Основні види шахрайства на ринку житла
Продаж або оренда чужої житлоплощі
Аферисти роблять угоди з квартирами чи будинками, які їм не належать, а справжні власники про це нічого не знають. Основними різновидами подібних дій є:
а) Оренда з подальшим продажем. Квартира або будинок знімається у власника, при цьому аферисти заволодіють оригіналами документів, що встановлюють право (або фабрикують їх), після чого шахраї виставляють такий об'єкт на продаж. Один із членів злочинної групи видає себе за власника, і на об'єкт рано чи пізно перебувають покупці. Далі слід або лжеоформлення, або отримання авансів з кількох «клієнтів», після чого шахраї ховаються.
б) Продаж об'єкта за дублікатами документів. Шахраї видаються господареві покупцями чи співробітниками ріелторської фірми. Заволодівши паспортом продавця, вони отримують дублікати документів, що встановлюють право, або пропонують власнику здати оригінали на «відповідальне зберігання» в агентство. Надалі здійснюється пошук справжнього покупця та вчинення правочину з ним,минаючи господарів.
г) Уявна смерть власника або лжезаповіт. Один із «винаходів» аферистів при продажі чужої житлоплощі — фабрикація фальшивих свідчень про смерть живої людини. Один громадянин, їдучи на рік за кордон, здав свою квартиру аферистам. Після цього шахраї купили у своїх колег бланк свідоцтва про смерть, вписали туди дані господаря, сфабрикували заповіт та звернулися до державної нотаріальної контори за свідоцтвом про право на спадкування квартири, яке через півроку було отримано. Після аферисти продали житлоплощу. Уявіть, як було господареві квартири, коли він приїхав назад і дізнався, що вже давно помер.
Багаторазовий продаж або оренда
У цьому випадку аферист продає або здає той самий об'єкт відразу декільком особам, одержуючи з усіх гроші. Технологія вчинення цього шахрайства аналогічна до попередньої схеми: отримання дублікатів, виготовлення фальшивих правовстановлюючих документів, підробка паспортів. Істотною відмінністю є те, що власник нерухомості часто вступає у злочинну змову з шахраями, а надалі зображує себе потерпілим, що дуже важко довести.
Розрізняються дві основні групи афер з «багаторазового» продажу:
а) Угоди над ринком новобудов. Особливістю ринку новобудов є те, що компанія-забудовник (або аферисти, що діють від її імені) пропонує внести гроші за житло ще до того, як будинок ухвалено Держкомісією та поставлено на облік у реєструючих та експлуатаційних організаціях. Тому у несумлінних девелоперів є стимул продати одну й ту саму квартиру у кілька різних місць.
б) Багаторазовий продаж на «вторинному» ринку. Як було зазначено вище, спроби «багаторазово» розпорядитися своєю нерухомістю роблять не тількипрофесійні шахраї, а й громадяни-власники об'єктів.
Угоди з «паленою» житлоплощею
Покупцеві пропонують «палені» об'єкти — квартири, проти колишніх власників яких було вчинено насильницькі дії. У таких випадках із «продавцем» зазвичай працює оргзлочинне угруповання.
У більшості випадків злочинці не наважуються одразу запропонувати такий варіант покупцеві — спочатку «палена» нерухомість проходить «відмивання». Об'єкт переоформляється на «сумлінного набувача», тобто. «чистого» і живого громадянина, який вступив у злочинну змову з шахраями. Передісторія угоди з'ясовується, на жаль, після того, як аферисти отримали гроші.
Угоди з «юридично брудною» нерухомістю
Під терміном «брудні», на відміну від «палених», шахраї мають на увазі об'єкти, які обтяжені юридичними заборонами або невиконаними зобов'язаннями як накладеними державними органами (слідчий, судовий чи прокурорський арешт, відмова в реєстрації прав), так і цивільними (сімейний, спадковий). або житлова суперечка, застава, обмеження прав неповнолітніх). Такі варіанти пропонуються покупцям або за підробленими документами, або з уявним врегулюванням майнових прав (арешт чи заборона «знімаються» через суд).
Іноді до шахраїв звертаються «загнані в кут» власники об'єктів, які не можуть розпорядитися своєю «брудною» нерухомістю законним шляхом, у зв'язку з чим готові поступитися об'єкту аферистам за мізерну ціну або шахраїв «в частку», щоб ті врегулювали суперечку. Найчастіше такі протизаконні дії власників закінчуються дуже плачевно їм: аферисти ховаються з грошима власників чи підставляють останніх під розбирання з ошуканими покупцями.
Брехооформлення угод
а) Лженотаріальне оформлення. І тут для оформлення угоди шахраї користуються липовими печатками нотаріусів і навіть відкривають лженотариальную контору. Нотаріус може бути справжнім, але аферисти дуже технічно підведуть Вас до його двійника. Звісно, це «груба робота» — такі дії легко виявляються під час проведення комплексної експертизи угоди.
Останнім часом аферисти все частіше вступають у злочинну змову із помічниками або в.о. нотаріусів, та в журналі реєстрації нотаріальних дій «з'являється» відповідний запис. Крім того, зустрічається дуже багато афер із довіреностями.
б) Власне лжереєстрація. Клієнт (в даному випадку покупець), довірившись аферистам, або дає шахраям довіреність на право реєстрації угоди, або бере участь у реєстрації, зовсім не вникаючи в суть дій, що відбуваються. Після закінчення лжереєстрації шахраї вручають жертві «документи», які зовні дуже схожі на необхідні, і отримують з покупця гроші. Водночас одночасно організується «багаторазовий» продаж об'єкта іншим покупцям.
Продавця у разі обманюють трохи інакше. Покупець здає у присутності продавця гроші на відповідальне зберігання до банку, після чого реєстрація проводиться належним чином (об'єкт вже перебуває у власності покупця), а гроші продавця шахраї знімають без участі. Коли нещасний продавець приходить отримувати гроші, касир каже йому: "Дозвольте, Ви годину тому у нас уже гроші зняли".
Іноді практично зустрічаються більш «грубі» варіанти подібних схем. У банк зі зняттям грошей із відповідального зберігання пред'являються відверто фальшиві реєстраційні документи. Або у разі розрахунків на квартирі, в офісі чи в іншихнепристосованих місцях продавця відверто «кидають» — або не віддають грошей взагалі, або передають лише суму, зазначену в договорі (у 2—5 разів нижчу за ринкову).
Ледовірності
З усіх видів довіреностей шахраї найчастіше маніпулюють із генеральної (Х довіряє Y продати квартиру — зібрати для цього довідки, поставити підпис у нотаріуса, пройти реєстрацію, отримати гроші тощо), разовий (для здійснення однієї юридично значущої дії, наприклад приватизації ), а також господарської. У всіх зазначених випадках можливі два різновиди афер:
а) У момент видачі довіреність справжня. Власник нерухомості справді ставить свій підпис під довіреністю, але згодом (коли йде реєстрація угоди) її скасовує або визнається у судовому порядку померлим.
Крім того, часто зустрічається афера, яка отримала назву «Довіреність, підписана лівою рукою». Продавець нерухомості вступає у змову з аферистами, вони разом йдуть до нотаріуса, і продавець дає генеральну доручення на право розпорядження своєю квартирою. Але щоб надалі стверджувати, що довіреностей нікому не давав, продавець підписує її таким чином, щоб згодом судово-почеркознавча експертиза визнала, що підпис виконано іншою особою. За такої «справжньої» довіреності квартира продається клієнту. Він вселяється в неї, а за кілька місяців на порозі з'являється продавець, який стверджує, що він квартиру не продавав, довіреності не підписував, а був у від'їзді. Після судового розгляду жертва виявляється без квартири та без грошей.
б) Довіреність свідомо фальшива. У цьому випадку документ або грубо фабрикується, або шахраї вступають у злочинну змову із помічником або в.о. нотаріуса та домагаються занесення запису про виданийдовіреності до відповідного реєстру (така «липа» пройде стандартну перевірку на справжність).
Отримання авансів
Жертва дає «продавцю» недорогої квартири аванс, а останній щасливо ховається, обібравши аналогічно ще десяток «покупців». Основні ознаки цієї афери: явно занижена ціна об'єкта, вимоги більшого авансу, ніж прийнято на ринку, усіляке «відтягування» продавцем моменту оформлення та остаточного розрахунку (щоб зібрати більше клієнтів).
Інший різновид «авансової роботи» — «безвідсотковий кредит у населення», коли гроші беруться, незаконно утримуються і віддаються жертві через 2—3 місяці. Найгірший випадок, з яким ви можете зіткнутися, фірма просто збере гроші з кількох людей і її організатори сховаються. Тому негайно сповістіть про цей випадок правоохоронні органи. Швидше за все, агентство займається «прокручуванням авансів» і після закінчення терміну договору з Вами гроші будуть повернуті під свідомо сфабриковані обставини «форс-мажор».
Третій різновид роботи «авансовиків» такий: жертві, яка має якісь гроші, але явно нездатна за себе постояти, дається аванс (оформляється, до речі, як завдаток), а потім зазначена сума вибивається в кратному розмірі під різними приводами або жертва «конкретно ставиться на лічильник».
Ляльки різних видів
Головний принцип роботи аферистів-лялькарів: «Сприт рук — і ніякого шахрайства». Випадки вручення продавцю різаного паперу, ламання купюр та інших дешевих трюків практично не трапляються. Якщо ж жертва забажає організувати розрахунки поза банком, то в хід йдуть або "супердолари" (для продавця), або фальшивий детектор валют. Гроші покупця через нього пропускають, машинка починає гидкопищать (фальшивка!), і відразу розгнівані продавці викликають «міліцію», тобто. переодягнених у форму спільників.
Ще один поширений прийом «лялькарів» — заміна документів зі справжніх фальшивих. Оволодіваючи таким чином справжніми документами, шахраї успішно реалізують схему «чужа» або «багаторазова», минаючи справжніх власників.
«Ріелтерська дрібниця»
Лжеобміни
У своїй роботі ріелтери класифікують обміни на натуральні (квартира на квартиру) та альтернативні (квартира продається та купується інша). Крім того, обміни бувають нерівноцінні, коли одна із сторін отримує доплату, та рівноцінні, коли доплата не передається, а самі ріелтери працюють за гонорар.
Отже, основні види шахрайства під час обміну:
а) Під зірвану угоду. Коли жертва дає згоду на обмін на дуже вигідних умовах або коли аферисти одержують із обманеного гроші, угода раптом «різко зривається».
б) Відмова від завершення обміну. У разі нерівноцінного обміну одна із сторін, яка отримала доплату або інші блага від опонентів, або не є за обмінним ордером або на реєстрацію, або відмовляється зніматися з реєстраційного обліку.
в) Одночасне заволодіння двома об'єктами. Спершу знаходиться жертва, яка бажає здійснити обмін свого приватного житла на неприватизоване. Схема оформлення подібного обміну настільки громіздка і заплутана, що за час ходіння паперів інстанціями аферисти встигають приватизувати і продати вже іншому покупцю неприватизовану квартиру, на яку отримує обмінний ордер перша жертва.
г) Лжеальтернатива. Альтернативні обміни набагато сильніше схильні до впливу шахраїв, адже в цьому випадку можна кинути жертву і при продажі його квартири, і при купівлі іншої, а «накону» стоїть не доплата, а повна вартість житлоплощі, що обмінюється. Характер афер у разі мало відрізняється від цього, про що йшлося вище.
Лжерозселення
Штучне визнання правочину недійсним
На сьогоднішній день ця афера є найкваліфікованішою та найвитонченішою. Угода здійснюється таким чином, щоб надалі її можна буде легко визнати в судовому порядку недійсною із двосторонньою реституцією (тобто продавцю повертається назад квартира, покупцю — грошова сума, зазначена у договорі). Суть у тому, що за документами ціна є значно нижчою, ніж насправді передав продавцю покупець (зазвичай у договорі вказується сума за довідкою БТІ).