Ми прогнозуємо подальше подорожчання квадратного метра»
— На ринку новобудов Москви у першому півріччі зафіксовано ажіотажний попит. З чим, на вашу думку, була пов'язана така висока динаміка угод?
— У першому півріччі 2016 року на ринку новобудов Москви справді спостерігався сплеск попиту. Насамперед це пов'язано зі чутками про відміну субсидування ставок за іпотекою. Зараз на ринку майже 90% купують квартири для себе, інвесторів залишилося лише 10% від усіх покупців. І ця більшість переважно купують нове житло за допомогою іпотеки. Частка таких операцій із залученням житлового кредитування зараз у середньому становить 75%. Після заяв деяких чиновників про завершення держпрограми щодо підтримки ставок з іпотеки частка угод із кредитами сягала за деякими проектами 95%.
Другим важливим чинником, що вплинув високий попит, стала поява великої кількості нових проектів масового сегмента у Москві. При цьому пропозиція за цінами відповідала вартості нових квартир у найближчому Підмосков'ї. Клієнти, які раніше могли дозволити собі житло лише в області, купували за ті самі гроші новобудови не лише у Новій Москві, а й усередині МКАД. Бюджетна пропозиція на столичному ринку відтягнула частину попиту із Московської області.
— Які ще фактори могли вплинути на попит?
Також на реалізований попит могли вплинути громадяни, які поклали рік тому після підвищення ЦП ключової ставки гроші на депозити. Вкладники закривали рахунки та переводили заощадження у нерухомість. У сукупності всі ці чинники спромоглися на попит на столичні новобудови.
— Попит на нові квартири продовжить зростати у другій половині року чи очікується спад після бурхливого зростання?
— Зараз є досить високий попит на новобудови для кризового часу. Однак віннезрівнянний із продажами 2014 року, коли у менеджерів не вистачало рук, щоб укладати договори, а на топові об'єкти та бюджетні пропозиції в економ-класі стояли черги. Але ми очікуємо на попит на новобудови масового сегменту не нижче, ніж у першій половині року. По-перше, держпідтримка іпотеки закінчується наприкінці року, вже восени банки почнуть повідомляти у своїх іпотечних програмах про закінчення дії субсидування іпотеки, що знову спонукає попит. У майбутньому замість цієї програми для іпотеки держава використовуватиме інші заходи підтримки будівельної галузі.
Банки поступово знижують ставки за кредитами, і ця тенденція продовжиться. Доступність іпотеки та невисокі ціни пропозиції також стимулюватимуть попит.
— Як може змінитися вартість квадратного метра до кінця 2016 року?
— Криза пішла на спад, покупці впевненіше дивляться у майбутнє — із цим пов'язано й велику кількість іпотечних угод. Величезна кількість якісної та доступної пропозиції на ринку, хороші банківські умови та держпідтримка збільшують потік клієнтів. До того ж, сьогодні багато забудовників розробляють власні програми з банками, субсидуючи іпотечну ставку на своїх об'єктах. Для покупця така іпотека набагато вигідніша за стандартні програми і навіть держпідтримку. Замість мінімальної ставки в 11,4%, пільгове кредитування від забудовника дозволяє взяти кредит від 6% річних. Звичайно, всі ці фактори стимулюють попит, що, як наслідок, тягне за собою зростання цін на нерухомість.
Ми прогнозуємо подальше підвищення вартості квадратного метра на 10–15% за підсумками року. За деякими проектами, залежно від стадії будівництва, можливе й більше зростання, що також може активізувати попит. Восени традиційний початок новогоділового сезону: закінчується період відпусток, зазвичай активність над ринком збільшується на 10%.
— У Москві відзначається висока динаміка нової пропозиції квартир на первинному ринку. Наскільки зросла пропозиція з початку кризи і який сегмент розвивається зараз найактивніше?
— Так, справді, на первинному ринку спостерігається зростання пропозиції — на 14% з осені 2015 року. На ринок вийшло 54 нових корпуси, переважно в сегменті комфорт-класу: зростання склало 29% (34 корпуси).
Також московська влада видає велику кількість дозволів на будівництво житла. Однак це проекти, за якими містобудівні рішення було ухвалено раніше. В основному це нові черги чи корпуси у масштабних проектах освоєння колишніх промзон або інших великих житлових комплексів. Не факт, що за всіма дозволами проекти вийдуть на ринок у найближчому майбутньому. Банки сьогодні не так охоче видають кредити і посилили вимоги до девелоперів. Багато хто з забудовників беруть зараз дозволи, у тому числі для збільшення свого позикового капіталу, щоб пустити кредити під житлові комплекси, що вже реалізуються. Ми вважаємо, що видача нових дозволів зараз на ціни не вплине, оскільки проекти з'являться у продажу лише через кілька років.
- Якщо подивитися на карту Москви, то де сьогодні йде основне будівництво і в майбутньому передбачається найбільша пропозиція?
— Основна пропозиція новобудов масового сегменту зараз реалізується на півдні та південному сході Москви. Там у продажу знаходиться понад 20% усієї пропозиції у столиці. Причому в Південно-Східному адміністративному окрузі 40% посідає недорогі новобудови комфорт- та економ-класу. Ідуть активні продажі в промзонах: ЖК «Символ» на території колишнього заводу «Серп і молот»,"Зіларт" у промзоні ЗІЛ, "Рівер Парк" в Нагатинському затоні, ЖК SREDA в Нижегородському районі. У планах забудова Південного порту в районі Друкарі. У Північному адміністративному окрузі продається близько 14% від усієї пропозиції нових квартир. Там розташовані такі проекти, як ЖК «Братцево», також у колишній промзоні, та ЖК «Місто». Великий комплекс "Серце столиці" зводиться у Північно-Західному адміністративному окрузі.
У майбутньому основний обсяг пропозиції також сконцентрується на території московських промзон, значна частина новобудов буде реалізовуватись у Новій Москві.
— У минулу кризу наголошувалося на тенденції скорочення пропозиції та попиту, зараз — навпаки. Чим загалом відрізняються ці дві кризи?
- У попередню кризу через скорочення доходів населення сильно просів попит, і девелопери стали скорочувати площу квартир у новобудовах, щоб знизити бюджет покупки. Наразі ситуація схожа, але тепер забудовники покращують споживчі якості житла, їх планування, пропонують квартири з оздобленням, створюють якісну інфраструктуру проектів.
Після кризи 2008 року був провал за обсягами пропозиції. Ринок став оживати 2011-го, девелопери почали запускати нові проекти. По суті, зараз у продаж виходять житлові комплекси, яких розпочали у 2011–2013 роках. У майбутньому на нас чекає схожа ситуація. Девелопери придивляються до нових майданчиків, але через кризу та складнощі з банківським фінансуванням не мають наміру сьогодні виходити на майданчики з новими проектами. Через два-три роки можна буде очікувати на дефіцит новобудов у Москві, що призведе до зростання цін. Зараз складно прогнозувати на тривалий період, наскільки в результаті цього вони збільшаться, оскільки на будівельний ринок впливає безліч факторів: політичних,макроекономічних, ціни на нафту і т.д.
Ще одна відмінність цієї кризи від минулого, 2008–2009 років — великий відтік західних фахівців. В результаті ринок орендного житла просів у 2014 році, насамперед йдеться про елітний сегмент.
— На столичному ринку може повторитися ситуація минулої кризи — масштабна кількість недобудов та ошуканих пайовиків?
— Ми не очікуємо масового заморожування проектів чи банкрутств девелоперів, як це було в минулу кризу. Влада зараз більш вимоглива до забудовників, узгодження проектів проходить ретельніше, 214-ФЗ «Про пайове будівництво…» максимально захищає пайовиків. За офіційними даними уряду Москви, у місті близько 90% продається за договорами пайової участі в рамках 214-ФЗ.
— А що відбувається на вторинному ринку житла? За оцінками гравців ринку нерухомості, там ситуація набагато гірша…
— На вторинному ринку Москви сильний провал спостерігався минулої осені та навесні цього року. Нині ми бачимо пожвавлення цього сегменту. Якщо раніше було сильне просідання цін та великі знижки, то зараз покупець і продавець знаходять баланс вартості під час переговорів та виходять на угоду. Так, покупець ще торгується, але знижки не перевищують 5–10% і це не повсюдне явище. Деякі квартири продаються без знижок або з незначним дисконтом на кілька відсотків. Зараз на ринку хороші ціни та цікаві пропозиції. Покупець, розуміючи, що може прогаяти хорошу пропозицію, вже не так торгується і готовий укладати угоди.
Сьогодні зріс відсоток альтернативних угод, у тому числі громадяни продають свої квартири та вкладаються у новобудови. Іпотека "вторинки" активізувалася, пропозиції від банків стали прийнятними: ставки починаються від 12,25%. Різниця у ставкахміж вторинним та первинним ринками становить у середньому 1,5%. Частка операцій із залученням іпотечного кредиту на вторинному ринку Москви сягає близько 30%, що хорошим показником.
Ми відчуваємо пожвавлення ринку, він зрушив із мертвої точки. Сильного падіння цін "вторинки" вже немає. Ринок, звичайно, сильніше просів, ніж новобудови, які підтримали іпотекою, що субсидується.
— Ваша компанія змінила стратегію розвитку рік тому. Важко було виходити на ринок у такий складний період?