Що таке ЖНК - чим вона краща за іпотеку

З появою різноманітних іпотечних програм варіант придбання квартири через житловий накопичувальний кооператив (ЖНК) незаслужено відійшов на другий план. Але все ж таки його варто розглядати в певних випадках, він, як і інші можливості обзавестися власною квартирою, має свої плюси та мінуси.

Особливості ЖНК

ЖНК - це організація некомерційна, що забезпечує збір пайових внесків для купівлі житла. Регулюється діяльність такого кооперативу Федеральним законом:

Щоб вступити в накопичувальний кооператив, достатньо паспорта. Тут від учасника не потрібно ідеальної кредитної історії, офіційного працевлаштування та великого пакету документів для розгляду. Головне вносити щомісячні пайові внески, розмір яких обумовлюється наперед. Усі накопичення пайовиків розпоряджається кооператив, з них оплачується:

Будівництво;
Ремонт;
Страхування;
Зміст;
Комунальні послуги;
Погашення позик;
Сплата податків.

Коли більше половини вартості квартири буде сплачено вкладеними коштами та закінчиться обумовлений період накопичень, учасник кооперативу отримує із загальної каси гроші на покупку свого житла. Половина вартості квартири, що залишилася, оплачується протягом 10-15 років.

Основною особливістю (і на відміну від іпотеки) в цьому випадку буде те, що поки учасник кооперативу не виплатить повну вартість свого житла, воно залишається у власності ЖНК. Варіант оформлення іпотеки привабливіший за рахунок того, що квартира відразу переходить у власність позичальника, накладається лише обтяження. Щоб при цьому не трапилося з банком, проблем увласника квартири, хай і у заставі, не буде. Відбудеться лише зміна кредитора.Житловий кооператив - більш ризиковий варіант, оскільки є підприємством, нехай і некомерційним, яке складніше піддається контролю з боку держави.

У разі економічної кризи, позичальник, який оформив іпотеку, виграє: весь тривалий термін іпотечної позики діють умови кредитного договору, стягується фіксований щомісячний платіж, який на тлі зростання цін та знецінення грошей здається вже відносно невеликим. А для учасника житлового кооперативу все не так райдужно – внески можу зрости на третину, кооперативи самостійно розраховують необхідний розмір пайових внесків, які мають компенсувати витрати ЗНК.

Переваги та недоліки ЖНК

Плюси житлового кооперативу в мінімальному одноразовому внеску (15 000 - 20 000 рублів проти 20% вартості житла при іпотеці), відсутності необхідності збирати довідки і надавати великий пакет документів, низькі відсотки (5-7% річних), по суті, купівля квартири практично у тривалу розстрочку.

Але щоб застрахувати себе від сильного зростання пайових внесків потрібно детально вивчити пункт договору щодо індексації. Розмір індексації не обмежується законодавчо, тому через тривалість схеми придбання квартири краще наполягти на розумних рамках.

До ризиків, пов'язаних з участю у житловому кооперативі можна віднести:

Ризик виключення з кооперативу на загальних зборах
Збитки в межах паенакопінь, пов'язані з діяльністю кооперативу
Наявність платежів, які не будуть враховані у вартості майбутньої квартири: вступний внесок, членські внески
Можливість банкрутства кооперативу до остаточноївиплати всіх внесків та переходу права власності на квартиру до пайовика
При достроковому виході з кооперативу тривале повернення початкового внеску, можливе накладення неустойки за недотримання умов договору

Незважаючи на всі ризики, житлові кооперативи досить надійні, контроль за дотриманням ЖНК здійснюється ЦБ РФ. До того ж, ризик можна вважати виправданим за рахунок того, що ставка вдвічі нижча, ніж за іпотекою, але це працює лише в умовах стабільної економічної ситуації: низький рівень інфляції, низькі темпи просто цін на нерухоме майно.

Накопичувальний кооператив виграє в окремих деталях не лише перед оформленням іпотечного кредиту, а й перед житловим будівельним кооперативом, оскільки не має ризику, пов'язаного з недобудовою. Якщо ЖБК зводить або реконструює будинок для пайовиків, то пайовики ЖНК мають справу вже з готовою нерухомістю. (див. статтю «Що краще: іпотека в банку або розстрочка у забудовника безпосередньо? «)

Наскільки вигідно бути членом ЗНК?

Приклад: Допустимо вартість квартири 5 000 000 рублів, якщо оформити іпотечний кредит на 10 років під 12% річних, з початковим внеском 1 000 000 рублів, отримаємо переплату в 6 888 156 рублів. Допустимо в ЖНК спочатку який накопичується поступово) складе 35% від вартості квартири, тобто 1 750 000 рублів, сума, що залишилася, виплачується поступово при ставці в 5% річних, отримуємо переплату в 886 819 рублів. Навіть якщо пам'ятати, що розрахунок дуже грубий, і не враховує вступних та членських кооперативних внесків (кілька десятків тисяч рублів), деяких особливостей нарахування відсотків, переплата все одно буде в рази меншою, ніж за іпотечним кредитом.

Очевидно, що ЖНК дозволяє значно більшевигідних умовах придбати житло, в порівнянні з більш дорогим іпотечним кредитом. ЖНК, як організація некомерційна, націлений на отримання прибутку, але в фінансову взаємну вигоду пайовиків, задоволення їх у придбанні житла. Не потрібні довідки, гарантії та поруки. За певних обставин (неофіційне працевлаштування, негативна кредитна історія) участь у ЖНК – практично єдиний спосіб придбати власну нерухомість.

Пайовику залишається бути готовим до того, що перші кілька років як мінімум не можна буде вселитися в квартиру, що купується через ЖНК, і житло стане власністю тільки після виплати всіх паїв. Так само відсутнє страхування ризиків, характерне для банківських кредитів, що для деяких буде навіть плюсом, оскільки не буде тринадцятого платежу за іпотекою. Якщо все це прийнятно, то варто віддати перевагу саме житловому накопичувальному кооперативу.