Мешканці беруть обслуговування будинку на себе
Досвід управління нерухомістю приватними компаніями в Курганській та Челябінській областях спростовує усталену думку про ЖКГ як збиткову галузь.
Більшість курганців ще не готові ухвалити рішення про спосіб управління багатоквартирним будинком. Одні мешканці вагаються через погану поінформованість, інші - через власну інертність, треті просто не довіряють реформі, вважаючи, що влада вкотре хоче їх обдурити. Товариства власників житла поки що можна перерахувати на пальцях, але деякі з них уже планують встановлення пластикових вікон у під'їздах.
Вибір на безриб'я
На ринку комунальних послуг, що формується, в Кургані діють зараз всього дві муніципальні управляючі компанії і 19 товариств власників житла (ТСЖ) - офіційно зареєстрованих в управлінні Федеральної реєстраційної служби по Курганській області. Приватні керуючі компанії поки що ніяк не проявили себе, втім, як і мешканці, які бажають взяти свої будинки в безпосереднє управління.
Крім того, «Житловик» засвітився в останній доповіді прокурора міста — на нього надходить багато скарг. Постає питання, кому потрібен такий господар? І так думають багато жителів Кургану.
З іншого боку, поспілкувавшись із сусідами, ми раптом поцікавилися: а хто, якщо не «Житловик»? Товариство власників житла ми не створили, вибрати форму безпосереднього управління будинком не наважилися, приватні керуючі компанії інтерес до нас поки не виявляють, та ще невідомо, що це за приватні компанії, а «Житловик» хоч і лають, але він «свій, рідний» . Словом, наш будинок, схоже, вирішив нічого не змінювати, хоч нечисленні товариства.власників житла вже непогано зарекомендували себе.
Борги у спадок
Ніна Кунгурцева – голова ТСЖ однієї з панельних дев'ятиповерхівок у першому спальному мікрорайоні. Такі ж курганці, переважно заводчани, лише працівники іншого підприємства. І навіть вік того й іншого будинку однаковий - близько двадцяти років. За визнанням самої Ніни Кунгурцевої, вона як приватний підприємець ніколи не думала займатися комунальним господарством - зайві турботи їй були ні до чого. Все змінилося, коли дізналася, що у їхньому будинку хоче організувати ТСЖ маловідома команда.
— Чесно кажучи, я злякалася, що до нашого будинку прийде ненадійна людина, — каже ініціатор ТСЖ. -Далеко не всі люди добре знають закони, тому легко можуть потрапити в мережі спритників. У правління, на моє переконання, треба вибирати тих, хто не здатний на злодійство та обман, кого ми добре знаємо і кому довіряємо. Лише мешканець цього будинку здатний захистити його. Я запросила на збори юриста, попросила його роз'яснити тонкощі вибору управління житловим фондом. Було багато запитань. Зрештою вирішили створити товариство власників житла, а голови запропонували. мене. Як кажуть, ініціатива карається. Але я не чинила опір.
Розсудила так: якщо не погоджуся, ми нікого не оберемо. І ось уже півроку керуємо своїм будинком самі. У будинку 216 квартир, більше половини з них приватизовано, є муніципальне житло.
Треба сказати, що будинок новоявленому ТСЖ дістався не в ідеальному стані. Є проблеми з водою на верхніх поверхах, з опалювальною та каналізаційною системами. Але тепер ці проблеми не лякають: адже мешканці самі розпоряджаються своїми комунальними платежами та мають право направити їх туди, де ремонт уже не терпить зволікань. У цьому вся головна відмінність ТСЖ від ЖКО.
У правлінні Кунгурцева — три людини. Головні під'їздом — на прямий зв'язок із мешканцями. Є ящик для заявок сантехніку, електрику та теслярі, з кожним з яких укладено договори. У цей же ящик мешканці опускають свідчення лічильників електроенергії, газу, холодної та гарячої води. Кадри підбирають дуже ретельно. Випивок і несумлінних не тримають. Щотижня юрист розглядає всі скарги. Гроші за комунальні послуги тепер не обов'язково нести в ощадкасу, можна розрахуватися тут же, не виходячи з дому, бухгалтер ТСЖ. І на відміну від банку, без утримання відсотків. Це нововведення особливо до душі важким для піднесення бабусям. У немічних бухгалтер візьме квартплату просто на квартирі.
Переваги ТСЖ мешканці побачили ще й у тому, що вони стали ближчими один до одного. Раніше, кажуть, і сусідів не знали сходовим майданчиком, а тепер величають за іменами, що навіть живуть в іншому під'їзді. Незабаром правління має намір тримати перший звіт перед власниками житла та намічати завдання на майбутнє.
— Головне — вирішити питання утеплення будинку, — каже голова Ніна Кунгурцева. — Будинок було передано без капітального ремонту. Цю зиму ми абияк переживемо, добре, що вона тепла, а влітку треба займатися ремонтом. Вікна в під'їздах через відсутність коштів довелося затягнути поліетиленовою плівкою. До весни дотягнемо, а там може зробимо скління лоджій і пластикові вікна поставимо.
Курганських «комунальних подвижників» поєднує некомерційне партнерство товариств власників житла та обслуговуючих організацій.
— Ми переконуємо людей, щоб вони виводили свої будинки з муніципального житлового фонду та створювали товариства власників житла, — каже виконавчий директор партнерства Тетяна Вешнякова. - Роз'яснюємо, проводимозбори, семінари — щоб люди не ходили по одному й тому ж питанню і не стукалися в одні й ті самі двері. Самі багато їздимо іншими регіонами, дивимося, як там організована ця робота, потім поширюємо цей досвід у себе.
Плюси ТСЖ - у прозорості використання коштів. Мешканці самі, за правління, розпоряджаються своїми грошима. Якось проводили збори в одному із мікрорайонів, люди скаржаться, що у них вікна у під'їздах будинку фанерою забиті. Звернулися до ЖКО, а там кажуть: грошей нема. У той же час, на гроші, які мешканці платять за квартири, можна хоч потрійне скління зробити в під'їзді».
Сергій Строганов, один із співзасновників некомерційного партнерства, «головує» одразу у шести будинках, у п'яти з яких створено товариства власників житла, а в одному – житлово-будівельний кооператив. Незабаром усі багатоповерхівки об'єднаються під дахом однієї приватної компанії - реєстраційні документи вже подані.
— Що людям треба? Щоб у будинку було тепло, сухо, завжди були світло, вода та сума у квитанції поменше. Ось цього я й прагну, — каже Строганов.
Головна економічна вигода від створення ТСЖ — у так званій енергозберігаючій технології. У муніципальних будинках ніхто не вважає тепло, що постачається виробником-монополістом, крім самого монополіста.
Тільки він знає, скільки тепла подано, скільки загубилося дорогою і не дійшло до споживача. У ТСЖ на рахунку кожна гігакалорія. За минулий опалювальний сезон будинок, в якому мешкає Строганов, за його словами, заощадив 308 тисяч рублів - за рахунок оплати за фактом, а не за тарифом. Адже тільки при створенні юридичної особи, тобто ТСЖ, у багатоквартирному будинку можливе встановлення загальнобудинкового приладу обліку. Мало того, Сергій Строганов вважає, що керуючікомпанії даремно бояться старих будинків.
— Я б узяв сьогодні будь-який будинок, скільки б йому не було років, і за три-чотири роки його відремонтував, збираючи ті ж гроші, які мешканці платять ЖКО, — упевнений Строганов.
Сьогодні 60 відсотків житла у Кургані потребує ремонту. На думку заступника директора департаменту ЖКГ та благоустрою Кургана Євгена Симонова, це одна з перешкод, яка гальмує реформу ЖКГ щодо вибору способу управління багатоквартирним будинком.
Не випадково при виборі керуючої компанії в бюлетенях для заочного голосування багато хто пише: «Тільки після капітального ремонту будинку».
Нині старі будинки підтримують за рахунок нових. Це так зване перехресне субсидування, коли гроші з новобудов перекидають на ремонт застарілого житла. Друга перешкода - борги населення перед ЖКГ, сьогодні вони досягають у Кургані понад 300 мільйонів рублів. За ці гроші можна було відремонтувати не один десяток будинків.
— Ми йдемо на будь-які законні методи, які дають змогу зменшити цю заборгованість. Якщо голова та правління ТСЖ готові з цими боргами працювати, передаємо їм будинок із боргами, - сказав Євген Симонов.
Володимир Білоногов, юрист некомерційного партнерства ТСЖ та обслуговуючих організацій Кургану та Курганської області, член Громадської палати Кургану:
— Ринок послуг із управління житловим фондом як приватний сектор у Кургані практично відсутній. Здорової конкуренції, яка, як очікували, мала відродитися на основі нового Житлового кодексу, теж немає. Моя думка — майбутнє за компактними, мобільними керуючими компаніями, які організовуватимуться за територіальним принципом, куди входитиме від чотирьох до десяти будинків. Такі компанії зараз не створюються з низки причин.
По-перше, власники житлових приміщень мало поінформовані про компанії, що управляють, про принципи їх роботи.
По-друге, люди з побоюванням та недовірою ставляться до будь-яких нових проявів взагалі, а до юридичних осіб, які розпочинають свою діяльність зі збору готівки, особливо. Тим більше, що вже є український кримінальний досвід у цій справі, коли керуючі компанії, зібравши гроші за не надані ще послуги, просто зникали у невідомому напрямку.
Вважаю, що створенню ТСЖ перешкоджають труднощі на етапі реєстрації. Ще влітку ТСЖ можна було реєструвати, якщо засновниками були члени ініціативної групи. Наразі ініціаторами мають виступати всі власники житлових приміщень. Буває, у квартирі кілька власників та всі вони мають надавати копії документів, заповнювати бюлетені під час голосування. Потрібно вносити поправки до Житлового кодексу та спростити процедуру реєстрації.
Тим часом є і такий досвід
У 2006 році лише 25 відсотків мешканців Челябінської області (або 7042 багатоквартирні будинки) обрали способи управління житловим фондом. З них 4 відсотки обрали безпосереднє управління власниками приміщень, 15 відсотків - ТСЖ або житлові кооперативи, 81 відсоток - керуючі компанії. У Челябінській області створено та діють 177 товариств власників житла та 159 житлово-будівельних кооперативів. Площа, передана обслуговування ТСЖ, — 2,5 мільйона квадратних метрів, ЖБК — 2,65 мільйона. З 44 керуючих компаній 14 - муніципальні, 25 - приватні, 5 - змішаної форми власності. У Челябінську 60 відсотків власників житла визначилися, кому довірити керування своїм будинком. У місті діють 14 керуючих компаній та 70 товариств власників житла. Чотири найбільші будівельніорганізації мають свої житлові управління та самі обслуговують побудовані ними будинки.
За статтею Валентини ПІЧУРИНОЇ, Курган, "РГ" - Південний Урал, 2007