Чому будівельні компанії укладають договори пайової участі не від свого імені - Ринок житла
Побачивши сумнів в очах клієнта, менеджери, які продають квартири, починають запевняти, що це ТОВ входить до їхньої групи компаній, що вони так продають усі свої житлові комплекси або це поширена на ринку практика. І взагалі – особливого значення не має, хто позначений у ДДУ як забудовник, оскільки відповідальність за швидкість та якість будівництва несе саме та відома у місті компанія, під брендом якої ведуться продажі.
Як правило, покупець, позбавлений можливості вибирати, пригнічує побоювання та ставить підпис під договором. Найчастіше не здогадуючись, що цим вступив у досить ризиковану гру.
Про яйця та кошики Реструктуризація активів – у принципі досить поширений прийом. При цьому бізнес ділиться на кілька юридичних осіб, одна з яких має нерухомість, товарний знак та інші цінності, а друга веде оперативну діяльність, задовольняючись столом, комп'ютером і факсом. Це нехитрий та цілком законний спосіб захисту власності у разі банкрутства. З юридичної точки зору, розгнівані кредитори можуть пред'явити претензію тільки компанії, з якою уклали договір і яка вела оперативну діяльність. Ризики втрат знижуються, умовно кажучи, до вартості оргтехніки, де працювала «дочка». Іншими словами, бізнес дотримується принципу "не клади всі яйця в один кошик".
«У пайовому будівництві реструктуризація активів відбувається так: під кожен проект виділяється окрема юридична особа, обсяг активів якої мінімальний, а зведення об'єкта ведеться за рахунок кредитних коштів. Відповідно, проблеми, які можуть виникнути з даною новобудовою, не позначаться на інших проектах, які здійснюютьсябудівельною компанією, оскільки обсяг відповідальності перед учасниками пайового будівництва буде обмежений розміром активів юридичної особи, яка позначена в ДДУ як забудовник», – міркує старший юрист юридичної компанії «Аймрайт» Владислав Савіних.
Втім, традиція будівельних холдингів плодити «дочок» зовсім не означає, що вони готуються до неминучого банкрутства і не збираються добудовувати розпочаті будинки. Вказівка як забудовник «сторонньої» компанії працює як превентивна міра захисту від особливо юридично грамотних та невгамовних пайовиків. "Дві головні причини, з яких будівельні компанії намагаються укласти договір пайової участі не від свого імені, - це тривалість і складність підготовчих процедур перед отриманням забудовником права на притягнення коштів від покупців і високий рівень його відповідальності перед пайовиком", - вважає генеральний директор Юридичної. компанії «Бачурін та партнери» Дмитро Бачурін.
Як пояснює наш співрозмовник, якщо одну з обов'язкових процедур (отримання дозволу на будівництво, публікацію проектної декларації, держреєстрацію права власності на земельну ділянку) не буде пройдено вчасно, то пайовик має право звернутися до суду з позовом про визнання правочину недійсним. Якщо суд визнає його правоту, забудовник буде зобов'язаний сплатити відсотки за користування грошима, сплаченими у рахунок виконання зобов'язань за визнаним нікчемним договором (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 ФЗ-214).
Крім того, ФЗ-214 повністю стоїть на боці фізичних осіб у тих випадках, коли забудовник не виконав у термін взяті на себе зобов'язання. За кожен день прострочення здачі об'єкта суд може призначити пені у розмірі 1/150 ставки рефінансування Центробанку.Більше того – зобов'язати будівельну компанію компенсувати витрати пайовика на оренду житла в період очікування квартири, що тривало.