Незалежна оцінка кадастрової вартості, як зменшити податок на нерухомість
Як провести незалежну оцінку вартості житла? Кому варто це робити? І як вибрати експерта, якому можна довірити цю процедуру.
Причина того, що цього року багато громадян не погоджуються з вартістю, в яку було оцінено їхню нерухомість, полягає в тому, що багато власників навіть не знають ринкової вартості свого майна.
Як буде змінюватися податок на нерухомість в Україні?
У рамках цього закону буде сформовано державну бюджетну установу, яка проводитиме не лише кадастрову оцінку, а й її актуалізацію.
Тобто одного разу перерахувавши кадастрову вартість, це ГБУ для наступної переоцінки братиме до уваги кадастрову вартість, яку встановили громадяни щодо свого майна.
Наприклад, вам встановили кадастрову вартість 30000000 руб., Ви її оскаржили і знизили до 20000000 руб. При черговій переоцінці ГБУ буде брати до уваги вартість, яку ви встановили (20 000 000 руб.) І робити нові розрахунки з урахуванням цих даних.
Тобто при новій переоцінці вартість не повинна суттєво відрізнятись від тієї, яку ви встановили (виключення – якщо ринок сильно виріс чи сильно впав).
Кому потрібно звертатися до незалежних оцінювачів вартості житла
Насамперед тим, у кого кадастрова вартість суттєво вища за ринкову, і від оскарження буде економічний ефект.
Необхідно розрахувати, який податок вам потрібно сплачувати, виходячи із кадастрової вартості. Після цього — оцінити, наскільки кадастрова вартість відрізняється від ринкової вартості. Для цього можна замовити довідку про ринкову вартість об'єкта (її вартість близько2000 р.). Це документ на одному аркуші, в ньому буде вказано орієнтовну (+-10%) ринкову вартість об'єкта.
Далі необхідно порахувати, скільки власник цього об'єкта заощадить, якщо встановить ринкову вартість.Якщо сума перевищує витрати (а вони можуть бути і 100 000р.), варто починати суперечку.
Як вибрати незалежного експерта
Якщо ви вибираєте незалежного оцінювача з метою оскарження кадастрової вартості, необхідно вибирати не просто спеціаліста, а компанію, яка спеціалізується на спорах з кадастровою вартістю.
Як правило, у такій компанії є штат оцінювачів, у тому числі тих, що спеціалізуються саме на оцінці житлової нерухомості. Але власними силами оцінювачі житлової нерухомості не зможуть передбачити результат справи щодо оскарження кадастрової вартості.
Необхідно, щоб компанія мала штатних юристів, які займаються суперечками, пов'язаними з кадастровою вартістю.
У компанії незалежного оцінювача має бути у штаті не менше 2-х оцінювачів, які перебувають у саморегулюючій організації оцінювачів. Компанія повинна знати специфіку суперечок про кадастрову вартість, вміти рахувати житлову нерухомість.
Вартість залежить від виду об'єкта оцінки: квартира, земельна ділянка, житловий будинок, будинок. Також залежить від місцезнаходження (Москва, Московська область).
Вартість оцінки типової квартири може змінюватись від 5000 до 10000 рублів.
Як проводиться незалежна оцінка вартості житла
При оцінці житлової нерухомості оцінювач переважно використовує порівняльний метод, тобто шукає аналогічні об'єкти, які продаються на ринку, поблизу об'єкта оцінки.
При цьому податкова служба не повинна брати до уваги дані незалежної експертної оцінки.
Податковий орган лише адмініструє податки.
Тобто у разі кадастрової оцінки податковий орган отримує кадастрову вартість з даних, які вказані в державному кадастрі нерухомості.
Дані незалежного оцінювача податковий орган не хвилюють, оскільки його завдання розрахувати податок від кадастрової вартості.
Дані незалежного оцінювача застосовні лише у спорі з органом, який затвердив кадастрову вартість про встановлення кадастрової вартості у розмірі ринкової. Якщо уповноважена комісія чи суд затвердить кадастрову вартість у розмірі ринкової, для податкового органу така вартість буде базою для розрахунку податкових платежів.
Поки суд чи комісія не затвердить таку вартість, дані незалежної експертної оцінки не застосовні у взаєминах податкового органу та платника податків.
Яку відповідальність несе незалежний оцінювач
Згідно з цією статтею невірно визначена ринкова вартість є збитком, який оцінювач завдав замовнику і цей збиток має бути відшкодовано за рахунок майна оцінювача.Виходить, що оцінювач відповідає всім своїм майном у разі завищення або заниження ринкової вартості об'єкта оцінки.