Про одну поширену помилку, Aestimator
Днями довелося рецензувати для судового розгляду звіт про оцінку однієї вкрай нудної споруди.
У принципі, звіт як звіт. Сама вартість визначалася витратним підходом з урахуванням довідників Ко-Инвест. Начебто причепитися нема чого. Але...
Серед оцінювачів існує одна поширена помилка, якої іноді буває злочин не користуватися.
Як відомо, довідники Ко-Інвест дають певну розцінку на фізичну одиницю виміру будівлі чи споруди, яка завжди наводиться для умов Московської області.
Завдання оцінювача полягає в тому, щоб, серед іншого, привести цю питому вартість до рівня свого регіону на дату оцінки.
Начебто простіше нікуди - взяв два коефіцієнти і перемножив. Так та не так.
У старих довідниках Ко-Інвест (наприклад, «Промислові будинки» 1997 року) мав на увазі наступний алгоритм розрахунку:
Ррег - регіональна розцінка на одиницю;
Рмоск – довідкова розцінка умов Московської області на дату видання збірника;
Крег-ек – регіонально-економічний коефіцієнт для переведення розцінки до регіонального рівня (зі збірок того ж Ко-Інвест «Індекси цін у будівництві»);
Ірег - регіональний індекс цін на БМР.
У нових же збірках у загальній частині з'явився цікавий абзац, виділений, до речі, жирним шрифтом, на який чомусь багато оцінювачів не звертають уваги, а дарма. Відповідно до нього регіональну розцінку слід визначати так:
Ррег - регіональна розцінка на одиницю;
Рмоск – довідкова розцінка умов Московської області на дату видання збірника;
Крег-ек - регіонально-економічний коефіцієнт для переведення розцінки до регіонального рівня;
Імоск - індекс цін на БМР для Московської області.
Як бачимо відмінність лише в Ірег та Імоск. Здається, не велика різниця. Подивимося, як вона відбивається на підсумковій вартості.
Для цього візьмемо умовну ціну на 1 куб.м. будівлі з класом конструктивної системи КС-4 (скажімо зі збірки 2007 року випуску) та визначимо величину вартості для Свердловської області.
Та й короткий висновок. Кожен та небезпечно ходить.
В контексті останніх законодавчих віянь з вимогами суворого кримінального покарання оцінювачам, що «спотворили» вартість на 250 тис. руб. Будь-яка помилка може коштувати дуже дорого.
Бережіть себе. Читайте уважно. А то прийде дядько Степа в міліцейській формі і попросить. А чогось попросить — про це краще не думати на ніч.