Покупка квартири - покрокова інструкція щодо здійснення угоди
Купівля квартири - серйозний крок, який нерідко визначає якість життя навіть не одну людину, а цілу сім'ю на роки вперед.
Тому дуже важливо, щоб весь процес купівлі був побудований правильно, на жодному етапі не були допущені критичні помилки.
Покупка квартири: покрокова інструкція допоможе впевнено пройти складний шлях вибору та покупки квартири.
Критерії, що визначають вибір квартири
Покупці передує правильний вибір. Цей попередній етап комусь видається захоплюючим, комусь стомлюючим.
По-перше, визначитися, які квартири має сенс розглядати: кількість кімнат, площу, райони розташування, поверх тощо. Розставити пріоритети: що критичне, а що – бажане.
Наприклад, обов'язковою умовою може бути кухня не менше 9 м2, а ось поверх бажано другий-третій, але можна розглянути і вищі.
Далі визначаємося, чи шукатимемо ми квартиру на первинному, вторинному ринку чи готові розглянути і ті, й інші.
Тепер скажемо про «вічні» критерії вибору квартири, які слід знати покупцю.
Юридична чистота
Цей неофіційний термін міцно увійшов у практику роботи спеціалістів з нерухомості.
Щодо виставленої на продаж квартири юридична чистота полягає у наступних обов'язкових пунктах:
Екологічна складова
Навіть за дуже вигідною ціною не варто купувати квартиру в будинку під високовольтними лініями електропередач, а також поблизу промислових центрів зі шкідливими викидами. Здоров'я потім не купиш на заощаджені гроші.
Інфраструктура
Відсутність елементарних умов – магазинів, дитячих садків та шкіл – у найближчій кроковій чи транспортній доступності здатна сильно ускладнити існування, а очікування обіцяних благ ризикує затягтися на роки.
Виняток, мабуть, можна зробити тільки при покупці квартири на ранній стадії в житловому комплексі, що будується.
Те саме стосується і транспорту.Якщо поблизу будинку немає зупинок громадського транспорту або він проїжджає пару разів на добу, повідомлення із зовнішнім світом сильно ускладнюється. І наявність автомобіля вирішує проблему далеко не повністю.
Як правило, автомобіль є не у всіх членів сім'ї. І хтось буде змушений постійно займатися «розвозом»: дітей – до школи та дитячого садка, дружину – на роботу, тещу – до магазину та на дачу.
Покрокова інструкція для покупки квартири
Ви готові зробити угоду.
Тепер головне — нічого не проґавити.
Тому рухаємося кроками:
- Перевірка правовстановлюючих документів. Продавець повинен надати: свідоцтво про власність; документи, що підтверджують спосіб придбання (купівля-продаж, спадщина, приватизація тощо).
- Перевірка документів продавців. Паспорти всіх, хто братиме участь у правочині, повинні бути дійсними (не простроченими), у них не повинно бути сторонніх позначок.
- Перевіряємо, наскільки квартира «чиста». За наявності зареєстрованих неповнолітніх продавець повинен або виписати їх доугоди або надати дозвіл органів опіки. Якщо власник квартири має чоловіка, то від чоловіка необхідно нотаріально завірений дозвіл на продаж незалежно від місця реєстрації чоловіка. Усі особи, які не є членами сім'ї продавця, але зареєстровані у квартирі, що продається, і не є її власниками, повинні дати письмове зобов'язання «виписатися» до вчинення угоди. Не зайвим буде запитати продавця і план БТІ: у квартирі не повинно бути незаконних перепланувань. В іншому випадку це може виявитися на етапі здійснення угоди або після покупки. І тоді весь тягар штрафів, судів та оформлення ляже на нового власника.
- Авансовий договір та аванс. Продавець та покупець можуть домовитися про будь-яку суму авансу. Замість авансу може бути використаний завдаток. Різниця в тому, що при скасуванні угоди з ініціативи покупця застава залишається у продавця. Натомість у разі, якщо від угоди згодом відмовляється продавець, йому доведеться повернути завдаток у подвійному розмірі.
- Збираємо пакет документів для угоди купівлі продажу та подальшої реєстрації квартири у власність. Тут майже всі документи надає продавець. Від покупця вимагається лише чинний документ, що засвідчує особу (паспорт). Важливий момент цього кроку – узгодження умов та укладання договору, всі ці умови, що включає.
- Підписання договору. У призначений день всі, хто бере участь у угоді, збираються разом. Бажана особиста присутність усіх сторін, проте можливе підписання договору через представника за довіреністю (обов'язково нотаріально засвідченою). Договір може бути укладений як у простій письмовій формі, так і у нотаріуса.
- Грошовий расчет. Традиційна схема така. Післяпогодження тексту договору покупець у присутності продавця та працівника банку здійснює закладку обумовленої суми до банківського осередку. Осередок закривається. Тепер відкрити її зможе лише продавець після того, як пред'явить зареєстрований державною інстанцією договір купівлі продажу та передавальний акт. За згодою продавця та покупця можливі й інші схеми, але ця є найнадійнішою: кожна купюра перевіряється в банку, гроші додатково перераховуються, ніхто не може ними скористатися з шахрайською метою.
- Державна реєстрація документів. Продавець та покупець (або тільки покупець з нотаріальною довіреністю від продавця) подають договір купівлі-продажу до реєстраційної палати або МФЦ. Протягом 20 днів (іноді займає більше часу) правочин реєструється і покупцю видається свідоцтво про власність.
- Акт прийому-передачі. Останній крок - перевірити ще раз квартиру і підписати передавальний акт, згідно з яким покупець не має претензій до продавця і отримав квартиру в цілості та безпеці.
Включіть у договір авансу умову, що з виявленні обставин, що ущемляють права покупця, зокрема, заважають йому користуватися і розпоряджатися купленої квартирою, аванс повертається у розмірі.
Чим відрізняються ППФ та нотаріальний договір?
Різниця лише в тому, що за свої послуги нотаріус візьме відсоток від угоди, який може вилитися у вельми круглу суму.
Натомість досвідчений нотаріус передбачить у договорі всі можливі нюанси, а заразом і перевірить підготовлені документи, переконається у їхній правильності та дійсності. Нотаріус остерігається включати до тексту двозначні та сумнівні формулювання.
Якщо ви не довіряєте продавцю або він наполягає на своєму варіанті договору, в якому вам не все ясно - краще скористатися послугами юриста (фахівця з операцій з нерухомістю) чи нотаріуса.
Плюс договору ППФ у тому, що він практично нічого не вартий. Зразок можна легко знайти та пристосувати до своїх потреб, включивши додаткові умови.
Вимоги до договору
Деякі положення також прописані у сімейному та Податковому кодексі.
Якщо зібрати всі вимоги разом, то договір купівлі-продажу квартири має включати такі обов'язкові відомості:
Документи для підготовки договору
Обов'язковими при складанні та підписанні договору є лише два типи документів:
- правовстановлюючі;
- що засвідчують особу (всіх учасників угоди).
Залежно від обставин можуть знадобитися додатково:
- згоди подружжя, яке не є власниками;
- згода органів опіки та піклування (за наявності зареєстрованих у квартирі неповнолітніх);
- виписка про відсутність заборгованостей щодо ЖКП;
- дозвіл на продаж від заставоутримувача (якщо квартира куплена в іпотеку та кредит ще не виплачено);
- дозвіл на перепланування (якщо така була зроблена).
Бувають ситуації, коли реєструючий орган запитує та інші додаткові документи. Якщо ваша угода є нестандартною або виникли сумніви, краще проконсультуватися безпосередньо у реєстратора.
Куди складати підписаний договір?
Оскільки договір підлягає обов'язковій реєстрації, то й набирає чинності лише після неї.
Факт зміни власника має бути занесений до державного реєстру. І новий власник отримує про це свідоцтво (Свідоцтво про право власності). Ось тепер він став справжнім власником.
Органи, що займаються реєстрацією угод з нерухомістю, можуть змінювати назви, до того ж у різних регіонах уповноважені організації мають власну специфіку роботи. На момент написання цієї статті актуальну інформацію про назву та розташування відповідних інстанцій можна знайти на сайті Росреєстру.
Крім того, майже у кожному населеному пункті функціонують МФЦ (багатофункціональні центри), які також ухвалять договір купівлі-продажу квартири для державної реєстрації.
Під час подання документів через МФЦ можна заощадити час на черзі. Однак реєстратор залишає за собою право запросити додаткові документи після їх прийняття.
Держмито
Зазвичай ці гроші платить покупець, адже саме він найбільше зацікавлений у якнайшвидшому завершенні.
Трапляється, коли сума вноситься навпіл покупцем і продавцем, це обумовлюється окремим пунктом договору.
Якщо ж у угоді бере участь юридична особа (наприклад, випадок купівлі квартири у забудовника), то розмір держмита зростає відразу вдесяток разів. На сьогоднішній день це 22 000 рублів.
Квитанцію про оплату потрібно додати до комплекту документів для державної реєстрації.
Незважаючи на поширеність та законність договору ППФ, є випадки, коли краще заплатити нотаріусу, оскільки це знизить ризик виникнення проблем надалі.
Насамперед, це купівля квартири у людей, які входять до «групи ризику» — самотніх літніх людей, алкоголіків та наркоманів.
Згодом ці люди можуть забути про досконалу угоду, вимагати доплати, які потенційні спадкоємці можуть спробувати оскаржити угоду під приводом недієздатності.
Дуже бажана участь нотаріуса і в тому випадку, коли передача грошей здійснюється з рук до рук без використання банківського осередку.
Звичайно, нотаріус не перевірятиме і перераховуватиме купюри, зате розписку про отримання повної суми завірить своїм підписом.
Таким чином, покрокова інструкція з купівлі квартири дозволить уникнути помилок як при виборі, так і на етапі здійснення угоди. Ви зможете самостійно вибрати та купити найкращу квартиру, в якій будете щасливо жити довгі роки.