Питання-відповідь щодо індивідуального будівництва будинків та котеджів в Єкатеринбурзі
Давайте сперечатися про смак устриць з тими, хто їх їв. (М. Жванецький)
• Хто відповідає. Фахівці – професіонали своєї справи.
У тих, хто будує, багато питань. У тих, хто має намір будувати, питань ще більше. Осягнути неосяжне неможливо. Але можна спробувати дати добірку з Інтернету питань, що найчастіше ставляться, і компетентних відповідей на них фахівців своєї справи (архітекторів, юристів, будівельників, тощо). Скорочений виклад відповідей В.Гордєєва, А.Коротких, А.Богданова, М.Литинецькой, С.Земцової, В.Мостович, Є.Шестеров наводяться з сайтів http://www.homeplans.ru та ін.
Який будинок будувати, з підвалом чи без підвалу?
Замовляти проект котеджу, не маючи на руках результатів геодезичного обстеження ділянки, подібно до смерті. Геодезисти бурять шурфи, визначають ґрунти, ґрунти, рівень ґрунтових вод. Виходячи з цього аналізу, і приймається рішення про те, який фундамент поставити. Якщо є можливість завжди планується підвал. Котедж без підвалу на ділянці з низьким рівнем ґрунтових вод будувати невигідно. Навіть якщо ви плануєте окремо винести гараж, лазню та господарські будівлі, котельню завжди краще розмістити в підвалі. Будинок з підвалом можна збудувати на будь-якій земельній ділянці, незалежно від рівня ґрунтових вод. Але якщо з водою буде потрібно «воювати», витрати на гідроізоляцію будуть неабиякими.
Маю проект будинку із підвалом. З'ясував, що варіант не для моєї ділянки. «Витягувати» будинок із землі на один рівень нагору?
Що можна будувати на ділянці?
Купивши будинок у котеджному селищі, багато господарів розуміють, що на присадибній ділянці не вистачає, наприклад, лазні чи альтанки.Вони закуповують будматеріали та наймають бригаду будівельників. Але з'являється представник компанії, що управляє, або забудовника і наказує зупинити роботи. Чи має він на це право? І як бути власникам заміських домоволодінь, які бажають на ділянці звести додаткову споруду?
Найчастіше на своїх ділянках у заміських селищах споруджують лазні, гаражі, літні кухні, лавки з навісом, пісочниці, колодязі, гойдалки, альтанки для барбекю, фонтани. А якщо дозволяє площа наділу – тенісні корти, спортивні та ігрові куточки для дітей, окремі будинки для прислуги. «Великою популярністю користуються зимові сади. Нерідко після придбання будинку клієнт вирішує спорудити басейн. Нове приміщення йому або прибудовують до будинку, або зводять у вигляді окремого об'єкта.
«Якщо на земельну ділянку, яка перебуває у власності, не накладено жодних обмежень щодо будівництва, то нова споруда на ній у будь-якому випадку вважатиметься законною. Головне — дотримуватись усіх норм і положень СНІПів, витримувати необхідну дистанцію між будівлями, сусідським парканом, селищною дорогою відповідно до загальних правил.
Якщо ділянка купувалась в організованому селищі з підрядом на будівництво, то на зведення додаткових об'єктів можуть бути накладені обмеження». Наприклад, у Резиденції Бенілюкс з метою збереження єдиного вигляду на відкритих (нелісових) ділянках заборонено зводити дерев'яні споруди, а лише з цегли чи бетону.
«Від межі ділянки до житлового будинку має бути не менше трьох метрів, а відстань між будинками згідно з санітарними та протипожежними нормами — від 6 до 15 м. Є приписи і для лазень. Так, відстань між «помивальними закладами» на сусідніх наділах має бути не менше 8 м».
«У більшості організованих селищ дозволено зведення лише некапітальних споруд, таких як альтанки чи перголи. Причому будь-яке питання, навіть установка критої лави, обумовлюється як у договорі, так і у зведенні правил (меморандумі) селища. Нормативи, документи, меморандуми, звичайно, можуть мати місце, але якщо клієнт придбав землю та будинок на ній у власність, він все-таки має право на їх облаштування на власний розсуд.
Відповідно до ст. 40 Земельного кодексу України власник ділянки може зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі, будівлі, споруди відповідно до цільового призначення землі та її дозволеного використання з дотриманням вимог містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил , нормативів».
Іноді між покупцем та забудовником підписують так звані договори совісті. У цьому документі є пункти про те, що майбутній власник обіцяє дотримуватися правил, встановлених у селищі, у тому числі щодо самобудови. Проте заборонити йому будувати щось на власній земельній ділянці навіть через суд практично неможливо. Інша справа — порядність покупця, а також його небажання сваритися із сусідами по селищу
Таким чином, власник ділянки має право споруджувати будь-які додаткові об'єкти за умови виконання вимог будівельних нормативів. Застереження у договорі, що обмежує його права, юридично недійсне. Хоча у будь-якому разі, перш ніж приступити до робіт, власнику слід отримати на це спеціальний дозвіл.
План розташування прибудови, а також ескіз проекту мають пройти експертизу, якщо не в архітектора району, який свого часу затверджував генпланзаміського комплексу, то у головного архітектора селища.
Нова прибудова – новий податок?
Навіть у кризовий час податок на майно ніхто не скасовував, тому одразу після того, як оранжерея чи альтанка для шашликів узаконено, фіскальне навантаження на власника збільшується. Причому що більше площа об'єкта, то вища плата.
Покарати чи нагородити?
Випадки, коли навіть підписавши відповідний договір або меморандум, власник все-таки вирішується на виробництво несанкціонованих робіт, відбуваються повсюдно. Щоправда, причиною такого порушення є зазвичай не злий намір, а неуважність при прочитанні договору. І, якщо попередження з боку керівництва селища не подіяли, спосіб зупинити будівництво все одно буде знайдено. Наприклад, охорона на в'їзді може отримати розпорядження не пропускати машини з необхідними матеріалами та іншу техніку на об'єкт.
Будь-яке самоврядність забудовник може контролювати на стадії продажу, коли котедж ще не введений в експлуатацію. Для цього існують важелі впливу, пов'язані з відмовою у видачі документів, що встановлюють право, підключенні до комунікацій тощо. Якщо ж будинок продано і документи про власність отримані, то боротися з порушником вже складно. Немає обставин, відповідно до яких власник земельної ділянки міг би нести відповідальність за зведення об'єкта на своїй землі, за винятком випадків, коли будівництво було здійснено з порушенням будівельних нормативів, що діють. Якщо ж земля та будинок на ній отримані у тимчасове користування, то будь-яке будівництво потрібно погодити з власником чи орендарем землі. За відсутності дозволу будь-яка нова споруда визнається самовільною і може бути ліквідовано.
Необхідність узгодження додаткового будівництва може бути передбачена статутом некомерційної організації (некомерційного партнерства), яка здійснює управління селищем. Однак порушення статуту, як правило, теж не призводить до якихось серйозних наслідків, оскільки виключення з членів партнерства можливе при злісному порушенні обов'язків, а це невиплата членського або пайового внеску».
Дозвольте будувати.
Як зробити будинок економічним?
Насамперед, він має бути невеликим за розмірами.
Друга якість економічного будинку - компактність. Чим менше площа зовнішніх стін, тим дешевше будинок опалювати. Те саме з електрикою та підведенням води.
По-третє, економічний будинок – простий. Підвал або цокольний поверх здорожчають його відсотків на 30. І фундамент у цьому випадку обійдеться недешево: його потрібно закопувати на глибину промерзання (для Північного Заходу це глибше 1,60 м). Якщо в ґрунті надмірна вологість, доведеться робити посилену гідроізоляцію.
І, звичайно, вартість будинку багато в чому визначається матеріалом.
Сьогодні найдешевший та теплоефективний із усіх стінових матеріалів – газобетон. Стандартні розміри газобетонних блоків – 60х30х40 см, з ними легше працювати – можна заощадити на оплаті праці робітників.
За теплоізоляційними властивостями він кращий за традиційну цеглу. До того ж і сама цегла коштує дорожче, і її кладка вимагає вищої кваліфікації мулярів. Газобетонні блоки більші, з ними легше працювати.
Які основні «правила» поводження з газобетоном?
Виробники випускають газобетон різних типорозмірів та властивостей. Головний плюс пористого газобетону – висока теплоефективність. І навпаки: чим менше в газобетоні часу, тим меншевін міцніший, але такий матеріал вимагає додаткової зовнішньої теплоізоляції. Якщо стіни тонкі та холодні, утеплювати зсередини немає сенсу: теплоізоляційний шар намокатиме від конденсату і псуватиметься. Вибираючи пористіший матеріал, можна заощадити. Якщо газобетон відповідає вимогам регіону за теплозахисними властивостями, зовні можна просто покрити декоративною штукатуркою або фасадною фарбою.
Однак чим більш пористий бетон, тим менше його здатність, що несе. На таку стіну не можна укладати важкі конструкції. Спочатку робиться залізобетонний розподільний "пояс" по периметру стін, а вже на нього можна класти і залізобетонні балки, і металеві, і навіть плити. Це не дуже дорожчає будівництво.
Проблему можна вирішити і збудувавши одноповерховий будинок більшої площі з легким дахом. Однак підведення інженерних мереж обійдеться дорожче, ніж у двоповерховому будинку, і витрати на опалення зростуть – знадобиться більше опалювальних приладів.
Проект E-0841-0. Наочний приклад економічного будинку: загальна площа 85 м2, монолітний фундамент із залізобетону.
Чи накладає газобетон якісь обмеження на архітектурний вигляд будинку?
Він дає змогу робити компактні обсяги та відразу вказує певний напрямок в архітектурі. Будинки виходять більш строгими та простими з погляду об'ємно-просторового рішення, але не нудними. Наприклад, у мансардному будинку високий складний дах із зламами, що частково закриває газобетонний фасад, може стати основним пластичним елементом будинку.
З газобетону неможливо створити дрібні закруглені елементи: башточки, круглі еркери, як із цегли. Можна комбінувати цеглу та газобетон, але різниця в теплопровідності матеріалів може створити складності, та цегляну.частина доведеться або додатково утеплювати, або робити набагато товщі. Зате з газобетону можна робити трикутні еркери, розташовувати стіни під різними кутами. Він добре пиляється.
Все, сказане вище, можна віднести і до пінобетону. Більше того, він легший і кращий за теплотехнічними властивостями. Його можна використовувати для перегородок (він дуже ефективний з погляду звукоізоляції) і як елемент утеплення при монолітних залізобетонних, каркасних або цегляних стінах. А для несучих та огороджувальних конструкцій краще застосовувати щільніший газобетон.
Які будівельні матеріали можна назвати економічними?
Щитовий будинок може коштувати дешевше за газобетонний, якщо ви купуєте невеликий збірний будиночок з готових елементів за типовим проектом. Вам його привезуть, поставлять на фундамент, обладнають. Але він буде абсолютно нецікавим з архітектури і навряд чи стане вашим індивідуальним будинком.