Особливості здачі в оренду нерухомого майна федеральних державних установ системи МВС України
МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ
Вступ
Статтею 214 ЦК України визначено, що державною власністю в Україні є майно, що належить на праві власності України (федеральна власність), та майно, що належить суб'єктам України (власність суб'єкта РФ). Майно, яке належить на праві власності міським, сільським поселенням та іншим муніципальним утворенням, є муніципальною власністю [2] . Майно, що перебуває в державній власності, закріплюється за державними підприємствами та установами у володіння, користування та розпорядження [3] .
Відповідно до ст. 296 ЦК України установи, за якими майно закріплено на праві оперативного управління, володіють, користуються цим майном у межах, встановлених законом, відповідно до цілей своєї діяльності, призначення цього майна і, якщо інше не встановлено законом, розпоряджаються цим майном за згодою власника цього майна. У цьому казенне установа немає права відчужувати чи іншим способом розпоряджатися майном без згоди власника имущества [4] .
Таким чином, здавання в арену майна федеральним казенним установою здійснюється лише з метою забезпечення більш ефективної організації основної діяльності установи, для якої воно створено (наприклад, обслуговування його працівників та (або) відвідувачів), раціонального використання такого майна, та за згодою власника. Найчастіше федеральними державними установами системи МВС України в оренду здається нерухоме майно. Тому в рамках цих методичних рекомендацій доцільно докладніше розглянути порядок здачі в оренду нерухомого майна.
I.Порядок узгодженнярозпорядження нерухомим майном федеральної казенної установи
Як випливає з пп. "к" п. 3 Положення, орган, який здійснює функції та повноваження засновника, в установленому порядку погоджує з урахуванням вимог, встановлених пунктом 4 Положення, розпорядження нерухомим майном федеральної казенної установи, у тому числі передачу його в оренду за договорами, типові умови яких затверджуються Міністерством економічного розвитку України, якщо інше не встановлено іншими нормативними правовими актами, що приймаються відповідно до федеральних законів. Згідно з п. 4 Положення рішення з питання, зазначеного в підпункті "к" пункту 3 Положення (далі – рішення), приймається органом, який здійснює функції та повноваження засновника, за погодженням з Федеральним агентством з управління державним майном, за винятком рішення щодо федеральних казенних установ, що перебувають у віданні Міністерства оборони України, Управління справами Президента України та Федерального агентства морського та річкового транспорту (щодо підвідомчих йому федеральних державних установ, за якими закріплене в оперативному управлінні майно, розташоване в межах морських портів). Федеральне агентство з управління державним майном розглядає проект рішення і пізніше 15 робочих днів із дня його отримання узгоджує проект рішення чи спрямовує мотивовану відмову узгодженні.
У разі ненадходження від Федерального агентства з управління державним майном відповідної інформації протягом 30 робочих днів з дня направлення йому проекту рішення органом, який здійснює функції та повноваження засновника, рішення вважається узгодженим.
Орган, що здійснює функції та повноваження засновника, повідомляєФедеральне агентство з управління державним майном про прийняте рішення (з додатком його копії) терміном не пізніше 10 робочих днів з дня його прийняття.
Слід враховувати, що наразі перелік документів, необхідних для ухвалення рішення про здачу нерухомого майна, нормативними правовими актами МВС України не визначено. При направленні звернення до Департаменту можна керуватися наступним зразковим переліком:
Супровідний лист (має:
- обґрунтування доцільності укладання договору оренди; - інформацію про технічний стан об'єкта (необхідність ремонту та джерело фінансування);
- інформацію про використання об'єкта нерухомого майна організацією.
Склад переданих приміщень
Витяг з ЄДРП, що містить відомості про права на об'єкт нерухомого майна з терміном давності не більше трьох місяців
Свідоцтво про державну реєстрацію права оперативного управління
Свідоцтво про державну реєстрацію права постійного
(безстрокового) користування на земельну ділянку
Кадастровий паспорт земельної ділянки
II. Порядок проведення процедур здачі в оренду федерального нерухомого майна
Конкурси, що проводяться відповідно до Правил, є відкритими за складом учасників, а аукціони - за складом учасників та формою подання пропозицій.
Організатором конкурсів (аукціонів) на право укладення договорів оренди, що розглядаються нами, відповідно до п. 4 Правил є уповноважений власником володар права господарського відання або оперативного управління (державна або муніципальна установа) або інша особа, яка володіє правами володіння та (або) користування щодо державного абомуніципального имущества. При цьому організатор має право на основі договору залучити юридичну особу (далі - спеціалізована організація) для здійснення функцій з організації та проведення конкурсів (аукціонів) [11] .
Для проведення конкурсу чи аукціону створюється конкурсна чи аукціонна комісія, причому [12] :
- до функцій конкурсної комісії належать: розкриття конвертів із заявками на участь у конкурсі та відкриття доступу до поданих у формі електронних документів та підписаних заявок на участь у конкурсі, визначення учасників конкурсу, розгляд, оцінка та зіставлення заявок на участь у конкурсі, визначення переможця конкурсу , ведення протоколу розкриття конвертів із заявками на участь у конкурсі та відкриття доступу до поданих у формі електронних документів заявок на участь у конкурсі, протоколу розгляду заявок на участь у конкурсі, протоколу оцінки та зіставлення заявок на участь у конкурсі, протоколу про відмову від укладання договору ;
- до функцій аукціонної комісії відносяться: розгляд заявок на участь в аукціоні та відбір учасників аукціону, ведення протоколу розгляду заявок на участь в аукціоні, протокол аукціону, протокол про відмову від укладення договору.
Учасником конкурсів (аукціонів) може бути будь-яка юридична особа незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, місця знаходження, а також місця походження капіталу або будь-яка фізична особа, у тому числі індивідуальний підприємець, який претендує на укладення договору та відповідає вимогам, встановленим законодавством України. для таких учасників [13].
Інформація про проведення конкурсів (аукціонів) публікується на офіційному сайті України в мережі Інтернет, призначеному для розміщення інформації пропроведення торгів (www.torgi.gov.ru).
Переможцем конкурсу визнається учасник конкурсу, який запропонував найкращі умови виконання договору та заявці на участь у конкурсі якого надано перший номер [14] .
Переможцем аукціону визнається особа, яка запропонувала найвищу ціну договору, або чинний правовласник, якщо він зголосився укласти договір за оголошеною аукціоністом найвищою ціною договору [15] .
З переможцями конкурсу (аукціону) згодом укладається договір оренди [16] .
ІІІ. Державна реєстрація договору оренди нерухомого майна
Відповідно до п. 2 ст. 609 ЦК України договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК України договір оренди будівлі чи споруди підлягає державній реєстрації, якщо його укладено на строк не менше року. Договір вважається укладеним із моменту оформлення такої реєстрації.
Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін цього договору.
Коли в оренду здаються будівля, споруда, приміщення в них або частини приміщень, до договору оренди нерухомого майна, що подається на державну реєстрацію прав, додаються кадастрові паспорти відповідно до будівлі, споруди та приміщення із зазначенням розміру площі, що орендується. Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення) [18] .
IV. Пролонгація договору оренди
Питання продовження дії договорів оренди державного майна (у тому числі переданого установі до оперативного управління) врегульовано ч. 9- 11 ст. 17.1 Закону про захист конкуренції. Якщо орендар належним чином виконував свої обов'язки, договір із ним укладається новий термін, у своїй торги не поводяться (якщо інше встановлено договором і його дії не обмежений законодавством РФ). При цьому повинні дотримуватися наступних умов:
1) розмір орендної плати визначається за результатами оцінки ринкової вартості об'єкта;
2) мінімальний термін, на який переукладається договір оренди, повинен становити не менше трьох років (термін може бути зменшений лише на підставі заяви орендаря).
За умови дотримання зазначених умов орендодавець в силу ч. 10 ст. 17.1 Закону про захист конкуренції немає права відмовити орендарю у пролонгації договору. Відмова від укладання на новий термін допускається лише за наявності у орендаря заборгованості на момент закінчення договору оренди або ухвалення рішення, що передбачає інший порядок розпорядження цим майном.
Як випливає з розд. 15 Роз'яснень ФАС:
1) оскільки існує можливість відмови орендареві у пролонгації договору через ухвалення іншого рішення про розпорядження майном, орендодавцю необхідно отримати згоду власника цього майна на переукладання договору оренди;
2) пролонгація договору оренди на підставі ч. 9 ст. 17.1 Закону про захист конкуренції може відбуватися з тих самих підстав необмежену кількість разів. Але важливо, щоб щоразу дотримувалися вимог, встановлених наведеною нормою.