38. Узгодження результатів: критерії та методи узгодження.
Узгодження- це аналіз альтернативних висновків, отриманих застосуванням трьох різних підходів до оцінки, з метою визначення єдиного (узгодженого) значення оцінюваної вартості.
Якщо в межах застосування будь-якого підходу оцінювачем використано більше одного методу оцінки, результати застосування методів оцінки мають бути узгоджені з метою визначення вартості об'єкта оцінки, встановленої внаслідок застосування підходу.
На ідеальному (відкритому та конкурентному) ринку всі три класичні підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Однак більшість ринків є недосконалими, пропозиція та попит не перебувають у рівновазі, потенційні користувачі можуть бути неправильно поінформовані, виробники можуть бути неефективними тощо. З цих та інших причин підходи можуть давати різні показники вартості, які оцінювач зіставляє між собою, проводячи процедуру узгодження.
Методи узгодження результатів
Найкращим варіантом проведення процедури узгодження повчених результатів з метою отримання підсумкового значення вартості вважаєтьсязважене усереднення.
Оцінювач зважує, якою мірою той чи інший підхід відповідає меті оцінки, чи підкріплені проведені розрахунки даними ринку, чи не суперечать вони їм, і при остаточному висновку більшою мірою покладається на той показник вартості, який отриманий на основі найбільш ідеального з усіх поглядів підходу.
Для визначення питомої ваги (у відсотках чи частках одиниці) для кожного результату застосування кожного підходу необхідне проведення кількісного та якісного аналізу, що враховує такі фактори:
- мета оцінки та можливе використання їїрезультатів;
- Використовуваний вид (стандарт) вартості;
- характер оцінюваної частки власності;
- кількість та якість даних, що підкріплюють застосування даних методів;
- рівень контролю аналізованої частки власності;
- Рівень її ліквідності.
Облік всіх цих чинників дає можливість зробити зважування і зрештою вивести підсумковий висновок.
Критерії узгодження
Оцінювач визначає відносну значимість, застосовність та обґрунтованість кожного показника вартості на основі таких критеріїв, як:
Адекватність. На основі цього критерію оцінювач визначає ступінь відповідності кожного підходу до мети та призначення (використання) оцінки. Адекватність підходу, зазвичай, визначається типом майна та активністю ринку.
Якість інформації.Достовірність результатів оцінки залежить від обсягу та достовірності використаних даних, задіяних у ході розрахунків, коригувань, аналітичних суджень та висновків. Критерії, що відображають доречність і якість інформації, що використовується, необхідно також розглянути щодо типу оцінюваної нерухомості.
Точність оцінкивимірюється впевненістю оцінювача у правильності припущень (прогнозів) та розрахунків, проведених у рамках кожного підходу. Оцінювач має право довіряти точності даних та розрахунків, використаних у різних підходах у неоднаковому ступені.
Кількість доказів.Доказ при розрахунку вартості нерухомості полягає у використанні для різних міркувань і розрахунків ринкової інформації з урахуванням території, призначення нерухомості та інших характеристик об'єкта, що оцінюється, і його аналогів. Незалежно від кількості наявних доказів дії оцінювача не обмежуютьсяопераціями з цифрами, оскільки розрахунок величини вартості повинен відповідати виду вартості, зазначеному в завданні оцінку.