Продаємо квартиру, отриману від держави замість вилученої як зменшити ПДФО, Журнал «Головна

Нещодавно ми розглядали нюанси оподаткування грошової компенсації, яку держава платить власникам квартир при знесенні їхнього будинку. Але в деяких регіонах громадяни компенсують нові квартири у власність.

Сьогодні ми вивчимо, як зменшити суму ПДФО, яку потрібно заплатити у разі швидкого продажу одержаної квартири. А такі випадки нерідкі — когось не влаштовує район, куди його переселили, комусь давно треба було роз'їхатися тощо.

Терміново продаємо нову квартиру

Оскільки далі ми міркуватимемо про стару та нову квартири, намалюємо схему, щоб було ясно, про що йдеться.

вилученої

Нагадаємо, що сама по собі нова квартира – це ваш дохід у натуральній формі. Але віддавати ПДФО за неї не доведеться, якщо ви подасте декларацію і заявите відрахування (так само як і при отриманні компенсації у грошовій формі) підп. 2 п. 1 ст. 220, підп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК Україна.

А от якщо власник нової квартири поспішає її продати, то необхідність платити ПДФО із суми, отриманої від покупця, як правило, виявляється неприємним сюрпризом. Адже сплачувати податок і навіть подавати декларацію не потрібно, лише якщо квартира перебувала у вашій власності понад 3 роки п. 17.1 ст. 217 НК Україна.

Розраховуємо ПДФО

У разі продажу нової квартири багато хто думає, що 3-річний термін відраховується з моменту отримання у власність старої квартири. Адже переселення було пов'язане з вилученням старої квартири, тобто вимушеним, нова квартира не купувалась у звичайному порядку.

Якщо потрібно терміново продати нову квартиру, в яку вас переселили, а свідчення ще немає, ви маєте право вимагативизнання прав власності в судовому порядку ст. 12 ЦК України. Тоді свідоцтво видадуть на підставі рішення суду п. 1 ст. 17 Закону від 21.07.97 № 122-ФЗ.

Заявляємо майновий вирахування

Якщо 3 років з моменту видачі свідоцтва про власність на нову квартиру не пройшло, то майновий податковий вирахування, який можна заявити під час її продажу, становитиме лише 1 млн руб. підп. 1 п. 1 ст. 220 НК Україна

Наприклад, навіть при продажу недорогої однокімнатної вартості вартістю 1,5 млн руб. сума ПДФО складе 65 тис. руб. ((1,5 млн - 1 млн) х 13%). А якщо квартира дорожча, то податок буде просто непосильним.

Враховуємо витрати, пов'язані з придбанням нової квартири

Але й інші способи зменшити суму податку. Замість використання фіксованого відрахування ви маєте право врахувати при розрахунку ПДФО витрати, пов'язані з придбанням квартири, яку продає її підп. 2 п. 2 ст. 220 НК Україна.

Які саме витрати маються на увазі, в ПК не сказано, тобто можна враховувати будь-які витрати, що підходять під це формулювання. Оскільки в нашому випадку нова квартира, що продається, була отримана в обмін на стару, то можна врахувати:

Ті, хто отримав стару квартиру безоплатно (приватизація, спадщина тощо), можуть скористатися лише першим варіантом. А ті, хто купував житло у знесеному будинку, має право вибирати, що їм вигідніше. Адже якщо це було давно, то ціна, за якою купувалась стара квартира, і ціна, за якою продається нова, навряд чи можна порівняти. Для вибору не має значення та підстава переселення. Аналогічну думку висловив і спеціаліст Мінфіну.

З АВТОРИТЕТНИХ ДЖЕРЕЛ

вилученої

Якщо фізична особа продає квартиру, отриману в порядку компенсації за знос старого житла, то замість використанняфіксованого майнового відрахування воно має право врахувати підп. 2 п. 2 ст. 220 НК Україна:

  • вартість старої квартири, названу у договорі міни;
  • Витрати придбання старої квартири.

Для обліку названих витрат причина зносу житла (аварійний стан або вилучення земельної ділянки для державних потреб) не має значення”.

приклад. Розрахунок ПДФО з доходу від продажу нової квартири з урахуванням витрат, пов'язаних із її придбанням

/ умова / У 2010 р. І.А. Александров придбав квартиру за договором купівлі-продажу за 8,2 млн. руб. У зв'язку з вилученням земельної ділянки для муніципальних потреб будинок, де була квартира, влада вирішила знести. У 2014 р. було підписано договір міни, за яким І.А. Олександров передав місту свою квартиру в обмін на іншу у новому будинку. Згідно з цим договором його стара квартира була оцінена в 10,5 млн руб.

За місяць після отримання свідоцтва про право власності І.А. Олександров продав свою нову квартиру О.М. Єрємєєвої за 11,2 млн руб.

/ Рішення / Якщо І.А. Александров вирішить врахувати під час розрахунку ПДФО витрати на купівлю старої квартири, то сума ПДФО, яку йому доведеться заплатити у зв'язку з отриманням доходу від продажу нової квартири, складе 390 тис. руб. ((11,2 млн руб. - 8,2 млн руб.) х 13%).

До декларації, що подається до ІФНС, йому потрібно буде додати копії:

  • договори продажу нової квартири;
  • свідоцтв про власність на стару та нову квартири;
  • документів, що підтверджують витрати на купівлю старої квартири (це договір купівлі-продажу, квитанції, розписки про отримання грошей тощо).

Якщо ж І.А. Олександров вирішить врахувати вартість старої квартири згідно з договором міни,то сума ПДФО складе 91 тис. руб. ((11,2 млн руб. - 10,5 млн руб.) Х 13%).

До декларації, що подається до ІФНС, йому потрібно буде додати копії:

  • договори міни;
  • договори купівлі-продажу нової квартири;
  • свідоцтв про власність на стару та нову квартири.

Іноді при наданні компенсації у вигляді житла громадянам надається можливість доплатити за «зайві» метри та отримати нову квартиру більшої площі. Ці витрати можна врахувати при розрахунку ПДФО з доходу від продажу такої квартири. Тобто ви просто плюсуєте їх або до витрат на покупку старої квартири, або вартості старої квартири згідно з договором міни.

Якщо вам виплатили гроші за знесене житло і нову квартиру ви набули самостійно, то при її продажу раніше 3 років володіння ні вартість старої квартири, ні сума виплаченої компенсації значення не матимуть.

Для розрахунку ПДФО з доходу ви маєте право заявити фіксоване відрахування у розмірі 1 млн руб. або врахувати свої витрати на придбання нової квартири, підтверджені документами.