Правила обміну
Ситуацій, коли в невеликій квартирі "компактно" мешкає велика сім'я, що складається з кількох поколінь, а фактично - кілька сімей, у житті достатньо. Люди стоять у черзі на покращення житлових умов, але рік слідує за роком, підростають діти, а черговики продовжують тулитися у своїх малогабаритках, ночами "повертаючись по команді". І в деяких випадках роз'їхатися виявляється простіше, ніж чекати на квартиру від держави.
З юридичного погляду технологія роз'їзду залежить від того, приватизована квартира чи ні. Якщо квартиру приватизовано, то розміняти її можна за допомогою звичайної "альтернативної" угоди: квартира продається, а на виручені гроші купується інше житло. У випадку з неприватизованою квартирою така операція є неправомірною. Тут доводиться діяти старим радянським обміном: знайти дві (три і т.д.) підходящі квартири, мешканці яких захочуть з'їхатися в одну, ту саму. Для здійснення цих дій потрібна згода всіх мешканців та власників. У разі конфліктної ситуації всередині сім'ї, якщо квартиру не приватизовано, проблему можна вирішити через суд: він встановить, кому і скільки площі належить. Щоправда, подібні суди можуть тривати роками, а результат у жодному разі не гарантовано. Однак власники житла позбавлені і цієї "радості", адже приватизовані квартири примусовим розмінам, навіть через суд, не підлягають.
Квартиру неприватизовано і люди хочуть роз'їхатися
Строго кажучи, здійснення операції розміну не вимагає обов'язкової приватизації квартири, просто в такому разі варіанти для майбутнього роз'їзду доведеться підбирати з неприватизованого житлового фонду, якого залишилося небагато. Обмін же приватизованих квартир на неприватизовані згідноЖитловому кодексу нездійсненний: неприватизована квартира не є товаром, отже можливість її використання в ринковій операції дуже обмежена.
Але якщо все ж таки до приватизації немає готовності чи можливості (наприклад, усі зареєстровані у квартирі раніше вже брали участь у приватизації), доведеться міняти так, як є. У цьому випадку процес обміну не має суттєвих відмінностей від звичайного, хоча справа буде складнішою і тривалішою. Насамперед слід пам'ятати, що оформляється такий обмін не в органах Росреєстру, як це буває при здійсненні угод із приватизованим житлом, а у відповідних установах, уповноважених оформлювати обмінні операції. У Москві, наприклад, ці функції належать до ГУП "Московський міський центр орендного житла".
Однак перед тим, як звернутися за оформленням обміну, наймачу неприватизованого житла необхідно згадати, чи укладав він на квартиру, в якій проживає, договір найму. Насправді це робилося лише останніми роками, у разі, якщо договору найму немає, його потрібно укласти, а цього звернутися у відповідний житловий орган, наприклад, у Москві - в управління Департаменту житлової політики та житлового фонду Москви в адміністративному окрузі по місцезнаходження житлового приміщення.
Після укладання договору найму можна звертатися за оформленням операції обміну. Пакет необхідних цього документів у вигляді виглядає так:
1. Заява встановленого зразка. Якщо на житловій площі разом із наймачем зареєстровано третіх осіб (у тому числі повнолітніх членів сім'ї наймачів), справжність їх підписів засвідчується співробітником установи, що оформляє обмін, при прийомі документів. Тому для подання заяви потрібна присутність усіхповнолітніх громадян.
2. По кожній квартирі - Єдиний житловий документ, який необхідно отримати попередньо в житлових органах (ЄІРЦ). Додатково можуть бути витребовані виписки з будинкової книги по всіх колись зареєстрованих у квартирі членах сім'ї, копії фінансових особових рахунків та довідки про відсутність заборгованості з комунальних платежів на житлові приміщення, що обмінюються.
3. Технічні документи на квартири, що беруть участь в обміні (кадастровий паспорт, експлікація та поверховий план), які необхідно отримати в територіальних БТІ за місцем розташування житлових приміщень, що обмінюються.
5. Документи, що засвідчують особи наймачів та спільно проживаючих з ними громадян, свідоцтва про народження неповнолітніх дітей, при оформленні частково-родинного обміну – документи, що підтверджують родинні стосунки наймачів та членів їх сімей.
З усіх зазначених документів потрібно зробити ксерокопії.
Крім перерахованих вище, у деяких випадках можуть знадобитися такі документи:
1. Якщо у квартирі зареєстровані неповнолітні, недієздатні чи обмежено дієздатні члени сім'ї наймача, необхідно подати документ, що підтверджує згоду органу опіки.
2. За наявності в житловому приміщенні, що обмінюється, тимчасово відсутніх осіб необхідно подати документи, що підтверджують згоду цих тимчасово відсутніх осіб. Як документ, що підтверджує згоду, приймається нотаріально засвідчена довіреність із відповідними повноваженнями або довіреність, прирівняна до нотаріальної.
4. При проведенні переобладнання або перепланування, узгоджених у встановленому порядку, необхідно подати документи, що підтверджують узгодження.
Важливопам'ятати, що у Житловому кодексі прямо зазначені умови, за яких обмін неможливий. Таких випадків передбачено шість, і вони викладені у статті 73:
2) право користування житловим приміщенням, що обмінюється, оспорюється в судовому порядку;
3) житлове приміщення, що обмінюється, визнано в установленому порядку непридатним для проживання;
4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнання для використання з іншою метою;
5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою та (або) переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;
Квартира неприватизована і є проти роз'їзду
З погляду законодавства розміняти неприватизовану квартиру примусово в умовах відсутності згоди всіх мешканців складно, але можливо. Про це прямо сказано у статті 72 ЖК РФ: "… Члени його сім'ї, що проживають спільно з наймачем, вправі вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення… на житлові приміщення… що знаходяться в різних будинках і квартирах… Якщо між наймачем … і членами, що проживають спільно з ним його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, кожен із них має право вимагати здійснення примусового обміну…".
"Задоволення" від подібного виду розміну, м'яко кажучи, сумнівне, тому йти цим шляхом можна лише в крайньому випадку. Судові розміни неприватизованих квартир часто тривають роками та повністю вичерпують нервові сили учасників суду.
Крім того, необхідно пам'ятати про наведені вище обставини, викладені у статті 73 ЖК РФ, за наявності яких обмін неможливий.
Квартиру приватизовано і люди хочуть роз'їхатися
Категоричних обмежень у цьому випадку немає: всі перешкоди для обміну вцьому випадку носять ситуаційний характер. Не вдаючись у комерційну сторону питання, основною суттю якої є достатність ринкової ціни об'єкта, що розмінюється, для придбання квартир, що влаштовують роз'їжджаються, або наявність можливості доплати, зосередимося на обмеженнях правового характеру.
Як головне можна назвати необхідність дотримання інтересів неповнолітніх співвласників квартири, що розмінюється. На варті цих інтересів стоять органи опіки, які підпорядковані органам місцевої влади. Отримання згоди органів опіки, що дозволяє проведення угоди, є критичною умовою, оскільки за його відсутності відповідний договір просто не пройде державної реєстрації. Щоб цю згоду, оформлюване як розпорядження глави управи, видано, необхідно підтвердити, що результаті майбутньої угоди майнове і житлове становище дитини постраждає.
Якогось стандартного пакета документів, що підлягають наданню до органу опіки неповнолітніх при зверненні за згодою на проведення правочину, не існує. У звичайному випадку в цей пакет входять документи, що встановлюють право на всі квартири, що беруть участь у майбутній угоді, виписки з будинкових книг і копії фінансових особових рахунків, а також документи з БТІ. На останні слід звернути особливу увагу. У пакет документів БТІ, необхідні проведення угоди, що здійснюється у звичайній сучасності простий письмовій (не нотаріальної) формі, входить кадастровий паспорт і експлікація. Так ось, на додаток до нього для надання до органів опіки необхідно отримати також довідку про оцінну вартість квартири. Без неї органи опіки навряд чи розглядатимуть питання про видачу дозволу на відчуження.
Крім перерахованого вище, потрібно такожнадати документи, що підтверджують спорідненість дитини та її батьків, які виступають як заявники. Конкретний список документів, які також можуть бути потрібні інспектором відділу опіки, залежить як від конкретної ситуації, так і від фантазії самого інспектора. У зв'язку з цим на початку процедури отримання розпорядження рекомендується побувати в інспектора на прийомі, пояснити ситуацію і уточнити перелік необхідних документів. Надалі, коли до операції залишаться лічені дні, це позбавить неприємних сюрпризів і пов'язаної з ними нервування.
Що ж до способів розміну квартир, що знаходяться у власності, то тут існує дві основні технології. Перша – традиційна "альтернативна" модель, коли як інструмент, що дозволяє уникнути складних взаємопов'язань, використовуються гроші. Іншими словами, схема "альтернативи" виглядає так: квартира, що пропонується до обміну, виставляється на продаж. Коли покупця на неї знайдено, для продавців підбирається квартира, що влаштовує їх з числа тих, що продаються на відкритому ринку. Якщо підібрана квартира, у свою чергу, також є "альтернативною", підбір здійснюється за аналогічною схемою.
Друга технологія широко відома ще з радянських часів. Йдеться про "прямий" обмін, схема якого передбачає одночасний підбір усіх квартир, власники яких готові до переїзду до квартир інших учасників обмінних операцій. Дана схема істотно складніша за "альтернативну" модель, і в даний час її застосування дуже обмежене.
Зауважимо, що ці складності лежать поза правовою площиною: юридичне оформлення "прямого" обміну відмінностей від "альтернативної" моделі практично не має. Оформлятися може обмін як договорами міни, так і купівлі-продажу, пакет документів,необхідні для держреєстрації, абсолютно той же, що і при звичайних угодах з житлом, і реєструються переходи права власності на квартири, що обмінюються, в Управлінні Росреєстру.
Квартиру приватизовано і люди не хочуть роз'їжджатися
Оскільки відповідно до чинного Цивільного кодексу власнику майна належить право їм розпоряджатися на свій розсуд і ніхто не має права вимагати від власника розлучитися зі своїм майном інакше, як за власним бажанням, ситуація, при якій один або кілька власників квартири відмовляються від розміну квартири, що належить їм. повністю блокує роз'їзд. Про жодні звернення до суду з вимогою примусовому розміні в даному випадку не може бути й мови. Найімовірніше, навіть позов із цього приводу подати не вдасться, оскільки судові органи не приймуть його до розгляду. Ну, а якщо ухвалять – судових перспектив у подібної справи немає.
Повторюся ще раз: ніхто не може бути довільно позбавлений належного йому права власності, тому змусити власника, в тому числі через суд, розлучитися з майном, яке йому належить, без його згоди за законом неможливо. У цьому випадку вихід лише один – домовлятися чи шукати інші шляхи вирішення житлового питання, не залучаючи до процесу квартиру, власник якої відмовився від обміну.
Єдине, що можна зробити власнику, який бажає відокремитися - спробувати продати свою частку. Цілком ймовірно, що вона знайде покупця, щоправда, виручених у результаті грошей навряд чи вистачить для придбання іншого житла.