ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЬНИКІВ ОСОБЛИВИХ ЕКОНОМІЧНИХ ЗОН І ЗОН ТЕРИТОРІАЛЬНОГО РОЗВИТКУ - Аркада
Реформа методів управління земельними ресурсами, що проходить зараз, обумовлює наш інтерес до одного з найновіших її проявів, пов'язаних зі створенням нових механізмів встановлення правових режимів окремих частин території України.
У теорії адміністративного права давно встановлено, що "до особливих територій слід віднести певні ділянки місцевості, для яких законодавством України встановлено спеціальний режим господарської, містобудівної діяльності, природокористування, охорони цих територій або діяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, організацій, їх посадових осіб. , громадських об'єднань з метою захисту основ конституційного ладу, здоров'я, прав та законних інтересів громадян, забезпечення оборони та безпеки держави. Іншими словами, на особливих територіях встановлюється відмінний від звичайного адміністративно-правовий режим"
Скласти вичерпний перелік таких територій з особливим правовим режимом важко, тому що в рамках кожної галузі законодавства він матиме свою специфіку. Інакше кажучи, з галузевих особливостей, можна скласти кілька різних списків винятків із загального правила. З позицій земельно-правової науки слід зауважити, що законодавець (як у ЗК РФ, так і в інших федеральних законах) згадує ряд територій, що мають особливий земельно-правовий статус, серед яких територія Державного кордону, Сколково, закриті адміністративно-територіальні утворення та і т.д.
Слід погодитись з думкою про формування стійкої тенденції законодавчої деталізації норм, що визначають правовий режим земель та земельних ділянок.
Проявом такої деталізації є встановлення особливих земельно-правових.режимів, суть яких полягає в тому, що у правовласників земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості, що потрапили до кордонів даних територій, помітно відрізняється набір прав та обов'язків щодо своїх земельних ділянок, порівняно з особами, майно яких знаходиться поза межами таких "особливих зон" ".
Встановлення особливих правових режимів земель можна як одну з функцій управління земельним фондом, що дозволяє вирішувати різні завдання, наприклад формування інвестиційної привабливості територій у вигляді утворення зон з особливими умовами ведення господарську діяльність.
Як слушно зазначає А.В. Гасумянова, "особлива економічна зона - це частина території України з точно визначеним кордоном та спеціальними нормативно-правовим, договірно-правовим, організаційно-правовим та правоохоронним режимами підприємницької діяльності, а також спеціальним порядком управління особливою економічною зоною, які встановлюють сприятливіші умови для підприємницької діяльності у сфері оподаткування, дозвільної системи, фінансово-правового регулювання.
У чому полягає специфіка землекористування в ОЭЗ? Не претендуючи на повноту висновків, відзначимо такі важливі особливості:
Здається, такий висновок носить дискусійний характер. Звісно ж, що маємо міжгалузевий інститут, куди входять норми різної галузевої власності, зокрема норми цивільного, земельного, податкового, адміністративного та інших галузей права.
З дня прийняття Урядом України рішення про створення зони територіального розвитку Україна передає на строк існування такої зони суб'єкту України, на території якого створено зону територіального розвитку, здійсненнянаступних повноважень щодо розпорядження земельними ділянками, що знаходяться у федеральній власності та розташованими у межах зони територіального розвитку: утворення земельних ділянок, уточнення кордонів земельних ділянок з метою їх надання резидентам в оренду; ухвалення рішень про надання земельних ділянок резидентам в оренду; укладання договорів оренди земельних ділянок, що надаються резидентам.
Закон N 392-ФЗ передбачає низку обмежень на створення зон територіального розвитку, які згідно зі ст. 6 Закону що неспроможні утворюватися територіях кількох суб'єктів РФ, у межах територій традиційного природокористування корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру та Далекого Сходу, де також забороняється створення спеціальних економічних зон.
До недоліків Закону N 392-ФЗ можна віднести неврегульованість питання можливості утворення зон територіального розвитку на території, де створена особлива економічна зона. При цьому Федеральний закон "Про особливі економічні зони в Україні" передбачає чітку імперативну заборону на створення особливої економічної зони на території муніципального утворення, де утворено зону територіального розвитку. Отже, законодавець виходить із необхідності диференціації особливих правових режимів, тому Закон N 392-ФЗ слід доповнити нормою, яка забороняє утворення зон територіального розвитку біля муніципального освіти, де створено особлива економічна зона.
Примітно, що Закон N 392-ФЗ мовчає процедуру надання в оренду земельних ділянок (з попереднім погодженням місць розміщення об'єкта або без попереднього узгодження), однак є ясність з іншого питання: створення зони територіального розвиткудопускається за наявності у муніципальній освіті чи муніципальних утвореннях, на територіях яких передбачається створення такої зони, документів територіального планування та документів містобудівного зонування. В даному випадку виникає питання про те, яким чином слід визначати параметри та види дозволеного використання земельних ділянок: звичайним шляхом, передбаченим ЦК України (тобто у правилах землекористування та забудови), чи за нормами законодавства про зони територіального розвитку? На жаль, у Законі N 392-ФЗ це питання залишилося відкритим. Слід враховувати, що зони територіального розвитку створюються з певною метою та відповідно до ст. 11 Закону N 392-ФЗ у межах зони територіального розвитку забороняється провадження окремих видів економічної діяльності, у тому числі виробництво етилового спирту, алкогольної продукції, тютюнових виробів та ін.
Додаткового врегулювання потребує питання щодо порядку визначення параметрів та видів дозволеного використання земельних ділянок у особливих економічних зонах та зонах територіального розвитку. Як зразок вирішення зазначеної проблеми можна використовувати підходи, закріплені в ГрК РФ, з урахуванням цілей створення зон територіального розвитку та спеціальних економічних зон.
Окремо слід розглянути процедуру надання земельних ділянок в оренду в ОЕЗ та зонах територіального розвитку. Справа в тому, що протягом ряду років після набуття чинності ЗК Україна існували дві стабільні, які не мали винятків процедури надання земельних ділянок у приватну власність (або оренду) з державної або муніципальної власності - з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів та без попереднього погодження ( на торгах).
Набрання чинності рядом федеральних законів у 2007 - 2010 роках. призвело до формування в українському земельному праві ще однієї процедури (без попереднього узгодження місць розміщення об'єкта та без торгів), яка не отримала належного оформлення у базовому земельному законі – ЗК РФ. Ця процедура згадується у таких правових актах:
2. Федеральний закон від 8 травня 2009 р. N 93-ФЗ "Про організацію проведення зустрічі глав держав та урядів країн - учасників форуму "Азіатсько-тихоокеанське економічне співробітництво" у 2012 році, про розвиток міста Владивостока як центру міжнародного співробітництва в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні та про внесення змін до окремих законодавчих актів України" містить аналогічну норму.
3. ЗК України передбачено надання Державній компанії "Українські автомобільні дороги" в оренду земельних ділянок, необхідних для здійснення її діяльності, із земель, що знаходяться у федеральній власності або державна власність на які не розмежована, без проведення торгів та без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів .
4. Відповідно до п. 14 ст. 30 ЗК України земельна ділянка в межах особливої економічної зони або на прилеглій до неї території надається для будівництва об'єктів інфраструктури цієї зони без проведення торгів (конкурсів, аукціонів) та попереднього погодження місць розміщення таких об'єктів особі, з якою уповноваженим Урядом України федеральним органом виконавчої влади укладено угоду про взаємодію у сфері розвитку інфраструктури особливої економічної зони в оренду на підставі заяви про надання земельної ділянки.
Звісно ж, що стосується надання земельних ділянок умежах зон територіального розвитку має діяти аналогічна процедура. З усього вищевикладеного ми вважаємо за можливе дійти невтішного висновку у тому, що у п. 1 ст. 30 ЗК України передбачено загальну модель надання земельних ділянок з публічної власності: з попереднім та без попереднього узгодження місць розміщення об'єкта (на торгах). Передбачені вищезгаданими федеральними законами процедури надання земельних ділянок без торгів та без попереднього узгодження місць розміщення об'єкта не узгоджуються з положеннями ст. 30 ЗК РФ, яка не згадує наявність такої базової процедури. Тому зазначені Закони формально суперечать ЗК Україна та не підлягають застосуванню з п. 1 ст. 2 ЗК РФ, встановлює, що норми земельного права, що у інших федеральних законах, повинні відповідати ЗК РФ.
Для усунення цієї колізії необхідно доповнити п. 1 ст. 30 ЗК Україна підп. 3, що згадує ще одну юридично та фактично існуючу процедуру надання земельних ділянок з публічної власності - "без проведення торгів та без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів". Відповідно, за аналогією з чітким правовим механізмом надання земельних ділянок за підсумками торгів та за процедурою попереднього узгодження місць розміщення об'єктів ЗК Україна має бути доповнено і чіткою процедурою реалізації цієї моделі.
Додаткове врегулювання в ЗК Україна вимагає питання про резервування земель для створення об'єктів зони територіального розвитку, оскільки в межах зон територіального розвитку може не опинитися в достатній кількості вільних земельних ділянок, що поставить під загрозу досягнення цілей створення зони територіального розвитку у відповідному муніципальномуосвіту.