В Україні обклали податком купівлю закордонної нерухомості в іпотеку
Обов'язок сплатити податок до української скарбниці виникає в той момент, коли податковий резидент України бере кредит з маленькою процентною ставкою в іноземному банку, пояснили «РБК-Нерухомості» у W1 Evans. українським податковим резидентом називають людину, яка проводить у країні понад 183 дні за календарний рік.
Наразі базова процентна ставка українського Центробанку дорівнює 11%. Це означає, що взяти кредит у роздрібному українському банку можна за ставкою не нижче цієї позначки. Водночас у багатьох країнах світу мешканцям доступні житлові кредити за набагато меншою ставкою. Наприклад, у Фінляндії взяти іпотеку можна під 1,83% річних, у Швейцарії — під 1,75%, а Данії діє іпотека з негативною ставкою. Теоретично скористатися такою іпотекою можуть і українські громадяни.
Для таких українців у Податковому кодексі України існує ст. 212, де прописано обов'язок сплатити податок з різниці у відсотках. Пороговим значенням для валютних позик є 9%-ва позначка: усі кредити з нижчою ставкою українське законодавство вважає одержанням вигоди, пояснив «РБК-Нерухомості» віце-президент московської колегії адвокатів «Вердикт» Сергій Смирнов. «Ти отримав у банку кредит, – розповів Смирнов. — Гроші не твої — ти їх маєш повернути. За користування грошима ти виплачуєш банку відсоток. Жодного доходу ти не отримав. Але якщо ти привіз ці гроші в Україну і використав їх тут, то з різниці маєш сплатити податок — адже в Україні не можна взяти кредит під такий [низький] відсоток».
Якщо Українанин не тільки оформив кредит в іноземному банку, а й витратив отримані гроші на придбання житла за кордоном, ситуація стає менш очевидною.
Судова практика не склалася
Кожен українець, який взяв валютну іпотеку у закордонному банку, зобов'язаний сплатити прибутковий податок з різниці між фактичною процентною ставкою та 9% річних, переконані в агентстві нерухомості W1 Evans. «За кордоном ставка за кредитом у середньому становить 2,5–4% залежно від країни та умов кредиту, — пояснила Марінічева. — Дата фактичного отримання доходу — це останній день кожного місяця протягом періоду, на який взято позикові кошти. Резиденти мають самостійно вказати про цей «дохід» у декларації та сплатити податок у ФНП».
Податок на економію на відсотках може становити не 13%, а 35%, заявив «РБК-Нерухомості» керуючий партнер агентства нерухомості Tranio Георгій Качмазов. Таку ставку дійсно вказано у другому пункті статті 224 Податкового кодексу України. У цьому випадку сума податку за описану вище квартиру становитиме €769 (56,5 тис. руб.).
Інші ріелтори та юристи, опитані редакцією «РБК-Нерухомості», не змогли дійти єдиної думки про законність прибуткового податку на іпотечну позику в іноземному банку. «Витрати ніколи не оподатковуються. Зобов'язувати громадян України платити за те, що вони купують за кордоном, необґрунтовано та незаконно», — переконаний Сергій Смирнов.
Позиція Мінфіну повністю ґрунтується на законі і не є нововведенням, вважає партнер юридичної компанії Paragon Advice Group Олександр Захаров. «Так, повинні платити. Але робити це ніхто не буде, - розповів Захаров у розмові з кореспондентом "РБК-Нерухомості". — Усі дії українців щодо купівлі нерухомості за кордоном відносяться до витрат і не підлягають декларуванню. Але за законом податкові резиденти України мають зобов'язання декларувати свою матеріальну вигоду за формою 3-ПДФО. Але я скажу вам чесно: ніхто цього не робить».
Судова практика щодо податків із закордонної іпотеки ще не склалася, резюмували ріелтори та юристи. Як працюватиме податкова служба насправді, стане відомо лише на практиці.
Хто проконтролює іпотечників
Головним засобом контролю за купівлею нерухомості за кордоном та сплати податків в Україні має стати механізм «амністії капіталу», в рамках якої громадян України зобов'язали задекларувати всі свої рахунки в іноземних банках, розповіли в колегії «Вердикт». «Штрафи за невчасне декларування невеликі - 5 тис. руб. Якщо людина не задекларувала рахунок в іноземному банку, а цей рахунок потім знайдуть, то всі 100% коштів на цьому рахунку буде конфісковано. В результаті за два останні місяці понад 100 тис. українців задекларували свої рахунки», — зазначив Смирнов.
Процес амністії капіталу безпосередньо пов'язаний з українськими покупцями закордонної нерухомості, оскільки для купівлі житла у більшості країн необхідно завести рахунок у місцевому банку. Рахунок також є необхідним для оплати послуг ЖКГ, пояснив Смирнов. «А вже цей рахунок треба задекларувати – резюмував юрист. - Не можна купити іноземну нерухомість без рахунку за кордоном».
Тим не менш, конвенція не передбачає автоматичного обміну даними з іншими державами, розповів Захаров. «Конвенція створює попередню відкритість задля досягнення подальших домовленостей. По суті, це обіцянка одружитися. На даний момент Україна не має двосторонніх угод [про обмін даними] з жодною державою», — заявив партнер Paragon Advice Group. На практиці це означає, що якщо власник закордонної нерухомості не розповість про свою купівлю самостійно, податкові органи не зможуть дізнатися про факт придбання, заявив юрист. «До групи ризику потрапляютьті, хто повідомляв податкову, - стверджує Захаров. — Для тих, хто пішов за податковим вирахуванням, приніс договір щодо іпотеки та показав, що є витрати, які він хотів би зменшити, можуть виникнути наслідки. З 9% віднімуть реальну ставку, а на різницю спробують донарахувати податок».
Що буде далі
Нова політика Федеральної податкової служби може призвести до того, що власники закордонної нерухомості та інших активів за кордоном відмовлятимуться від статусу податкового резидента України, розповів «РБК-Нерухомості» Олександр Захаров. У цьому випадку податок на доходи в Україні можна буде не сплачувати. Тенденцію вже помітили у швейцарському банку UBS, який обслуговує українських клієнтів, пишуть «Відомості». «Посилилися вимоги щодо розкриття інформації, і деякі клієнти вирішують змінити податкове чи валютне резидентство», — розповіла «Ведомостям» керуючий директор банку UBS в Україні Олена Титова.
На привабливість закордонної нерухомості для українців справляння податку не вплине, переконані ріелтори. «У реальних позичальників додасться паперової роботи та підросте податкове навантаження — але це несуттєво у масштабах вартості обслуговування позики. Так, оформляти кредит буде трохи складніше, виникне додаткова бюрократія, але я не думаю, що це спричинить спад інтересу, заявив глава українського агентства закордонної нерухомості Estate Service Геннадій Тузов. — За нашою практикою можу зафіксувати незначне, але впевнене зростання попиту».
Такого ж висновку дійшли W1 Evans. «Умови іпотеки в Європі є настільки привабливими, що це вигідніше навіть з урахуванням сплати прибуткового податку на різницю ставок кредитування. Декларувати дохід у вигляді матеріальної вигоди, найімовірніше, буде більшість», - вважає Олена Мариничова.