Обтяження (обмеження прав) на квартирах, придбаних за договором участі у пайовому

Іваніхіна Оксана, начальник відділу заставного забезпечення Пермської філії АКБ "Транскапіталбанк" (ЗАТ).

Безумовно, привабливість купівлі квартир у так званих "новобудовах", квартир, які ще не створені в натурі і купуються на ранніх стадіях будівництва житлових будинків, очевидна. Це і нижча вартість майбутнього житла, хоча насправді нерідко виходить, що заявлена невисока вартість виявляється такою лише на перший погляд. Це і придбання квартири, нехай тієї, якої не існує на момент "придбання", але має бути створеною в найближчому майбутньому саме для покупця, який вперше її заселяє і обживає "під себе", нерідко з можливістю планування при будівництві квартири ним самим.

Гагаєва Ксенія, адвокат консалтингової компанії "Лігеріон Груп".

Закон "Про участь у пайовому будівництві" ставить заслін подвійним продажам однієї і тієї ж квартири, оскільки всі угоди підлягають реєстрації. Навпаки, у схемах із попереднім договором, який не потрібно реєструвати, можливість подвійного продажу допускається необмежену кількість разів. При цьому отримати назад свої гроші споживачеві буде важко, на це знадобиться довгий час, до того ж їхня купівельна спроможність може сильно впасти, і це будуть "не ті гроші". Відсотки за користування чужими коштами на додаток до суми боргу також стягне зовсім непросто. Загалом усі схеми з векселями та попередніми договорами спрямовані на те, щоб не передавати майно покупцю, якщо з'явиться більшевигідна пропозиція.

3. Найчастіше пайовики - покупці квартир у будинку, що будується, побоюються ситуації, коли земельна ділянка, на якій розташовується будинок, що будується, сам житловий будинок, що будується, і квартири в ньому перебувають у заставі і/або будуть перебувати в заставі, коли будинок буде введений в експлуатацію після завершення будівництва та квартири будуть передані пайовикам для оформлення права власності на них. Дійсно, забудовником можуть залучатися кредитні кошти банків для здійснення ним будівництва (створення) багатоквартирного житлового будинку. У такому разі відповідно до пунктів 8 та 8.1 статті 13 Закону про участь у пайовому будівництві, коли: а) буде отримано у порядку, встановленому Містобудівним кодексом України, дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку; б) квартира у такому будинку, будівництво якого завершено та який введено в експлуатацію, передана пайовику за актом про прийом, право застави банку-кредитора на таку квартиру припиняється. Право застави банку-кредитора на земельну ділянку, яка перебуває у забудовника у власності, або заставу права оренди або права суборенди земельної ділянки припиниться з моменту, коли всі квартири (інші об'єкти пайового будівництва) у багатоквартирному будинку будуть передані пайовикам. Викладені положення про втрату права застави на багатоквартирний житловий будинок, земельну ділянку під ним (право його оренди або суборенди) та на передані пайовикам квартири однаково поширюються і на ситуацію, коли забудовником зазначені об'єкти були передані у заставу за договором як забезпечення інших зобов'язань забудовника. Таким чином, якщо квартира у введеному в експлуатацію житловому будинку на виконання укладеного договору участі у пайовому будівництві була передана учасникупайового будівництва за актом приймання-передачі безпосередньо від забудовника, ризик її обтяження заставою на користь третіх осіб малоймовірний. 4. Учасник пайового будівництва - покупець квартири набуває таку квартиру за договором участі в пайовому будівництві у забудовника за рахунок власних коштів, але з умовою про розстрочення або відстрочення платежу.

Гагаєва Ксенія, адвокат консалтингової компанії "Лігеріон Груп".

Застава земельної ділянки, яка оформляється між банком та забудовником у забезпечення виконання зобов'язань останньої за кредитом, дає банку шанс повернути суму наданого кредиту та компенсувати свої витрати на обслуговування даного кредиту за рахунок реалізації застави. Проте положення п. п. 8 та 8.1 ст. 13 Закону N 214-ФЗ не надають банкам такої можливості щодо забудовника, визнаючи договір застави, укладений між банком та забудовником, припиненим з моменту передачі учасникам пайового будівництва всіх об'єктів у багатоквартирному будинку та (або) іншому об'єкті нерухомості, збудованих (створених) на даному земельному ділянці.

З метою мінімізації ризиків при придбанні квартири за договором участі в пайовому будівництві в будинку, що будується, не безпосередньо у забудовника майбутньому власнику квартири необхідно перевірити юридичну чистоту всього ланцюжка осіб: від забудовника до цедента, що продає право вимоги квартири. Важливо встановити факт повної оплати цедентом за придбання квартири за договором участі в пайовому будівництві, тому що забудовник має право відмовитися від виконання договору, розірвавши його і тим самим фактично повернувши собі права на квартири, вартість яких не сплачена за договором. Якщо ви зіткнулися із ситуацією, коли одна і та ж квартира в новобудові продається декількомособам, потрібно мати на увазі, що судами при скоєнні поступки одного права декільком особам право вважається таким, що перейшов до тієї особи, на користь якої передача була здійснена раніше. Покупцям квартири, які не змогли зареєструвати право власності на неї за собою, залишається вимагати від "продавця" повернути отримані за договорами кошти та відшкодувати понесені збитки. Право застави банку-кредитора (у разі залучення забудовником кредитних коштів банків для здійснення їм будівництва) припиняється з моменту отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та передачі квартири в такому будинку пайовику. Таким чином, якщо квартира у введеному в експлуатацію житловому будинку була передана учаснику пайового будівництва за актом приймання-передачі безпосередньо від забудовника, ризик її обтяження заставою на користь третіх осіб малоймовірний. У зв'язку з останніми змінами в законодавстві з моменту реєстрації договору участі у пайовому будівництві обтяженню заставою в силу закону підлягає право вимоги пайовика на одержання квартири, а не тільки ця квартира як об'єкт нерухомого майна. по заставній при складанні заставної на підставі застави прав вимог, що виникла з договору участі в пайовому будівництві, рекомендується включати до таких заставних обов'язків заставника по заставі при оформленні права власності на квартиру передати такий об'єкт нерухомості в заставу за договором про іпотеку.

Коментар до статті Оксани Іванихіної "Обтяження (обмеження прав) на квартирах, придбаних за договором участі у пайовому будівництві, договором поступки праввимоги"

Юрій Кюрджев, адвокат, партнер компанії DS Law.

Наразі проблема ошуканих пайовиків набула масштабів всеукраїнської. Громадяни виборюють свої квартири в судах. З'являються некомерційні організації, які допомагають громадянам у боротьбі. У деяких регіонах з'являються виконавчі органи, які здійснюють контроль за дотриманням законодавства про інвестиції у будівництво. Зокрема, такий орган створено у місті Москві (Комітет міста Москви щодо забезпечення реалізації інвестиційних проектів у будівництві та контролю у галузі пайового будівництва). Таким чином, існує ціла низка механізмів боротьби з шахрайськими діями забудовників та посередницьких організацій, які залучають кошти у будівництво. У разі, якщо у покупця-інвестора виникають обґрунтовані підозри, що забудовник або посередницька організація поводяться недобросовісно, порушують свої зобов'язання за договорами, не варто зволікати: зверніться із заявою до уповноваженого органу. Цілком можливо, недобросовісні дії можна буде запобігти. У цілому ж покупцеві варто дотримуватися простих правил, щоб надалі йому вдалося довести свої права на квартиру (якщо обставини вимагатимуть судового визнання права власності): - основне правило при інвестуванні в купівлю об'єкта нерухомості: схема інвестування має бути прозорою та зрозумілою. У першу чергу це правило стосується сплати коштів інвестування забудовнику або іншій особі; - у покупця повинен бути підписаний договір (договір інвестування, договір про пайову участь, попередній договір купівлі-продажу), що відображає інвестиційну сутність правовідносин. Якщо у договорі є незрозумілі для вас пункти, проконсультуйтеся з юристами.Зверніть окрему увагу на всі зобов'язання інвестора-покупця: чи немає серед них не зрозумілих вам зобов'язань або нездійсненних; необхідно мати належним чином оформлені документи, що підтверджують той факт, що покупець є стороною інвестиційного договору. Це стосується зокрема випадків, коли спочатку інвестором-покупцем виступила одна особа (наприклад, чоловік), а надалі вона передала права за договором про придбання нерухомості іншій особі (наприклад, дружині чи дитині). Зазвичай процедуру передачі прав за такими договорами регламентовано. Чітко дотримуйтесь документального порядку оформлення такої передачі, передбаченого договором; - якщо оплата за договором здійснена повністю - вимагайте від забудовника (іншої особи, яка залучає кошти інвестування) підписання акта про виконання грошових зобов'язань за договором. Не перераховуйте і не передавайте кошти інвестування організаціям або особам, які не є стороною за вашим договором; - якщо будівництво об'єкта завершено, попросіть у забудовника копію акта про введення об'єкта в експлуатацію, а в подальшому попросіть надати вам оригінали документів БТІ на ваш об'єкт інвестування (квартиру, апартаменти, гараж тощо).

Якщо ви не знайшли на цій сторінці потрібної вам інформації, спробуйте скористатися пошуком по сайту:

Повернутися на попередню сторінку