Плата за сервітут, до питання встановлення пропорційності, Стаття в журналі «Молодий ученый»
Рубрика: Держава та право
Бібліографічний опис:
Текст анотації: Встановлення сервітуту — це, здавалося б, повсякденна реальність, на жаль, нині інститут сервітуту не розвивається і з причин: це невирішеність питання з оплатою за сервітут. У статті проводиться аналіз законодавства в галузі встановлення пропорційної плати, що показує гостру необхідність комплексного вирішення проблеми визначення плати за сервітут на законодавчому рівні.
Ключові слова:сервітут, плата за сервітут, пропорційна плата за сервітут
Відповідно до пункту 1 статті 432 Цивільного кодексу України [1] до істотних умов про предмет договору належать ті, які названі в законі як суттєві або необхідні для договору цього виду. Таким чином, при виникненні сервітутних відносин до істотних умов договору про сервітут прийнято відносити предмет договору, повинні бути чітко описані ознаки, що дозволяють індивідуалізувати об'єкт, щодо якого встановлюється сервітут. Інші умови суттєві для договорів, наприклад, поставки, такі як термін дії та оплата, не вказуються, як суттєві стосовно встановлення сервітуту, у нормах статей 274–277 ЦК України [1].
Дотримуючись пункту п'ятого статті 274 ЦК України [1], конструкція про відшкодування сервітуту не свідчить про те, що положення про ціну є обов'язковою умовою, оскільки власник обтяженого майна має диспозитивну можливість вимагати пропорційної плати. У даному випадку, не йдеться про імперативний обов'язок сервітуарію платити за користування, якщо інше непередбачено законом. Плата за користування сервітутом — додаткова умова до договору та включається на розсуд сервітутодавця. Аналогічна норма передбачена у пункті 6 статті 23 Земельного кодексу [2] Україна щодо встановлення приватного сервітуту.
Також, у Земельному кодексі пунктом 7 статті 23 [2] передбачена можливість вимоги пропорційної плати за умови, що встановлення сервітуту призводить до суттєвих труднощів у використанні земельної ділянки.
Проте, ні Цивільний кодекс, ні Земельний кодекс не дає визначення чи уточнення «пропорційності плати». Варто звернутися до інших правових актів, наприклад, у 2009 році Міністерством економічного розвитку України було підготовлено листа, в якому вказувалося, що пропорційність плати «за користування земельною ділянкою (у разі її встановлення) є її відповідністю тим незручностям та обмеженням, які відчуває власник земельної ділянки у зв'язку з використанням її ділянки володарем сервітуту» [3]. І цей лист відсилає до правил, передбачених Федеральним законом № -135-ФЗ [4] «Про оціночну діяльність в Україні». Проте, оцінка земельної ділянки як об'єкта нерухомості — справа дуже затратна. Для початку необхідно визначити його ринкову вартість виходячи з ресурсних параметрів ділянки, місця розташування, станом справ на ринку землі в момент покупки.
Існують класичні методи підходу до оцінки земельних ділянок, розглянемо ті з них, які можна використовувати стосовно сервітуту [5]:
1. Витратний - тобто, передбачуваний інвестор не заплатить за земельний об'єкт більшу ціну, ніж за аналогічну ділянку (не враховується можливість використання частки земельної ділянки з обтяженням).
2. Порівняльний - заоснову беруться наявні над ринком аналоги з урахуванням обтяжень, за інших рівних умов. Складності - не коректне оформлення ділянок з обтяження; виділення частки сервітуту, що припадає на земельну ділянку, що оцінюється.
3. Прибутковий — тобто співвідношення між майбутніми доходами від земельної ділянки та витратами від неї.
Для оцінки земельної ділянки з обтяженням найдоцільніше використовувати два останні підходи, хоча, варто зазначити, що при третьому підході так само є складність у виділенні тієї частини, яка буде або не приноситиме дохід. Інакше кажучи, питання визначення пропорційності плати за сервітут, при використанні листа міністерства економічного розвитку, з його рекомендацією звернення до 135-ФЗ «Про оціночну діяльність в Україні» впирається в низку складнощів при проведенні оцінки всієї земельної ділянки з обтяженням: нерозвиненість інституту сервітутів; складність в оцінці ринкової вартості земельних ділянок із обтяженням; складність у виділенні частки сервітуту.
Отже, питання про пропорційність плати за сервітут не може бути повністю вирішене за допомогою використання 135-ФЗ. У 2004 році були розроблені Тимчасові Методичні рекомендації щодо оцінки пропорційної плати за сервітут [6], суди при встановленні плати за сервітут брали до уваги рекомендації та посилалися на них [7], тим самим визнаючи їх обов'язковими. А в деяких випадках, Методичні рекомендації виступали основним керівництвом при встановленні вартості за сервітут, слід привести в приклад справу, що призвела до скасування Методичних рекомендацій.
Таким чином, питання про пропорційну плату за сервітут нині ставиться набагато гостріше. Для Калінінградської області сервітут не використовується як активнийврегулювання питань пов'язаних із земельно-правовими відносинами, судова практика щодо сервітутів у 2014 та 2015 роках відсутня. У цивільному законодавстві загалом інститут сервітуту не заохочується до розвитку у зв'язку з обмеженою кількістю статей та невирішеністю основних питань, одне з яких — це плата за сервітут. Адже обмеження приватної власності або її обтяження не може бути безкоштовним, оскільки це суперечить основам приватної власності.