Спори, що виникають під час передачі управління ТСЖ
Власники приміщень у багатоквартирному будинку можуть вибрати один із трьох способів керування будинком:
безпосереднє керування власниками приміщень;
управління керуючою організацією;
управління товариством власників житла або житловим та іншим спеціалізованим споживчим кооперативом.
Безпосереднє управління будинком спочатку було призначене для будинків з невеликою кількістю квартир, для великих будинків такий спосіб керування буде просто незручним.
Керівна організація (КК) - комерційна організація, що надає професійні послуги з управління багатоквартирними будинками виходячи з договору управління.
Надамо професійну допомогу в будь-якій ситуації, звертайтесь +7 (343) 222-10-20
Управління ТСЖ є якоюсь проміжною ланкою між безпосереднім управлінням будинком та КК.У чому переваги ТСЖ перед КК?
справедливо вважається, що однією з головних переваг ТСЖ перед КК є особливе ставлення ТСЖ до будинку, оскільки ТСЖ створюється і управляється мешканцями будинку, які бережніше ставляться до власного майна, ніж стороння, хай і добра, КК;
власники приміщень беруть безпосередню участь у прийнятті рішень щодо управління будинком, формуванні органів управління ТСЖ;
власники можуть контролювати витрачання коштів ТСЖ, визначати те, які ремонтні або інші роботи потрібно провести.
можливе отримання додаткових доходів від здачі у найм спільної власності.
Не дивно, що сьогодні все більше й більше приймається рішень про вибір як спосіб управління ТСЖ замість КК. У зв'язку з цим цікавить те, з чого ТСЖ має розпочати свою діяльність.
Після проведення спільногозбори власників приміщень багатоквартирного будинку про створення ТСЖ та державну реєстрацію ТСЖ необхідно прийняти «княги правління» з рук колишньої керуючої компанії.
Постає питання: як оформити передачу управління будинком?
У цій ситуації найкраще скласти акт про стан спільного майна, що підписується представниками колишньої КК та ТСЖ. Цей акт дозволить оцінити роботу колишньої КК з управління будинком, крім того ТСЖ зможе на його підставі оцінити стан довіреного йому майна, скласти план робіт з обслуговування та ремонту. Ні для кого не секрет, в якому жалюгідному стані може знаходитися будинок у недбалої компанії, що управляє. Насправді іноді ще додатково становлять угоду чи акт про передачу управління домом.
Проте обов'язків щодо складання даних документів немає. Взагалі законом не визначено порядок передачі від старої керуючої організації до нової.
Законом встановлено лише положення про те, що колишня керуюча організація має передати нової (у разі – ТСЖ) всю технічну документацію додому та інші пов'язані з управлінням домом документи (пункт 10 статті 162 ЖК РФ).
Технічна документація необхідна управління домом. Хоча її відсутність і не перешкоджає ТСЖ керувати будинком, проте суттєво його ускладнює. Для відновлення документів потрібно багато часу, крім того ТСЖ доведеться нести певні грошові витрати.
Відповідно, після проведення загальних зборів, на яких було прийнято рішення про створення ТСЖ, слід направити Управляючій компанії повідомлення про розірвання договору у зв'язку зі зміною способу управління багатоквартирним будинком та вимогою про передачу технічної документації.
ТСЖ має приймати,зберігати та передавати технічну документацію на багатоквартирний будинок та інші документи, вносити до них необхідні зміни, пов'язані з управлінням спільним майном.
Що входить до технічної документації? Це документи технічного обліку житлового фонду, акти огляду, перевірки стану спільного майна, інструкція з експлуатації житлового будинку, копії кадастрових, містобудівних планів, проектна документація додому та інші документи, наприклад, реєстраційні або поквартирні картки.
На жаль, практично дуже часто виникають проблеми з передачею технічної документації. Колишні керуючі організації відмовляються передавати документи або заявляють про їх втрату. А іноді свою відмову щодо передачі документів Керуючі компанії взагалі обґрунтовують тим, що при створенні ТСЖ допущені серйозні порушення, воно діє незаконно, отже, саме КК, як і раніше, має керувати будинком. І так, суперечка про передачу документів може перейти у суперечку про легітимність створення та діяльності ТСЖ.
У разі відмови КК від передачі технічної документації ТСЖ слід звернутися до суду з позовом про зобов'язання передати технічну документацію.
Розберемо докладніше деякі причини відмови КК у наданні технічної документації, а також те, які аргументи проти них можна навести:
КК стверджує, що розірвання договору з нею здійснено незаконно, термін укладеного з нею договору ще не минув, а одностороннє розірвання договору можливе лише у разі порушення КК умов договору (п. 8.2. статті 162 ЖК РФ).
Відповідно до ч. 3 ст. 161 ЖК Україна спосіб керування багатоквартирним будинком може бути у будь-який час змінено загальними зборами власників.
Таким чином, аналіз сукупності норм законодавства з урахуванням характеру тасуб'єктного складу учасників правовідносин не свідчить про те, що, обравши один раз спосіб управління будинком та конкретну керуючу організацію, домовласники позбавляються можливості змінити цей спосіб керування будинком та керуючу організацію інакше як у суді і лише у разі підтвердження порушень з боку керуючої організації.
КК заявляє про недотримання порядку розірвання договору, оскільки згідно з п. 8.2. статті 162 ЖК Україна рішення про розірвання договору має бути ухвалене на загальних зборах власників.
При ухваленні рішення про створення ТСЖ власники не завжди включають до порядку денного пункт про відмову від послуг колишньої КК, що дає підстави КК заявляти про недотримання порядку розірвання договору. Однак рішення про вибір нового способу управління саме собою передбачає відмову від договору з КК.
Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення у викладеній частині, послався на те, що з протоколів загальних зборів власників приміщень випливає, що питання про відмову від послуг відповідача з управління житловим будинком не було включено до порядку денного та зборами по суті не розглядалося.
…Однак судом апеляційної інстанції не ухвалено до уваги таке.
3) КК не може передати технічну документацію, оскільки документація втрачена або вона їй ніколи і не володіла.
Втрата або відсутність у колишньої КК технічної документації не є підставою для звільнення від обов'язку передачі документації. На підтвердження цієї позиції можна навести правову позицію Президії Вищого арбітражного суду України.
Відсутність чи втрата зазначеної документації не може бути підставою для припинення цього обов'язку. У цьому випадку технічна документація підлягає відновленню за рахунокзобов'язаної особи.
Підпунктом 8 пункту 1 статті 8 Цивільного кодексу України та пунктом 10 статті 162 Житлового кодексу передбачено, що обов'язок щодо передачі документації виникає, зокрема, за наявності такого юридичного факту, як створення товариства власників житла.
Отже, у разі пред'явлення товариством власників житла вимоги про передачу технічної документації боржник (попередня керуюча організація) зобов'язаний передати її кредитору (товариству), а за її відсутності відновити власним коштом і передати кредитору (товариству).
4) КК стверджує, що ТСЖ діє незаконно, при його створенні не дотримано встановленого законом порядку (наприклад, порушено порядок проведення загальних зборів власників, при голосуванні не досягнуто необхідного кворуму).
Недостатньо заявити про порушення порядку проведення загальних зборів власників, у разі КК має надати докази, що протокол про створення ТСЖ визнано недійсним.
Однак у випадку, якщо КК надасть докази того, що протокол загальних зборів є недійсним, суд визнає, що порядок проведення загальних зборів не було дотримано, договір з колишнім КК не було розірвано та відмовить у задоволенні позову.
Оскільки порядок розірвання договорів управління багатоквартирним будинком, передбачений нормами житлового законодавства, власниками приміщень не дотримано, і немає підстав для їх припинення, суди правильно відмовили в задоволенні позову.
У більшості випадків суперечки про передачу технічної документації фактично є суперечками про незаконність розірвання договору з колишньою КК, що обумовлена небажанням КК передавати ТСЖ управління будинком. Рішення суду про задоволенняпозову ставить крапку у суперечці у тому, хто має право управління домом, ТСЖ чи колишня управляюча компанія.
Юристи ДК «АВАЛЬ» готові надати допомогу, як під час створення ТСЖ, і під час вирішення будь-яких правових проблем, що виникають у процесі діяльності товариства, зокрема при суперечках з колишньою керуючої організацією.
Юрисконсульт Групи Компаній "АВАЛЬ" Д.А. Гаврильєва222-10-20, 222-10-30
При створенні ТСЖ дуже важливою є кваліфікована юридична допомога. Звертайтесь за консультацією юриста до спеціалістів ДК «Аваль».