Смерть орендодавця
Смерть орендодавця
Відповідає генеральний директор у «Конструктор документів FreshDoc.ru» Микола Пацков:
У ДК Україна йдеться, що наймач орендує майно у орендаря на певний термін та за певну плату. Тобто на час дії договору він може володіти та користуватися найнятим майном. Втім, якщо орендодавець не має заперечень, договір автоматично пролонгується, а термін володіння збільшується.
Але іноді трапляється так, що власник помирає і постає питання про дію договору — чи триватиме він? У законі фіксується, що навіть у разі смерті орендодавця та переходу права власності у спадок дія договору оренди не скасовується. Таким чином, разом із переходом права на успадковане майно до спадкоємця перейдуть і обов'язки з оренди, прописані в договорі. Ці обов'язки переходять відразу після загибелі орендодавця і залежить від термінів переоформлення документів на майно. В орендаря також залишається право на викуп орендованого майна на умовах, зазначених у договорі. При цьому спадкоємець не має права розривати договір в односторонньому порядку, оскільки перехід права власності не дає таких підстав.
Іноді переоформлення власності може зайняти досить великий термін, достатній для того, щоб пропустили кілька платежів, і перед наймачем може постати питання: кому чи куди вносити плату за оренду? У цих випадках є сенс внести належні гроші в депозит нотаріуса.
Якщо новий власник хочеприпинити дію договору (виселити, наприклад, якщо це оренда квартири чи будинку), він повинен звернутися до суду. Але шансів на рішення на його користь замало. Особливо, якщо орендар своєчасно виконує свої договірні обов'язки. У цьому випадку спадкоємцю краще дочекатися закінчення терміну оренди та порушувати питання про розірвання договору.
Відповідає генеральний директор юридичної компанії «Дельта консалтинг» Сергій Крилов:
Права залишаються ті самі, що й за життя орендодавця. При його відході з життя виникає універсальне правонаступництво, що означає появу спадкоємців, які протягом шести місяців вступають у свої законні права наслідування. Якщо орендодавцем було фізична особа, то, відповідно, правонаступником стає одна або кілька фізичних осіб – це родичі. Якщо йдеться про юридичну особу, то, як правило, при універсальному правонаступництві при прийнятті спадщини ті, хто увійшли до нього, одержують частку від бізнесу або забирають весь бізнес. А відносини продовжуються так само, як і раніше. Для орендаря нічого не змінюється. Якщо так сталося, що спадкоємців немає, то таке майно у нас за законом називається виморковим, воно йде на користь держави. В даному випадку право власності на об'єкт буде закріплено за державою, відносини залишаться ті ж самі, зміниться лише власник.
Якщо резюмувати це питання, то, хоч би як склалася ситуація зі смертю орендодавця та спадкоємцями, для самого орендаря нічого не змінюється.
Відповідає адвокат з нерухомості в Москві Інна Бєлякова:
Договір оренди із правом викупу орендованого майна дозволяє укладати ст. 624 Цивільного кодексу України (ГК РФ), але тільки якщо це передбачено законом або договором оренди. Тобтоможливість викупу орендованого майна орендарем має бути передбачено або у законі, або у договорі.
У судовій практиці існують два підходи до питання, які норми ЦК України підлягають застосуванню до відносин сторін за договором оренди з можливістю викупу орендованого майна. Деякі суди вважають, що до такого договору застосовують лише ті правила про договір купівлі-продажу, які регламентують його форму. Відповідно, решта норм права, якими регламентується договір, ставляться до договору аренды. За загальним правилом (частина 1 ст. 617 ГК РФ) перехід права власності. на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірвання договору оренди.
Закон не встановлює різниці у застосуванні зазначеної норми залежно від підстав переходу права власності до іншої особи. Таким чином, у разі спадкування майна (у тому числі і нерухомого), спадкоємець (новий власник та орендар) стає на місце спадкодавця (старого власника та орендаря) та договір оренди продовжує виконуватися. Відповідно до ч. 4 ст. 1152 Цивільного кодексу Україна прийнята спадщина визнається належною спадкоємцю з дня відкриття спадщини незалежно від часу її фактичного прийняття, а також незалежно від моменту державної реєстрації права спадкоємця на спадкове майно, коли таке право підлягає державній реєстрації. Днем відкриття спадщини є день смерті спадкодавця. Таким чином, спадкоємець стає орендодавцем і знаходить право на отримання від орендаря орендних платежів відразу після смерті спадкодавця, хоч і не може це підтвердити документально. Орендар відповідно зберігає право на викуп орендованогомайна за умов, передбачених договором оренди.
Другий підхід полягає в тому, що до договору оренди з правом викупу майна, що орендується, підлягають застосуванню всі норми про договір купівлі-продажу, а не тільки положення про форму договору. У цьому випадку суди знову ж таки мають дві позиції. Перша полягає в тому, що договір оренди з правом викупу майна, що орендується, являє собою договір оренди і одночасно попередній договір купівлі-продажу. Оскільки права та обов'язки за попереднім договором купівлі-продажу також переходять у спадок, у разі спадкоємець стає місце спадкодавця у питаннях оренди, а й у питаннях подальшого продажу майна орендарю.
відповідно, право орендаря на викуп майна, що орендується, зберігається. Друга позиція полягає в тому, що договір оренди з правом викупу майна, що орендується, це змішаний договір, що містить як елементи договору оренди, так і елементи договору купівлі-продажу. Відповідно до цієї позиції, якщо право орендаря на оренду майна зберігається, то право орендаря на подальший викуп майна не зберігається, оскільки сторона договору померла, право власності орендодавця в момент його смерті перейшло до спадкоємця і вже жодним чином до орендаря відповідно до договору оренди перейти неспроможна.
Звісно ж, правильними будуть обидві позиції залежно від того – як сформульовано умову про викуп орендованого майна. Якщо умова сформульована у відповідність до ч. 1 ст. 624 ЦК України як твердження, що орендоване майно після закінчення договору оренда переходить у власність орендаря, то застосовується другий підхід і у разі смерті орендодавця орендар втрачає право на викуп майна, що орендується. А якщо умова вдоговорі оренди сформульовано відповідно до ч. 2 ст. 624 ЦК України – як право орендаря на подальший викуп майна, що орендується, то у разі смерті орендодавця за таким договором орендар зберігає як права орендаря на володіння та користування майном на умовах його оренди, так і право на подальший викуп майна, що орендується.
Відповідає юрист компанії «Оцінка Консультації Аудит» Олена Афанасьєва:
Відповідно до п. 1 ст. 617 частини другої Цивільного кодексу України «Збереження договору оренда в силі при зміні сторін» - Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкування) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
У договорі оренди з наступним викупом необхідно прописати всі істотні умови договору згідно з чинним українським законодавством, а також передбачити та прописати у договорі порядок подальшої оплати та перехід права власності у разі смерті орендодавця, щоб у спадкоємця у подальшому не було підстав для оскарження цього договору у судовому порядку.
Оплату необхідно передбачити у зв'язку з тим, що спадкоємець набуде спадщини після закінчення шести місяців з дня смерті орендодавця (ст. 1154 ЦК України ч. 3), а також у зв'язку з тим, що спадкоємець може бути визнаний негідним спадкоємцем, а не оплата у встановлені строки орендних платежів (викупної ціни) може бути підставою для дострокового розірвання договору в односторонньому порядку. У договорі, у разі, краще прописати, що оплата здійснюється одноразовим платежем спадкоємцю за період вступу їх у спадщину та отримання свідоцтва про право спадщину (якщо ценерухоме майно - також свідоцтва про державну реєстрацію права).
У будь-якому разі, після набуття спадщиною спадкоємця/спадкоємців (а в подальшому власника майна) залишається право на оскарження договору оренди з подальшим викупом у судовому порядку якщо він/вони не будуть згодні з умовами укладеного орендодавцем договору.
Відповідає директор компанії «Мій Сімейний Юрист» Аліна Дмитрієва:
Правом орендаря буде можливість користуватись майном за договором оренди, а орендодавцем за таким договором буде інша особа (новий власник майна), яка може надати право викупити майно. Але до одержання спадкоємцями свідоцтва про право на спадщину може виникнути проблема сплати орендної плати. У такому разі, у орендаря є кілька варіантів, а саме: 1) переказати кошти на картку орендодавця, якщо рахунок не закритий і 2) перерахувати кошти на депозит нотаріуса, у якого відкрито спадкову справу.