Уніфікація наймодавця у типовому договорі найму житлового приміщення державного житлового фонду
Базове визначення договору найму житлового приміщення
Договір найму житлового приміщення державного житлового фонду належить до так званих цивільно-правових договорів. Як окремий вид цивільно-правового договору він підпорядковується загальним та спеціальним нормам законодавства. Однак на відміну від інших цивільно-правових договорів даний вид договору має особливий правовий статус, що визначає його специфіку, обов'язковість для суб'єктів - учасників договірних відносин. Підкреслена особливість цього виду договору зумовлена його винятковою важливістю, яка пов'язана з зазначеними вище конституційними гарантіями у сфері житлових прав. Тому правила про зазначений вид договору, у тому числі його обов'язковість, у повному обсязі встановлені як загальними, так і спеціальними нормами законодавчих актів.
Оскільки сфера відносин, які регулюються цивільним законодавством, в силу п. 1 ст. 1 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ЦК) охоплює договірні та інші зобов'язання, оскільки вихідне визначення цивільно-правового договору міститься в його загальному формулюванні в ЦК. Це формулювання дане частиною 1-ї ст. 390 ЦК, згідно з якою цивільно-правовим договором визнається угода двох або кількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Безпосередньо видно, що у даному базовому визначенні цивільно-правового договору міститься можливість альтернативи щодо вибору кількості суб'єктів угоди. Питання про те чи припустима така альтернатива стосовно нагоди договірних зобов'язань по найму житлового приміщення ЦК відсилочно вирішуєглавою 35, де у ст. 642 зазначено, що відносини, які з договору найму житлового приміщення, регулюються Житловим кодексом Республіки Білорусь у (далі - ЖК).
Ієрархію законодавчих актів, а також інших актів законодавства встановлено ст. 10 Закону Республіки Білорусь „Про нормативні правові акти Республіки Білорусь" (далі - Закон про НПА). Відповідно до чинної законодавчої ієрархії Конституція Республіки Білорусь має вищу юридичну силу (ч. 1 ст. 10 Закону про НПА). Для зручності таку юридичну вагомість законодавчого акта будемо також еквівалентно називати юридичною силою 1-го ступеня.Цивільний кодекс Республіки Білорусь має велику юридичну силу по відношенню до інших кодексів та Законів, що містять норми цивільного права (ч. 7 ст. 10 ЦК). по відношенню до інших Законів (ч. 6 ст. 10 Закону про НПА) та їх можна характеризувати як законодавчі акти юридичної сили 3-го ступеня. приміщення Житлового кодексу Республіки Білорусь - тобто законодавчому акту юридичної сили 3-го ступеня, а не наступних, це означає, що визначення договору найму житлового приміщення, в тому числі державного житлового фонду, яке дано ЖК, має велику юридичну силу по відношенню до будь-яких інших ухвал договору найму житлового приміщення, у тому числі державного житлового фонду, які містяться в інших актах законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 27 ЖК договір найму житлового приміщення - угода, за якою одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення у володіння та користування за плату.
Яквидно, РК альтернативу вибору кількості суб'єктів - учасників цього виду угоди виключено. Договір найму житлового приміщення не багатостороннім, а угодою суто двостороннім.
Якщо укладання договору найму житлового приміщення відбулося, то одна сторона такого договору отримує найменування „наймодавець", а інша сторона цього ж договору – найменування „наймальник". Важливість цих найменувань важко переоцінити надалі. З моменту укладення договору вони наповнюються відповідно набутим сторонами правовим статусом у сфері житлових правовідносин загалом, перетворюються на індикатори-апріорі реалізації конституційних гарантій у сфері житлових прав.
Форма договору найму житлового приміщення
Відповідно до цивільного законодавства факти можуть засвідчуватися письмово та усно. Зважаючи на підкреслену значущість укладання договору найму житлового приміщення та набуття відповідного правового статусу його сторонами, житловим кодексом питання зазначеного вибору також вирішено однозначно. Частиною 2-ї ст. 27 ЖК встановлено, що форма договору найму житлового приміщення – письмова.
Письмова форма договору забезпечує необхідний рівень доказовості факту набуття правового статусу у сфері житлових відносин сторонами угоди. Якщо письмову форму договору найму житлового приміщення не дотримано, то наслідки визначаються нормами цивільного законодавства, у тому числі з урахуванням термінів давності. Якщо письмову форму договору найму житлового приміщення дотримано, то окремих видів договору найму житлового приміщення вона може бути довільної у сенсі її змісту.
Зазначимо також, що законодавцем щодо договору найму житлового приміщення не встановлено вимогу про його нотаріальну форму або форму,вимагає державної реєстрації. У ч. 2 ст. 27 ЖК відсутня та вказівка на просту письмову форму договору найму житлового приміщення. Це дає підстави вважати, що конкретизація виду письмової форми договору найму житлового приміщення віднесено законодавцем до компетенції інших актів законодавства для випадків, котрим така необхідність передбачена.
Типовий вид договору найму житлового приміщення
Конкретна заборона на довільність утримання письмової форми договору найму житлового приміщення встановлена ч. 3 ст. 27 ЖК, якою запроваджено окремий вид такого договору. Відповідно до цієї норми Житлового кодексу „Типові договори найму житлових приміщень затверджуються в порядку, що визначається Радою Міністрів Республіки Білорусь". Тобто, тут фактичне припущення заборони на довільність змісту письмової форми договору конкретного виду поєднується з трьома новелами. По-перше, цією нормою законодавцем встановлено не просто окремий вид договору найму житлового приміщення, а Типовий договір найму житлового приміщення.По-друге, для правил, пов'язаних з Типовими договорами найму житлового приміщення, законодавцем визначено державний орган, повноважний затверджувати Типовий договір, це - Рада Міністрів Республіки Білорусь (далі - СМ РБ) І, по-третє, передача відповідних повноважень Уряду Республіки Білорусь забезпечує конкретизацію письмової форми такого окремого виду договору найму житлового приміщення на рівні нормативних правових актів РМ РБ.
Для більшої ілюстративності зробленого висновку звернемося до аналогії, скориставшись тим, що зазначений договір - документ. Нехай документ, що підлягає затвердженню, підписаний або прийнятий колегіально, а потім згідно з визначеним порядком затверджений вищою посадовою особою абовищою юридичною особою. У силу ч. ч. 8, 9 ст. 10 Закону про НПА юридична сила такого документа визначається юридичною силою нормативного правового акта посадової особи чи юридичної особи, якою цей документ затверджено. Тому стосовно типового договору найму житлового приміщення, який підписано сторонами, вимога ч. 3 ст. 27 про його затвердження в установленому порядку рівносильно залученню зазначеної третьої особи так само, як внаслідок цього, та забезпеченню односторонності правочину, що у будь-якому випадку суперечить вимогам ч. 1 ст. 27 про двосторонність цього виду договору. Крім того, затверджувати кожний типовий договір найму житлового приміщення фізично та економічно проблематично, тим більше, що законодавством передбачено реєстрацію кожного договору даного виду, який не є його затвердженням за визначенням.
Зазначене протиріччя в означеній частині дозволяється за допомогою об'єднання змісту ч. 2 та ч. 3 ст. 27 ЖК. Дійсно, оскільки форма договору найму житлового приміщення - письмова, а вид договору є типовим, то це означає, що законодавець наділив повноваженнями РМ РБ затверджувати бланк Типового договору найму житлового приміщення і, відповідно, визначати порядок затвердження бланка Типового договору найму житлового приміщення. Саме бланк Типового договору найму житлового приміщення заповнюється реквізитами сторін, підписується для того, щоб у встановленому порядку забезпечити створення офіційного документа.