а згодом виявляли, що вони не є власниками, а всього лише орендарями (нехай і на великий термін), і не вправі перепродати, заповідати або здійснювати якісь угоди з цією нерухомістю.