Договір дарування нежитлового приміщення як оформити даровану на нерухомість між родичами та

Договір дарування нежитлового приміщення, згідно зі ст. 572 ЦК, являє собою письмову угоду дарувальника та обдаровуваного про безкоштовну передачу у власність останнього будь-якого нерухомого майна, визначеного законом як нежитлове приміщення. Вітчизняне законодавство не містить конкретної вказівки, які приміщення слід вважати нежитловими. Відповідно до п. 14 ст. 2 ФЗ № 384 від 30.12.09р., приміщеннями є частини будівлі, обмежені будівельними конструкціями та мають певне призначення.

Дарування нежитлового приміщення передбачає його безкоштовну передачу обдаровуваному, що виключає можливість возмездного подання з його боку або породження будь-яких майнових обов'язків. За їх наявності угоду не можна вважати даруванням, договір є удаваним, що передбачає його нікчемність і застосування до нього відповідних наслідків (п. 2 ст. 170 ЦК).

При здійсненні правочину дарування нежитлових приміщень, сторони повинні враховувати встановлені законом заборони (ст. 575 ЦК) та обмеження (ст. 576 ЦК) для дарственных. Так, оскільки нежитлова нерухомість найчастіше виступає об'єктом господарської діяльності, слід пам'ятати, що її дарування в рамках відносин між комерційними організаціями заборонено.

Специфіка дарувальних правовідносин істотно розширює права сторін, зокрема і дарувальника, щодо розірвання та скасування договору нежитлової нерухомості. Так, положеннями статей 577 та 578 ЦК, визначено коло спеціальних підстав, за наявності яких дарувальник може розірвати та анулювати договір дарування, без будь-яких несприятливих наслідків для себе.

При отриманні зазначеного приміщення у подарунок, який обдаровується, згідно зі ст. ст. 208, 217 ПК, отримуєдохід, якийоподатковується ПДФО. Відповідно до ст. ст. 40, 224 ПК, його розмір становить 13% від ринкової вартості нежитлового приміщення, що підлягає сплаті до податкових органів.

Оформлення договору дарування нежитлового приміщення

Загальні вимоги до форми договору дарування визначено положеннями ст. 574 ЦК, згідно з якими, нежитлова нерухомість може передаватися новим власникам як за усними, так і за письмовими договорами. Однак необхідність держреєстрації нерухомості в Росреєстрі та порядок її проведення створюють деякі особливості при оформленні.

Таким чином, дарування нежитлової нерухомості завжди має оформлятисядоговором у простій письмовій формі (ст. 161 ЦК). В іншому випадку здійснення дарування в усній формі стане підставою для відмови у проведенні держреєстрації.

Дарування зазначених приміщень не вимагає нотаріального оформлення, проте факт його наявності дозволяє уникнути багатьох проблем. Зокрема, згідно зі ст. 163 ЦК, нотаріальна форма дарування дозволяє підтвердити її законність і незаперечність, у тому числі, наявність у сторін прав на її вчинення.

Окрім предмета, згідно з п. 2 ст. 572 ЦК, необхідна вказівка на зобов'язання дарувальника. Так, договір обіцянки дарування повинен міститизрозуміло намір на передачу подарунка в майбутньому. При цьому породження зобов'язань неприпустиме.

Крім того, дарча повинна уточнювати порядок, умови та спосіб передачі приміщення обдаровуваному, документи, що передаються та складаються (техпаспорт, передавальний акт). Також доцільно уточнити порядок проходження держреєстрації, у тому числі вказати, хто зазнає витрат на її проведення.

Якщо приміщення має недоліки, що загрожують життю та здоров'ю, про них необхідноповістити обдаровуваного (ст. 580 ЦК). Щоб уникнути подальших неприємностей та суперечок, їх доцільно відобразити у самому договорі чи передавальному акті.

Реєстрація в Росреєстрі договору дарування нежитлового приміщення

Відповідно до ст. 2 ФЗ № 302 від 30.12.12г., державну реєстрацію договорів дарування нерухомості було скасовано. Однак це зовсім не звільняє сторони від обов'язку проведення державної реєстрації прав на нерухомість (ст. 131 ЦК), що проводиться на підставі ФЗ № 122 від 21.07.97 р., з урахуванням спеціалізованих Методичних рекомендацій.

Відповідно до ст. 9 ФЗ № 122, проведеннядержреєстрації здійснює Федеральна служба державної реєстрації кадастру та картографії (Росреєстр), місцеві відділення служби в населених пунктах та Багатофункціональні центри (МФЦ). Для проведення реєстрації прав на нежитлове приміщення заявники подають до зазначених органів комплекс документів, вимоги до яких зазначені у ст. 18 Ф №122.

У порядку реєстрації зазначені органиперевіряють подані документи на їх відповідність законодавству, вносять відомості до Реєстру прав (ЄДРП), наносять посвідчувальні написи на правовстановлюючі документи та повертають їх разом із свідоцтвом про держреєстрацію заявникам.

Відповідно до ст. 13 ФЗ № 122, реєстрація здійснюється протягом10 робочих днів з моменту подання документів. Після закінчення цього терміну, у разі відсутності протиріч закону, заявникам видаються зазначені документи, а обдаровуваного слід вважати повноправним власником нежитлового приміщення.

Приватні випадки дарування нежитлових приміщень

Залежно від нюансів конкретної приватної ситуації дарування, така процедура може вимагати дотримання деяких особливостей . Здебільшого це пов'язано зособливостями громадянського обороту нежитлових приміщень, їх оподаткування, дотримання прав співвласників, суб'єктним складом, обмеження дарування тощо.

Порядок оформлення та державної реєстрації речових на нежитлові приміщення ідентичний порядку проведення цих процедур з іншими об'єктами нерухомості. На їх здійснення не впливають специфічні особливості окремих випадків вчинення дарчих угод.

Дарування родичу

Безоплатна передача аналізованих об'єктів нерухомості передбачає отримання з боку певного доходу, що обдаровується, оподатковуваного 13% ПДФО від його ринкової вартості. Однак якщо сторони дарування є близькими родичами або членами сім'ї, такий дохід не є об'єктом оподаткування.

Виходячи з цього та згідно з п. 18.1 ст. 217 ПК у такому разіобдаровуваний буде звільнений від обов'язку сплати ПДФО. Зазначимо, що такими близькими родичами згідно зі ст. 14 СК слід вважати дітей та їхніх батьків, бабусь, дідусів та онуків, рідних та зведених братів та сестер.

Крім того, є деякі особливості при нотаріальному оформленні дарування приміщень на користь подружжя, батьків, дітей і онуків. Відповідно до ст. 22.1 Основ законодавства про нотаріат для зазначених родичів та членів сім'ї встановленоспеціальний нотаріальний тариф, розмір якого становить 3 тис.р. + 0,2% від вартості нерухомості, алене більше 50 тис. Для всіх інших осіб розмір тарифу істотно вищий.

Дарування частки нежитлового приміщення

При відплатному відчуженні частини нежитлового приміщення, що перебуває у спільній частковій власності, така процедура вимагає дотримання прав співвласників, зокрема, їх права на переважну купівлю (ст. 250 ЦК). Зазначене праводозволяє співвласникам придбати частку спільного майна на аналогічних з третіми особами умовах, проте вони мають перевагу.

Якщо ж приміщення перебуває у спільній власності, його дарування вимагає згоди всіх співвласників, яке, проте презюмується (ст. 253 ДК). Відповідно до ст. 35 СК, якщо нерухомість перебуває у власності подружжя, її дарування одним із них, можливе лише за нотаріально завіреною згодою іншого.

Висновок

У цьому, переваги дарування очевидні — простота оформлення угоди, безоплатність,звільнення від ПДФО, спеціальний нотаріальний тариф тощо. При сумлінності намірів сторін дарна стане відмінним і найпростішим способом передати нежитлове приміщення його новому власнику.