Найнебезпечніші райони Москви
Портал KVARTIRAvMOSKVE.ru вивчив список найнебезпечніших районів Москви та ціни на квартири в них.
Від чого залежить вартість квартири в Москві?
Головним фактором, що впливає на ціну московської нерухомості, була і залишається відстань до найближчої станції метро. У радіусі 10-хвилинної пішої доступності квартири дорожчають на 10-15%. Також завжди спостерігається залежність від близькості до центру. Чим ближче – тим дорожче. Інші чинники змінювалися з часом.
Довгий час вважалося, що Західна та Південно-Західна частина Москви дорожча і престижніша за Східну. В принципі, на те були підстави: історично, схід був промисловим, а захід – військовим та науковим.
Це позначалося як на екології, а й у плануванні квартир. Професорам та академікам покладено кабінети, тому квартири для них спочатку були просторішими. Квінтесенцією престижності західних районів стало Крилатське. У середині 90-х за середньої ціни кв. метра 900-1000 доларів, квартири у Крилатському коштували близько двох. А оренда дорівнювала вартості оренди аналогічної квартири всередині Садового кільця. Після Міленіума чарівність Крилатського зменшилася, і він перетворився на звичайний околиця, в чомусь навіть не зовсім зручний.
У середині нульових з розвитком сучасного будівництва з'явився новий важливий критерій – тип і якість будинку. Він став стрімко «забивати» навіть фактор розташування. Наприклад, у 2000-2002 р., продавши двокімнатну квартиру на проспекті Вернадського у старій панельній дев'ятиповерхівці, можна було купити дві «двушки» у Південному Бутовому. А тепер вдасться лише «поліпшити свої умови»: різниця у ціні квадратного метра вже не 100%, а близько 25%.
Що знижує привабливість району?
В останні роки експерти з нерухомостінамагаються пов'язати популярність квартир при оренді та продажу з безпекою району.
«На першому місці серед факторів, що знижують привабливість районів, кримінальна ситуація, – каже Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE. – Далі йдуть в'язниці. Думаю, мало кого зацікавлять квартири поряд із в'язницею, тому не будуть сильно затребувані квартири, близько розташовані до Бутирки, Матроської Тиші, Лефортово.
Вокзали. Райони навколо вокзалів та залізничних колій також бентежать жителів Москви.
На четвертому місці антирейтингу будуть будинки, що стоять прямо на транспортних магістралях або поруч. Наприклад: квартира, що продається всередині Садового кільця або поруч, буде реалізована досить швидко (якщо не йдеться, знову-таки, про місця біля вокзалів), а будинки, що стоять прямо на магістралі, викликають відторгнення у покупців. Так, ми насилу продавали квартиру на Валовій вулиці з вікнами на Садове Кільце. Планування було чудове, але місце розташування підводило. Практично всі покупці відмовлялися від угоди через шум та вихлопи з Садового кільця. Те саме відбувається у будинках, що виходять вікнами на Ленінградське шосе, Кутузовський проспект, Дмитрівське шосе.
Промзони. Перед будівництвом тут житла потрібно проводити рекультивацію території, озеленяти райони, створювати інфраструктуру. Однак, це вигідно будівельникам – при забудові промзон не треба розселяти попередніх мешканців у стартові будинки. При грамотному виборі місця можна отримати гарний результат. Прикладом можна назвати проект ІНТЕКО – ЖК «Шувалівський» поряд з Університетом, його парками та освітніми центрами».
Насправді, хоча експерт і «розбиває» негативні фактори на кілька пунктів, вони всізводяться до двох - кримінальна ситуація (вона вище в районі вокзалів, автовокзалів) та екологія (шум і загазованість вище біля великих магістралей).
2010 р. З'являються карти зон впливу ОЗУ
Кримінальні райони Москви
Вадим Ламін вважає, що найгірша слава у Бірюльова Західного – історія з овочевою базою, де мігранти вбили місцевого жителя, після чого корінне населення вимагало закрити базу, що сильно вплинула на ставлення до району.
"Купити квартиру тут коштує стільки ж, скільки, наприклад, в районі Салар'єво - за МКАДом, але продати цю нерухомість надалі буде дуже складно", - запевняє експерт.
Окрім високого рівня злочинності у Західному Бірюльові є інші проблеми – це практична повна ізольованість району (відрізаний залізницею та промзоною від решти Москви). В основі ЦИАН можна знайти квартири в Західній Бірюльово за 105 тис. рублів за кв.
Цікаво, що Західне Бірюльове чомусь не входить до численних рейтингів найнебезпечніших районів Москви. Ці рейтинги ЗМІ почали публікувати у 2009-2010 роках.
Хоча статистичні дані про правопорушення є закритою службовою інформацією, МВС регулярно випускає релізи на цю тему. Щоправда, порівнювати їх важко, т.к. у якийсь рік наводиться статистика «нетто», у якийсь – на 1000 мешканців. Також регулярно публікуються рейтинги небезпечних і безпечних районів столиці, складені на основі опитувань москвичів та експертних висновків.
На жаль, відсутність детальної статистики не дозволяє проаналізувати, які містобудівні рішення сприяють зниженню рівня злочинності. Адже це, враховуючи кількість промзон, що реконструюються, було б важливо.
Найнебезпечніші та найбезпечніші райони столиці на основістатистики МВС, 2013 р.
Є дані 2014 р., одержані в результаті опитування, проведеного Департаментом культури м. Москви. Найнебезпечнішими районами названо Головинський, Дмитрівський, Бескудниковський, Тиміразевський, Філівський парк, Кунцеве, Біговий, Теплий Стан, Солнцеве, Метромістечко та Гольянове.
А ось версія премії ринку нерухомості Urban Awards-2015. Найнебезпечнішим адміністративним округом став Центральний, у якому за кількістю злочинів лідирують райони Арбат (315 злочинів на 1 тис. осіб) та Красносільський (314 злочинів). Друге місце у кримінальному рейтингу посів Південний адміністративний округ — тут найбільш небезпечно з'являтися у Данилівському районі (274 злочини) та Нагатино-Садівниках (285 злочинів). Замикає трійку найнебезпечніших округів Північний адміністративний округ, у якому найбільше злочинів скоюється у Лівобережному районі (261).
Що стосується найбезпечніших районів, то тут статистика та результати опитувань досить схожі. Найменше злочинів скоєно у віддалених спальних районах – Східному, Бутовому (Північному та Південному), Зеленограді. Також серед лідерів - Марфіно і Хамовники.
Можете не шукати: кореляції цін на квартири із рівнем безпеки районів немає. У Східному вони коштують стільки ж, скільки в Гольяновому чи Бірюльовому, а то й дешевше (бо Східний знаходиться за МКАД).
Ми попросили Марію Літинецьку, керуючого партнера «Метріум Груп» складе список непопулярних районів, на купівлю нерухомості в яких надходить найменше запитів. І виявилося, що до цього списку увійшли як небезпечні, так і безпечні райони.
Найбільш непопулярні у покупців та орендарів райони Москви
1. Район Східний (ВАТ). Розташовується за МКАД, жителі змушені діставатися центруміста по перевантаженому Щолківському шосе, в пішій доступності відсутня станція метро. Саме такі недоліки роблять район найменш цікавим для покупців.
2. Район Капотня (ПВАТ). Цей район мешканці міста вважають одним із найнесприятливіших з погляду екології. На території Капотні знаходиться Московський нафтопереробний завод (МНПЗ) - одне з найшкідливіших виробництв у місті, яке викидає токсини, що випромінюють неприємний запах. Крім цього, на довкілля району згубно впливає сусідство з «ТЕЦ-22», «Мосенерго» та МКАД. Також варто зазначити, що у Капотні погана транспортна доступність.
3. Район Текстильники (ЮВАО) – також не відрізняється гарною екологією. Крім того, «кульгає» і транспортна доступність. Наявність метро абсолютно не вирішує транспортних проблем - Тагансько-Червонопресненська лінія метрополітену перевантажена і не справляється з потоком людей. Тому дістатися центру, незважаючи на відносну близькість до ТТК, складно.
4. Район Західне Бірюльово (ЮВАО). Поблизу розташовано безліч промислових підприємств (сміттєспалювальний завод №3, ТЕЦ-26, бетонний завод та деревообробний комбінат). На території також немає метро. Близькість до МКАД стає ще одним мінусом і лише знижує популярність району.
5. Район Ліанозове (САТ). Щодо перерахованих вище локацій даний район має певні переваги. Це і метро у пішій доступності, і відсутність підприємств. Однак на покупку квартири в Ліанозово надходить небагато заявок. Почасти це пов'язано з «сусідством» з МКАД, яке обмежує попит на нерухомості в даному районі. (Дані "Метріум Груп").