Особливості оренди торгових приміщень
Про оцінку приміщень
Здивуючись пошуком торгового приміщення, власники вдаються до всього різноманіття способів його оцінки. Від інтуїтивного підходу до якихось складних математичних розрахунків із безліччю змінних. Але, як це не сумно, вимоги багатьох власників до приміщення часто сходяться і полягають у пошуку такого приміщення, яке знаходилося б у хорошому місці та водночас коштувало дешево. Але практика показує, що найчастіше це взаємовиключні аспекти. Таким чином, на оцінку приміщення впливає бажання заощадити, що у довгостроковій перспективі навряд чи сприятиме успішній торгівлі.
український ринок торгівлі складно піддається аналізу. Враховуючи хаотичну душу нашого споживача, багато методик аналізу часто зазнають фіаско, часткового чи повного. Так, навіть великі "акули" мережевої торгівлі, буває, промахуються у своїх розрахунках щодо успішності чергової точки і точку цю доводиться закривати.
Але ж у справді великих гравців у сфері торгівлі, як правило, є і серйозний кадровий склад маркетологів, але, мабуть, покладаючись на свою дослідність, "акули" теж промахуються. Частково причиною цього є хаотична душа нашого споживача, але також використання вкрай неефективних методик аналізу та віра в міфи,типу міфу про існування хороших приміщень за невелику плату. Крім того, варто враховувати і темну гру ріелторів. Так, знайшовши перспективного клієнта, ріелтор звичайно вважає за краще замовчати про які-небудь недоліки приміщення. Такі "замовчування" іноді можуть вкрай негативно вплинути на торговий бізнес.
Далі у статті ми розберемо одні з найважливіших критеріїв підбору торгових приміщень, які можуть вплинути на успішність торгової точки як у позитивний бік, і у негативну.
Критерій підбору №1 - пішохідна прохідність
Пішохідна прохідність біля торгової точки – один із найважливіших аспектів її успішності. Що вище прохідність, то краще точка зможе забезпечити собі відвідування сама. Але, на жаль, на українському ринку орендодавці приділяють цьому параметру слабку увагу. Так, перейнявшись пошуком торгового приміщення, власник починає обдзвонювати можливих орендодавців і лише одиниці з них здатні зрозуміло відповісти на питання - "Яка у Вас прохідність?". Адже підрахувати цей параметр досить просто, досить просто посидіти деякий час біля входу в приміщення і підрахувати скільки людей проходить повз день.
Проте, незважаючи на простоту способу, він має й деякі нюанси. Так, варто вважати пішоходів, які проходять не далі ніж за 3-5 метрів від входу – у зоні гарної видимості майбутньої вітрини. Також варто розуміти, що якщо вхід у приміщення розташований у торці будівлі, то і прохідність слід вважати не біля фасаду, а біля торця. Те саме стосується і приміщень, розташованих на других поверхах торгових центрів. Тут слід вважати прохідність біля головного входу ТЦ, але в другому поверсі у безпосередній близькості від шуканого приміщення.Критерійпідбору №2 - транспортний потік
Вважати варто не тільки кількість пішоходів, що проходять, а й машин, що проїжджають повз. Тут також варто враховувати кілька факторів при підрахунку. Так, приміщення обов'язково має бути видно з дороги і поруч має бути зручне паркування. Крім того, важливими факторами є кількість смуг руху на дорозі, напрямок руху, наявність близьких розворотів. Вважаючи кількість автомобілів, не варто забувати про світлофори. Так, можна дуже зрадіти високій щільності місцевого трафіку та його повільному ритму, а не справі виявиться, що на це вплинув близький світлофор або перекрита на половину проїжджа частина.
Критерій підбору №3 - тип району
Крім прохідності місця, варто оцінити і район, в якому воно знаходиться, а саме тип будинків, які знаходяться поблизу. При цьому варто звертати увагу на щільність забудови, року зведення будівель, належність до житлового або нежитлового фонду, поверховість тощо. Всі ці параметри допоможуть визначити контингент, що проживає в цьому районі, а відповідно дадуть розуміння їх відповідності потрібної цільової аудиторії.
Також варто звернути увагу на зручність користування місцевим населенням громадського транспорту. Чи далеко знаходиться станція метро чи автобусні зупинки? Яким із цих видів транспорту люди користуються частіше? Чи, можливо, тут віддають перевагу залізничному транспорту? Ці фактори можуть описати маршрути пересування населення та контингент.
Крім перерахованого вище, варто подивитися, чи є в безпосередній близькості від приміщення, що шукає, які-небудь заклади масового відвідування. Наприклад, школи, кінотеатри або торгові центри.
Висновок. Від початкових даних залежать і кінцеві
Перш ніж кидатисяна рожон і орендувати перше торгове приміщення, що сподобалося, варто себе запитати "А чи коштує гра свічок?". Адже якщо приміщення нікчемне, воно приведе і до нікчемних результатів. Тому перш ніж орендувати приміщення, обов'язково варто провести попередній аналіз. І чим точнішим і об'ємнішим буде цей аналіз, тим вищі шанси обрати найбільш успішне торгове приміщення, яке, у свою чергу, підвищить шанси на успішні перспективи у торговому бізнесі. Так, ці підготовчі заходи вимагають деяких тимчасових витрат, зате вони можуть принести значні матеріальні прибутки. І не варто забувати, що на сьогоднішній день існує безліч компаній, які пропонують свої послуги маркетолога. У цьому випадку тимчасові витрати компенсуються витратами матеріальними, але результат може бути той самий - правильно підібране торгове приміщення.