Що робити, якщо продавець хоче вказати в договорі 1 мільйон - Корисні статті, Мій ріелтор
Згідно з українським законодавством (ст.220 Податкового Кодексу РФ), при продажі квартири продавець зобов'язаний сплатити податок у розмірі 13% з усієї суми, понад 1 мільйон рублів. Це закон! Поширюється цей закон на всіх продавців фізичних осіб, які володіли цією нерухомістю менше трьох років. Інакше кажучи , якщо з дати державної реєстрації права власності на квартиру Продавця минуло менше трьох років , а квартиру він продає дорожче за мільйон рублів , то при її продажу йому доведеться сплатити податок із суми , що перевищує 1 млн . За нинішніх цін на нерухомість це, швидше за все, буде досить відчутна цифра. Цілком зрозуміло небажання людей викладати таку суму. Однак, сплати ПДФО можна уникнути або значно зменшити суму платежу, якщо заздалегідь вивчити податкові наслідки продажу фізичними особами майна та врахувати їх під час угоди.
Пунктом 1 статті 220 ПК України передбачено майнові податкові відрахування при реалізації фізособами майна: 1 ) якщо продано житловий будинок , квартира , кімната , дача , садовий будиночок або земельну ділянку ( або частки у зазначеному майні) , яка перебувала у власності платника податків років, то отриманий дохід може бути зменшений: - або на суму 1 000 000 рублів, - або на суму фактично вироблених і документально підтверджених витрат, пов'язаних з отриманням цих доходів; 2) якщо продано інше майно , що знаходилося у власності платника податків менше трьох років, то отриманий дохід може бути зменшений: - або на суму 125 000 рублів, - або на суму фактично вироблених і документально підтверджених витрат, пов'язаних з отриманням цих доходів;
При продажу житлових будинків, квартир, кімнат, включаючиприватизовані житлові приміщення , дач , садових будиночків і земельних ділянок і часток у зазначеному майні , що перебували у власності платника податків три роки і більше , а також при продажу іншого майна , що перебувало у власності платника податків три роки і більше , майнове податкове вирахування надається у сумі платником податків під час продажу зазначеного майна.
Отже, якщо Продавець володіє квартирою, що відчужується, менше 3-х років:
податок можна не сплачувати або значно зменшити його суму. Якщо продавець надасть документи (розписка колишнього продавця, пл/доручення або прибуткові ордери компанії — забудовника), що підтверджують витрати на придбання квартири. Тоді базою оподаткування буде вважатися різниця між купівлею і продажем . Наприклад, люди купили або придбали квартиру в 2009 році за 3,5 млн. рублів, а в 2010 році продають за 4 млн., то база оподаткування буде зменшена до 0,5 млн. рублів. Податок складе 65 000 рублів. Погодьтеся, дев'ятиразова різниця суттєва, та й спати можна спокійно. Скажіть про це Продавцю – раптом він не знає?
Чим така схема загрожує Покупцю?
По-перше, у разі, якщо суд з якихось причин визнає угоду недійсною, все повертається до положення, що передує договору купівлі-продажу. Продавцю повертається квартира, а покупцеві — гроші, вся сума, зазначена у договорі. Якщо договорі прописано 999 999 крб. , то саме цю суму продавець буде зобов'язаний повернути . Слова про те, що реально було заплачено велику суму, для судді не стануть суттєвим аргументом. Розписка в отриманні решти грошової суми може бути прийнята або не прийнята судом до відома - на розсуд судді. Йти до нотаріуса з проханням запевнитидокумент-розписку марно - такі розписки не засвідчуються. По-друге, якщо Ви офіційно влаштовані на роботу, а Ваш роботодавець сумлінно перераховує, нарахований Вам, прибутковий податок, то Ви маєте можливість отримати податкове вирахування з прибуткового податку при купівлі нерухомого майна . Говорячи про суму майнового відрахування, слід розуміти, що ця сума зменшує податкову базу (доходи), з якої обчислюється податок, а отже, поверненню підлягає лише податок у розмірі 13 відсотків від суми фактично вироблених витрат або граничної суми відрахування, тобто максимально 260 тис. рублів. Відповідно, якщо Ви купуєте квартиру за більш ніж 2 мільйони, а провели в договорі 1 млн. рублів, значить недоотримайте 130 тисяч рублів.
Найкращою страховкою від усіх несподіванок у цьому випадку буде вказівка повної ціни за квартиру. На жаль, практично це не завжди виходить — платити в нашій країні ніхто не любить. Продавці просто відмовляють у продажу. Якщо квартира Вам подобається, але Продавець не хоче платити податок, то варіанти такі:
1 . Ризикнути і вказати в договорі суму менше або рівно 1 млн. руб. На решту суми взяти обов'язково розписку та сподіватися на чесність Продавця та на позитивне рішення судді. 2. Плюнути та заплатити за квартиру понад ціну суму , рівну податку . 3. Ще раз плюнути та шукати іншу квартиру без «податкових засідок». 4. Пояснити Продавцю його цивільний обов'язок і схилити до сплати податку. 5. Домовитись із Продавцем про те, що Ви сплатите податок за нього із коштів свого майнового відрахування. І обдурити. Жарт. 6. Оформити договір купівлі-продажу з обтяженням, нібито без передачі коштів. У договорі вказати , що кошти будутьсплачені після такого числа (дата трирічного володіння власністю). Офіційно, датою отримання грошей від продажу квартири для Продавця буде дата отримання коштів за договором купівлі-продажу - значить, закон дотриманий. Фантастична схема, але робоча. 7. Поцікавтеся у Продавця — можливо, він після продажу квартири збирається купити нову? Так, йому нарахують податок із продажу квартири, але він же отримає майновий вирахування після купівлі нової квартири. 8. Тихенько так, нічого не кажучи Продавцю про податки, оформлюєтеся і потім зло посміхаєтеся.