Девелопмент як розвиток нерухомості
Тіл. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92
Девелопмент як розвиток нерухомості. Завдання та етапи девелоперського процесу
Процес девелопменту, на думку С.М. Максимова, можна поділити на вісім базових етапів («Девелопмент (розвиток нерухомості). Організація, управління, фінансування»).
1. Ініціювання проекту девелопменту
Ініціаторами проекту здатні виступати як власник об'єкта, будучи зацікавленим у збільшенні цінності нерухомості в результаті якісного перетворення, так і інвестор, який шукає найвигідніші варіанти інвестицій. Однак найчастіше з ініціативою виступає девелопер у пошуках сфери застосування власного капіталу та своєї професійної активності. Тоді ініціатива стає похідною певної інвестиційної ідеї проекту, що формується на основі уявлення про ринок, його найбільш перспективні форми розвитку, про потенційний попит і рівень конкуренції, перспективи розвитку регіону.
2. Оцінка ініціативи
Ініціатива стає результатом порівняння потенціалів ринку та об'єкта (тут - ділянки землі, або будівлі, якій потрібна реконструкція), і до того моменту, коли вона отримає вираз у практичних кроках до реалізації проекту, вона повинна бути об'єктом попередньої оцінки.
Частиною оцінки повинні ставати з'ясування фізичної здійсненності здійснення проекту та достатніх фінансових та правових умов його реалізації, а облік цих можливостей та готівкових обмежень дозволяє оцінити можливу ефективність проекту. Найчастіше мається на увазі комерційна ефективність реалізованого проекту за обов'язкового обліку перспективних витрат і доходів.
Є 2 найважливіші аспекти оцінки ініціативи:
- аналіз поточного стану та ймовірних перспективрозвитку ринку (аналіз потенціалу ринку),
- оцінка дислокації об'єкта (аналіз потенціалу розташування).
Два цих аспекти внутрішньо взаємопов'язані, оскільки оцінка потенціалу розташування переважно заснована на аналізі ринку, але з точки логіки їх вважатимуться окремими етапами оцінки ініціативи.
Маючи проведені дослідження, виконують попередню оцінку девелоперського проекту. З існуючих варіантів необхідно вибрати той проект, який на тлі обмежень (фінансові та інші) обіцяє найбільший чистий дохід.
3. Створення правових можливостей здійснення проекту та формування схем фінансування.
Обґрунтування економічної доцільності проекту (його комерційної ефективності) стає основою для практичних дій, призначених для його реалізації та створення правових умов, що дозволяють зробити процес розвитку легітимним, сформувати юридичні гарантії для учасників проекту. Зазвичай говорять про придбання юридичних прав на об'єкт розвитку: воно може виражатися у придбанні ділянки землі, домовленості про спільне впровадження проекту із власником землі, або про придбання держорганів прав на забудову.
Ситуація, коли погодження завершуються до покупки ділянки, є оптимальною. Це дає можливість зниження невизначеності в економічних прогнозах щодо щільності забудови району, обмежень, обов'язкових відрахувань.
У зворотній ситуації узгодження може означати значне збільшення терміну девелопменту та зростання фінансування.
Інший вектор робіт у рамках цього етапу – визначення найкращого для проекту варіанта фінансування. Грунтуючись на концептуальних ознаках проекту, включаючи тип зведеного нерухомогооб'єкта (житлова, комерційна), різновиди житла (стандартне, високоякісне чи елітне), присутності потенційних інвесторів на цьому ринку, фінансування можна здійснювати, ґрунтуючись на короткостроковому чи довгостроковому кредитуванні, випуску цінних паперів за рахунок власних чи бюджетних коштів.
Для покриття витрат девелопменту зазвичай потрібно короткострокове фінансування протягом періоду до закінчення будівництва (зазвичай 1-3 років). Проте ризик, обумовлений тривалістю будівництва, вищий за ризик протягом використання готового об'єкта. Тому розмір відсоткових ставок при короткостроковому фінансуванні дуже високий, а девелопер отримує серйозний стимул скорочення термінів будівництва. Ряд параметрів та джерела короткострокового фінансування роблять девелопмент аналогом промислового оборотного капіталу, необхідного під час виробництва продукції.
Одночасно, якщо готовий об'єкт після закінчення девелопменту не продається, а надходить у розпорядження девелопера, доцільно організувати довгострокове, зазвичай протягом 20 - 30 років, фінансування. У багатьох випадках довгострокове фінансування застосовують із самого початку девелопменту.
4. Купівля об'єкта для девелопменту та організація проектування.
Цей етап фахівці з управління проектами розглядають серед найважливіших для проекту, він задає параметри об'єкта нерухомості, впливаючи на рівень витрат на проект.
Витрати на етап зазвичай оцінюють як 6-10% від усіх витрат на реалізацію проекту. При цьому слід враховувати, що купівля майнових прав на об'єкт може забирати час до кількох років.
Це обумовлено монополією деяких інтересів у разі розподілу прав на нерухомість між різними власниками, здатнимикористуватися унікальністю становища. Згодом будівельні витрати чи умови попиту можуть змінитися. Тому девелоперу необхідно передбачати додаткові витрати, крім основних - на потреби купівлі та будівництва.
Вони можуть включати витрати, пов'язані з володінням земельною ділянкою в очікуванні настання прибутковості девелопменту, а також витрати безпосередньо протягом девелопменту, включаючи оплату праці фахівців та процентні платежі.
5. Погодження проекту в органах державного регулювання та контролю.
Позитивний висновок експертів, який враховує при підготовці вимог низки організацій (відповідальних за пожежний, санітарний, екологічний, містобудівний та інші види контролю) дає підстави для затвердження документації щодо проекту для отримання дозволу на будівельні роботи.
6. Формування системи договірних зобов'язань, які пов'язують учасників проекту.
Система договірних зобов'язань потрібна, щоб охопити учасників проекту, відрегулювати пріоритетні сфери:
- фінансування
- реалізацію створеного об'єкта
- виконання підрядних работ.
У рамках формування договірних відносин укладають договори на пайове фінансування проекту – з кредитними та фінансовими компаніями, приватними інвесторами та майбутніми пайовиками. Одночасно проводяться торги для укладання контрактів із підрядниками, і якщо необхідно, то залучають агентів із продажу нерухомості.
Створення договірної системи, що об'єднує учасників проекту є однією з найважливіших умов його успішного втілення.
Мета девелопера полягає у забезпеченні проекту ресурсами для фінансування етапів будівництва, залучення самихвідповідальних та кваліфікованих підрядників, відповідності припливу та відтоку фінансових коштів для проекту, обліку основних аспектів просування на ринок, забезпечення учасників договірними відносинами в рамках проекту, що здійснюється.
7. Впровадження (будівництво) проекту розвитку
Основне завдання на даному етапі полягає у забезпеченні виконання діяльності з розвитку нерухомості. При цьому враховується необхідна швидкість, якість та витрати. У міру впровадження проекту в єдиному процесі необхідно ув'язати фінансування робіт із виконанням та постачанням матеріальних ресурсів.
Найчастіше доцільно залучити з боку високопрофесійних менеджерів, які будуть зайняті координацією проекту, організацією робіт з будівництва, постачанням матеріальних ресурсів тощо.
Підсумком етапу будівництва стає новостворений нерухомий об'єкт, створення якого необхідно підтвердити актом приймання в експлуатацію. З його підставі можна зареєструвати право (чи права) нового об'єкт нерухомості.
Більшість проектів етап житлового будівництва становить від 1 до 1,5 років – тобто близько третини загального циклу девелопменту. Проте нею лягає основна частка витрат за проект (до 60-70%).
8. Розпорядження підсумками розвитку (підтвердження прав власності, здавання об'єкта в оренду, передача в управління, продаж)
Підсумком розвитку є реалізований проект: закінчене житло, промислові чи адміністративні споруди, модернізоване чи переобладнане підприємство, торговельний центр. Використовувати результати розвитку - означає продати новому власнику або залишити у власності, а на момент закінчення проекту відшукати наймачів або передати його в довірче управління.
Цейетап розвитку, що настає на остаточній стадії, представляє, однак, постійну проблему для девелоперів протягом усього процесу.
Підсумком успіху бізнесу, мірою ефективності проекту здатне стати лише позитивне та своєчасне вирішення питань розпорядження результатами. Їм може стати повна здача складових об'єкта в оренду відповідно до намічених ставок, вигідний продаж об'єкта. Роботу з просування об'єкта ринку та продаж необхідно починати задовго до закінчення будівництва. Це дозволяє скоротити період реалізації після закінчення будівництва, прискорити повернення інвестицій.
Витрати просування об'єкта і продаж, оренду та інше становлять, зазвичай, від 5 до 10% всіх витрат за проект.
Повноцінне використання новоствореного об'єкта пов'язане із правовим забезпеченням результатів розвитку. Більше того, право судити про закінчення процесу девелопменту дає лише реєстрація нерухомого об'єкта та прав на нього.
Не обов'язково, щоб виділені етапи чергувалися послідовно. Насправді вони часто відбуваються паралельно, будучи лише логічно пов'язані (наприклад, як проектування з будівництвом), інші важко взагалі розглядати як окремого етапу (зокрема все пов'язані з маркетингом і управлінням грошовими потоками).
Динаміка витрат та можливості вибору шляхів використання коштів протягом реалізації проекту
Схема, наведена тут, визначає загальну канву втілення проектів девелопменту. У рамках реальної практики ця схема отримує конкретне втілення у конкретних обставинах: під впливом особливостей місцевого чи національного законодавства, відтінків правового статусу земельної власності, специфіки процедур, прийнятих при отриманні правна забудову. Девелопер при створенні концепції проекту, створенні плану реалізації необхідно враховувати дані особливості і відповідно до них коригувати свої плани.