Межування території забудови, що склалася, ІТП Град
На сьогоднішній день значна частина земельних ділянок, відомості про які містяться в державному кадастрі нерухомості, не має точного опису кордонів або їх межі встановлено помилково. Крім того, відсутні відомості щодо багатьох земельних ділянок у єдиному державному реєстрі прав. Очевидно, що права власників земельних ділянок, межі яких визначені некоректно, стають вкрай уразливими, а відсутність чітко встановлених меж територій загального користування ставить під сумнів питання захисту суспільних інтересів населення та прав на комфортне та безпечне середовище.
Для вирішення цієї проблеми на федеральному рівні у 2015 році було прийнято низку законів та внесено зміни до чинних законодавчих актів, які були покликані усунути накопичені роками помилки та оптимізувати регулювання земельно-майнових відносин.
А відповідно до частини 3 статті 11.3 Земельного кодексу у межах елемента планувальної структури, забудованого багатоквартирними будинками, утворення земельних ділянок здійснюється виключно відповідно до затвердженого проекту межування території.
Відповідно до статті 43 Містобудівного кодексу України підготовка проектів межування території здійснюється з метою визначення розташування меж утворених та змінюваних земельних ділянок.
Таким чином, можна зробити висновок, що проект межування спрямований на вирішення завдань ефективного використання території за допомогою повного розмежування кожного елемента планувальної структури на земельні ділянки та виправлення кадастрових (технічних) та управлінських (містобудівних) помилок з урахуванням законодавства щодо містобудівної діяльності та норм земельного законодавства.
Зрозуміло,що будь-яка міська територія, що склалася, має свою історію, яка містить якийсь сценарій життя людей, які колись заселили квартали нової житлової забудови і перетворили її відповідно до своїх уявлень про затишок і комфорт. Такі території на сучасному етапі існування міста, як правило, вимагають перетворення, що в ідеалі передбачає творчий підхід до процесу проектування (межування), що одночасно враховує і показники чинного законодавства, і необхідність збереження унікального у своєму роді способу району, способу життя людей.
Саме такі вимоги були позначені в завданні на проектування проекту планування та межування території, що обмежена вулицями Біла Куна, Іркутським трактом, Суворова, Мічуріна у місті Томську. Було поставлене завдання наповнити «спальний» район громадськими просторами, зеленими бульварами, розширити вулиці, забезпечити населення місцями паркування для особистого автотранспорту (рисунок 1).
Малюнок 1 – Ескіз планування. 3D візуалізація
Проектована територія сформувалася в 60–80-ті роки минулого століття, вона наповнена 5-9-поверховою забудовою, має розвинену інженерну інфраструктуру. Забудова останніх десятиліть відрізняється підвищеною поверховістю – 10-14 поверхів. Кожен мікрорайон має об'єкти обслуговування крокової доступності та загальну прибудинкову територію з розміщеними на ній об'єктами благоустрою відповідно до норм, що діють на період забудови.
Особливістю проектованої території є активне використання підземного простору. У старих мікрорайонах – це напівзаглиблені приватні овочесховища та льохи, які займають більшу частину дворових просторів. У новій забудові склалася практика будівництвапідземних та напівпідземних гаражів з організацією експлуатованої покрівлі. Таке рішення є оптимальним в умовах високої густини забудови і дозволяє частково вирішити проблему зберігання особистого автотранспорту (рисунок 2).
Рисунок 2 – Особливості житлової забудови, що склалася в місті Томську
Будь-яка територія, що проектується, піддається аналізу в частині існуючого землекористування (рисунок 3).
Для багатоповерхової житлової забудови в місті Томську, як і для багатьох міст України, характерна наявність «раніше врахованих» земельних ділянок, сформованих у мінімальних розмірах, що не включають прибудинкову територію та об'єкти благоустрою, а також земельних ділянок, наданих для будівництва житлових будинків, кордону та розміри яких на даний час не відповідають фактичної організації прибудинкових територій. Такі ділянки потребують уточнення (зміни) їх меж. При цьому частину об'єктів капітального будівництва (у тому числі комерційного призначення) розміщено на території без оформлених в установленому порядку земельних ділянок, унаслідок чого місцевий бюджет щороку втрачає надходження у вигляді плати за землю.
Ще однією проблемою території, що проектується, є включення до меж земельних ділянок об'єктів капітального будівництва внутрішньоквартальних територій загального користування (проходів, проїздів до громадських об'єктів), що порушує громадські інтереси. А встановлення огорож і шлагбаумів призводить до неможливості проїзду чи проходу до дитячих садків, шкіл, сусідніх житлових будинків, інженерних об'єктів та порушення в таких випадках норм безпеки.
Рисунок 3 – Відомості державного кадастру нерухомості
Проведений аналіз землекористування, що склалося з урахуваннямвиявлених особливостей забудови у проекті межування дозволив надати пропозиції щодо утворення нових та зміни меж існуючих земельних ділянок з урахуванням максимально можливого дотримання встановлених норм благоустрою територій в умовах існуючої забудови, а також забезпечення під'їздів до кожної земельної ділянки з територій загального користування.
Для всіх окремо об'єктів капітального будівництва (громадського призначення, інженерного та транспортного обслуговування, підземних та напівзаглиблених овочесховищ, льохів та гаражів) межі земельних ділянок визначені на основі рішень проекту планування відповідно до нормативів містобудівного проектування, містобудівних регламентів, встановлених у правилах землекористування та забудови , з урахуванням фактичного землекористування та дотримання умов забезпечення під'їзду до них з територій загального користування, у тому числі за допомогою пропозицій щодо встановлення публічних сервітутів.
При визначенні меж земельних ділянок для багатоквартирних житлових будинків одним із завдань проекту було забезпечення нормативних розмірів таких земельних ділянок.
Слід зазначити, що нормативних розмірів земельних ділянок для багатоквартирних житлових будинків положеннями федерального та регіонального законодавства не встановлено. Норми, що дозволяють визначити потребу на території, зустрічаються у Правилах землекористування та забудови та нормативах містобудівного проектування. Так, для міста Томська в Правилах землекористування та забудови для зони багатоповерхової житлової забудови (Ж-1) встановлено мінімальну кількість місць для паркування та відсоток озеленення на земельній ділянці багатоквартирного житлового будинку. У місцевих нормативах містобудівного проектування муніципальногоосвіти «Місто Томськ» встановлено параметри та забезпеченість елементами благоустрою житлових зон, у тому числі майданчиками для ігор дітей дошкільного та молодшого шкільного віку, для відпочинку дорослого населення, для занять фізкультурою, для господарських цілей та вигулу собак. Дані показники визначаються з розрахунку на 1 квартиру або на 1 особу і застосовуються при будівництві, або реконструкції багатоквартирних житлових будинків.
Оскільки підготовка проекту межування здійснювалася на територіїзабудови, що не підлягала глобальному містобудівному перетворенню, то визначення меж земельних ділянок для багатоквартирних житлових будинків можливе було лише відповідно до фактичного використання території, і забезпечення нормативних показників благоустрою можна було досягти лише за наявності вільних від забудови та прав третіх осіб територій.
Кордони земельних ділянок, які плануються для надання власникам існуючих багатоквартирних житлових будинків, у проекті межування визначено з урахуванням включення до складу кожної ділянки території під будівлею, проїздом, пішохідними підходами до будівлі, а також територій відкритих майданчиків для тимчасового зберігання автомобілів, прибудинкових зелених насаджень, майданчиків для відпочинку та ігор дітей, господарських майданчиків, спортивних майданчиків (за наявності таких об'єктів) або включення територій, вільних від забудови та придатних для організації об'єктів благоустрою прибудинкової території.
У випадках, коли межі земельних ділянок, наданих для експлуатації багатоквартирних житлових будинків, були встановлені раніше, але визначені в мінімальних розмірах «під вимощення», у проекті межування надано пропозиції щодо зміни меж таких земельних ділянок з урахуванням фактичнотериторії і наявності вільних територій.
Якщо говорити про дотримання нормативних показників забезпеченості об'єктами благоустрою для багатоквартирних житлових будинків, на прибудинкових територіях яких розташовані підземні та напівзаглиблені овочесховища та льохи, то воно можливе лише з урахуванням організації покрівлі таких об'єктів для розміщення дитячих та спортивних майданчиків. Така експлуатація допустима, наприклад, з урахуванням встановлення приватного сервітуту чи укладанні договірних відносин між власниками даних об'єктів капітального будівництва. При цьому важливо відзначити, що питання експлуатації покрівлі існуючих підземних об'єктів вимагає, окрім конструктивних рішень, додаткового правового та організаційного опрацювання в частині розмежування прав та обов'язків власників приміщень у багатоквартирному житловому будинку та підземному об'єкті, розташованому на прибудинковій території.
Внутрішньоквартальні проїзди та рекреаційні території сформовані у самостійні земельні ділянки територій загального користування. Межі таких земельних ділянок визначено з урахуванням рішень проекту планування з організації громадських просторів та встановлені у тому числі з метою забезпечення безперешкодного доступу до громадських об'єктів (у тому числі до об'єктів федерального, регіонального та місцевого значення), об'єктів інженерної інфраструктури, а також земельних ділянок багатоповерхової. житлової забудови, розташованого у центрі мікрорайонів (кварталів). Таким чином, закріплення кордонів територій загального користування за допомогою утворення земельних ділянок, що включають внутрішньоквартальні під'їзди та проходи до об'єктів капітального будівництва, дозволить забезпечити захист суспільних інтересів, виключити значну кількість спірнихпитань у землекористуванні.
Результат проектних рішень – повне покриття (розмежування) земельними ділянками мікрорайонів у межах проекту межування (рисунок 4).
Малюнок 4 – Проект межування
Надалі, відповідно до федерального законодавства, освіта земельних ділянок у межах даних елементів планувальної структури повинна здійснюватися виключно відповідно до затвердженого проекту межування території, а у разі прийняття рішення органами місцевого самоврядування про проведення комплексних кадастрових робіт, вони повинні бути виконані на основі цього проекту .
Реалізація рішень проекту межування, в якому визначено межі утворених земельних ділянок та уточнено межі існуючих земельних ділянок, у тому числі відповідно до рішень проекту планування, дозволить забезпечити гармонізацію рішень у сфері містобудівної та земельно-майнової діяльності.