ЖК «Новоорловський» як впливає криза на лідерів будівельного ринку, 22 червня 2017
У житловому комплексі «Новоорлівський» здані два житлові корпуси, ще сім планується ввести в експлуатацію до кінця 2020 року. Проте за іншим своїм проектом – другою чергою ЖК «Inkеri» – забудовник «ЮІТ Санкт-Петербург» переніс терміни здачі. Ми перевіримо, чи є ризики у ЖК «Новоорловський».
На офіційному сайті розміщено документи на будівництво корпусів: №№1.3.1, 1.3.2, 1.4.1, 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2. Фактично зараз ведеться будівництво корпусів: № 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1.
Корпуса 1.3.1, 1.3.2, 1.4.1:
Корпуса 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2:
Загальна кількість машиномісць автостоянок, прибудованих до корпусів №№1.5.2 та 1.6.2, – 504 шт.
Темпи будівництва будинків
Корпус 1.5.1. Коробка житлового будинку готова повністю, завершено скління фасадів та балконне скління, завершуються роботи з прокладання внутрішніх мереж з монтажем інженерного обладнання, заведені зовнішні мережі, ведеться роботи з чистового оздоблення квартир та МОП, значною мірою виконані роботи з благоустрою прилеглої території. Ступінь готовності будинку, що будується - 90-95%.
На сайті забудовника є інформація про намір здати цей корпус до кінця 2 кварталу 2017 року. Якщо не до кінця другого, то до кінця третього кварталу можливість здачі дуже велика.
Корпус 1.5.2. Ступінь його готовності аналогічна до ступеня готовності корпусу 1.5.1., тобто не менше 90-95%. Цей корпус також може бути зданий у 2-3 кварталі 2017 року.
Корпус 1.6.1. Закінчуються монолітні роботи та кладка зовнішніх стін будинку, ведеться кладка внутрішніх перегородок. Ступінь готовності коробки будівлі не менше ніж 90%. Ведуться роботи зпокрівлі, розпочато скління, розпочато роботи із зовнішніх мереж. Ведеться монтаж обладнання індивідуальних теплових пунктів, розпочато розведення внутрішніх мереж водопостачання каналізації, електропостачання.
Фінансова стійкість чи нестійкість?
Забудовником АТ «ЮІТ Санкт-Петербург» було побудовано та здано в експлуатацію безліч об'єктів житлової та комерційної нерухомості. Значна кількість об'єктів знаходиться на стадії будівництва. Крім того, заявлено про нові проекти. Компанія не тільки знаходиться у списку «білих забудовників», але й займає одну з провідних позицій щодо надійності та гарантій здійснення ним своїх будівельних проектів.
Ось цифри з проектних декларацій забудовника в різних ЖК, що будуються ним, які відображають його основні фінансові показники за останні роки:
З цих показників видно, що прибуток, що демонструється в 2015 році, змінився збитками протягом трьох кварталів 2016 року поспіль, у тому числі дуже значними наприкінці 2016 року. Наприкінці 2016 року забудовник винен комусь 15,2 млрд. руб., у той час як йому заборгували менше 2 млрд. руб.; наприкінці першого кварталу 2017 року забудовник винен 13,4 млрд., йому винні 1,6 млрд. руб.
Чи відображають ці показники реальні проблеми забудовника? Щодо саме цього забудовника наведені цифри про жодні проблеми не свідчать. Що ми маємо на увазі:
У сумі кредиторську заборгованість 13,4 млрд. крб. «сидить» навіть борг забудовника перед пайовиками, який виходить через те, що тими були внесені за договорами кошти, а квартири вони ще не отримали.
Цифра кредиторської заборгованості «плаваюча». Наприкінці 2015 року вона різко зменшилася із 15 млрд. крб. до 12 млрд. руб. (за рахунок передачі пайовикамзбудованих квартир та списання за допомогою цієї частини боргу), потім до середини 2016 року вона збільшилася до 13 млрд. руб, а до кінця 2016 року збільшилася до 15 млрд. руб.
Хоча, звичайно, про деяке уповільнення будівництва ця зміна сигналізує. Збільшення кредиторської заборгованості відбувається за рахунок того, що нові договори укладаються, кошти пайовиками вносяться, а будинки, як ми бачимо на прикладі 2-ї черги ЖК «Inkeri», здаються пізніше, ніж планувалося.
Проміжний збиток у розмірі 800 млн. руб., показаний забудовником за підсумками трьох кварталів 2016 року, для цього забудовника є незначним і ніяк не відбивається на його фінансовій спроможності та стійкості.
Що можна отримати з цифр цієї звітності:
Цифра кредиторської заборгованості в 13,4 млрд. руб., яка так «страшно» виглядає в показниках вище і яка включає не тільки заборгованість перед постачальниками матеріалів і підрядниками будівельних робіт, а й заборгованість перед пайовиками за внесені ними кошти, просто « розчиняється» у цифрі 16,5 млрд. руб. «інших необоротних активів», які включають, насамперед, обсяги незавершеного будівництва. Тобто отриманий від постачальників, підрядників та пайовиків кредит використовувався цільовим чином для створення об'єктів не завершеного будівництва. І коли будинки будуть збудовані та передані пайовикам, а частина квартир продана, то цю кредиторську заборгованість буде закрито (при цьому маючи на увазі, що така ситуація відтворюватиметься знову і знову, поки цей забудовник займатиметься будівельною діяльністю).
При цьому забудовником сформовано запаси будівельних матеріалів на суму понад 5 млрд. руб., які вже ніяк не можуть бути сформовані зарахунок контрагентів, тому що ця сума йде понад обсяг «незавершенки», що покриває цифру кредиторської заборгованості. Забудовник має дебіторську заборгованість, тобто заборгованість контрагентів проти нього, у сумі 1,8 млрд. крб. за отриманими авансами, які їм ще доведеться відпрацювати.
Забудовник має гарний грошовий потік, що складається з виручки (тобто коштів від продажу не розпроданих квартир у збудованих будинках, які після закінчення будівництва були поставлені на баланс забудовника, а продаж їх відбив виручку компанії) у розмірі 3,9 млрд. руб., та надходжень грошових коштів за ув'язненими ДДУ у розмірі 7,1 млрд. руб. Тобто забудовник лише від основної діяльності, пов'язаної з будівництвом, мав кеш у розмірі 11 млрд. руб. Це дозволило йому лише на будівництві здійснити витрати у розмірі 7,8 млр. руб. за звітний рік.
Показаний за підсумками трьох кварталів 2016 збиток не має значення, тому що, по-перше, невідомо, що забудовник продемонструє за підсумками 2016, а по-друге, цифра в 0,8 млрд. руб. нікчемна стосовно чистих активів (капіталу) забудовника у вигляді 11,3 млрд. крб. (який сформований із вкладень засновників у статутний капітал у розмірі 7,4 млрд. руб., Резервний капітал, додатковий капітал і, найголовніше, з накопиченого з року в рік не розподіленого прибутку забудовника). Тобто якщо навіть забудовник і далі демонструватиме такі збитки, то потрібно не менше 15 років, щоб він почав відчувати фінансові труднощі.
Забудовник зароблені гроші з обороту не виводить, про що говорить цифра «0» у графі «фінансових вкладень» на звітний рік, тобто в жодних інших проектах він не бере участі, а зароблені у будівництві гроші він реінвестує у власнудіяльність, що призводить до збільшення його капіталу та активів.
Динаміка продажу
Маючи на увазі, що за проданими квартирами в рамках укладених договорів пайової участі графік платежів, можливо, синхронізований з графіком будівництва, можна припустити, що і за укладеними договорами надійшли не всі кошти. Тобто сума, яка має надійти забудовнику, значно перевищує 50% вартості всіх квартир у договорах, що будуються. У цьому ступінь готовності корпусів №№1.5.1 і 1.5.2 становить щонайменше 90-95%, а корпусу №1.6.1 - щонайменше 55-60%.
Отже продаж всіх квартир у корпусах, що будуються, не тільки принесе достатню суму коштів для закінчення будівництва, але значні фінанси залишаться не освоєними на цих корпусах, тобто сформують прибуток забудовника.
Не можна не згадати
До значних рішень судів, у яких протягом останніх три роки брав участь забудовник, можна зарахувати такі:
Такі показники демонструє компанія, що має річний оборот у десятки мільярдів рублів.
Будь-які інші значимі адміністративні, цивільні та банкрутні судові розгляди, у яких бере участь АТ «ЮІТ Санкт-Петербург», відсутні. Компанія працює без суттєвого порушення будівельних норм. Перевірок з боку будівельного нагляду, які можуть перешкодити будівництву будинків ЖК у 2016 році та у 2017 році не відзначено.
Які висновки?
Забудовник - підприємство, що дуже міцно стоїть на ногах. Проблем із фінансуванням будівництва своїх об'єктів, у тому числі й ЖК «Новоорловський», воно не має. Уповільнення темпів будівництва та затримка з терміном здачі по окремих житлових комплексах пов'язана виключно з кризовими явищами вбудівельної галузі України та зменшенням кількості покупців квартир. Забудовник починає і веде безліч будівельних проектів, а кількість покупців загалом на ринку зменшилася, тому темпи будівництва стали нижчими, виникла затримка зі здаванням об'єктів, і, як наслідок, незначно збільшилася кредиторська заборгованість.
Очевидно, що якщо на інших об'єктах (наприклад, в ЖК «Inkeri») забудовник допускає затримку в будівництві, то в ЖК «Новоорловський», що цікавить нас, компанія будує з випередженням графіка будівництва. Корпуси № 1.5.1. та 1.5.2. можуть бути побудовані та здані в експлуатацію на рік раніше строку, зазначеного у проектній декларації. Ризиків того, що забудовник АТ «ЮІТ Санкт-Петербург» зазнає якихось фінансових труднощів і через це може не побудувати ЖК «Новоорловський» або сильно затримати його здачу, відсутні.