Оренда нерухомості
Порядок укладання договору – оренди приміщення
Питання, пов'язані з орендою приміщень, регулюються Федеральним законом (MRG – Mietrechtsgesetz) та діють у всіх федеральних землях Австрії.
Договори оренди укладаються між Vermieter – орендодавцем та Mieter – орендарем як на необмежений (невизначений) термін – unbefristet, так і на певний (обмежений) термін – befristet. Далі розглянемо докладніше, що це означає в Австрії.
Безстрокова оренда (unbefristet) та її ризики
Орендні відносини у разі договору на невизначений термін можна розірвати за обопільною згодою сторін або односторонньо. Якщо орендодавець або орендар заявляє про розірвання договору (в усній чи письмовій формі), а протилежна сторона згодна, то в цьому випадку договір розривається у звичайний законний термін розірвання або термін, спеціально обумовлений у договорі (Kündigungsfrist). Якщо одна з сторін заявляє про розірвання договору, а протилежна сторона незгодна, то протест повинен бути сформульований письмово>Орендодавець зобов'язаний зробити заяву про розірвання договору через суд та обґрунтувати його.
Закон визнає такі підстави розірвання договору про безстрокову оренду:
- якщо орендар не платить за оренду приміщення; - якщо орендний об'єкт не використовується взагалі або використовується не в повному обсязі; - якщо орендар здає об'єкт у найм (Untermiete) без спеціально обумовленого в контракті права на оренду (Untermietsrecht) ; – якщо орендар не дає можливості проведення ремонтних робіт, що поліпшують умови; –якщо орендар помер; – якщо будинок, у якому знаходиться орендований об'єкт, йде на знесення (при цьому орендодавець повинен надати приміщення натомість); – якщо в орендодавця виникла потреба в об'єкті для власного користування або для користування його дітьми. Розірвання договору орендарем також відбувається через суд – без вказівки підстав, але враховуючи законний термін розірвання договору (1 місяць) або інший термін, зазначений у договорі на оренду.
Увага. Усі ці умови дійсні за тривалості оренди терміном до 5-лет. Якщо орендар проживає на одній і тій же площі понад 5 років, то набуває, згідно з австрійським законодавством, практично необмежених прав на орендовану нерухомість. При такій тривалій оренді закон тлумачить усі судові суперечки між Vermieter – орендодавцем та Mieter – орендарем на користь останнього.
Слід розрізняти поняття головної оренди (Hauptmiete) та суборенди (Untermiete)
Договір головної оренди укладається між орендодавцем, що є власником об'єкта, та орендарем, а договір піднайму чи суборенди укладається між головним квартиронаймачем (Hauptmieter) та суборендарем (Untermieter). Термін та умови розірвання договору суборенди перебувають у повній залежності від головного договору оренди.
Строк договору - оренди, укладеного на обмежений час - befristet
Найменший термін оренди – 3 роки. Якщо термін виходу з контракту не позначено (зазвичай він дорівнює 3-м місяцям, відлік іде з початку кварталу), орендар має право на розірвання договору через суд тільки після 1 року оренди, і якщо враховувати ще й тримісячний термін розірвання контракту, це означає , що такий договір може бути розірваний рано до кінця 16-го місяця.
Під час ув'язненняконтракту на оренду на випадок відшкодування збитків, який може бути завдано об'єкту, що здається, орендар надає орендодавцю заставу - Kaution . Величина суми застави у законі не зазначена, але зазвичай вона дорівнює тримісячній орендній платі. Після розірвання договору застава повертається орендарю. Бувають випадки, коли орендодавець не повертає заставу або повертає суму частково, і тоді він повинен обґрунтувати правомірність своїх дій – це може бути шкода, завдана самому приміщенню або його оснащенню, несплата орендарем оренди або комунальних послуг (вода, електрика, газ тощо) .). При бажанні завжди можна знайти привід, щоб не розлучатися з 2.000-3.000 євро, які вже опинилися в руках і встигли принести %%. оренди перестають її сплачувати.
Якщо при пошуку будинку/квартири ви вдаєтеся до допомоги агента, то повинні оплатити його послуги. Комісійні агенти з оренди нерухомості рівні тримісячної вартості оренди будинку чи квартири.