Froloff Group
Визначившись з компанією-продавцем та квартирою, потенційний покупець приїжджає до офісу організації для укладання договору. Купівля квартири в будинку, що будується, може оформлятися як участь у пайовому будівництві, інвестиційний внесок, пайовий внесок, вступ до товариства або кооператив, переуступка прав вимоги. На жаль, на практиці часто практикуються «сірі схеми» - з використанням векселів та за попередньою оплатою.
Оформлення договору з використанням векселів.
Під час оформлення договору з використанням векселів організація продає покупцю вексель на суму, рівну вартості обраної квартири. Коли підходить термін погашення векселя, продавець обмінює цінний папір квартиру. Така схема вкрай ненадійна: вказується лише вартість векселя, термін погашення, кому та ким він виданий. Юридично до обраної квартири цей документ стосунку не має, тобто компанія може просто виплатити гроші, і зобов'язати її надати квартиру немає можливості.
Оформлення договору за попередньою оплатою.
За схемою попередньої оплати з покупцем квартири укладається попередній договір і проводиться 100% передоплата. Після закінчення будівництва житлового будинку організація оформляє квартиру на себе, потім передає її покупцю за договором купівлі-продажу нерухомості. Схема попередньої оплати, як і вексельна, не дає потенційному покупцю гарантій на отримання обраної та оплаченої квартири.
Перед тим, як підписати договір і віддати гроші, необхідно переконатися в наявності у компанії-продавця основного пакету правовстановлюючих документів, до якого входять: — постанова місцевих органів влади, — інвестконтракт, — державна реєстрація права власності або орендиземельної ділянки, — протокол попереднього розподілу квартир, — дозвіл на будівництво житлового будинку, — договори щодо залучення фінансових коштів.
Суттєві умови договору.
До суттєвих відносять умови, які необхідні та достатні для укладання договору. Істотними умовами договору є: правовий статус договору, предмет договору, учасники договірних відносин, ціна, час, місце та спосіб виконання, права та обов'язки сторін. Якщо в запропонованому договорі відсутня хоча б одна істотна умова, такий документ не має юридичної сили.
Як не стати жертвою шахрайства при купівлі квартири у новобудові?
Щоб не стати жертвою шахрайства, не довіряйте гроші організації, ціни на квартири в якій суттєво нижчі, ніж у інших продавців.
Піддавшись спокусі обіцяної вигоди, ви можете передати свої гроші компанії-одноденці, організатори якої зникнуть, оголосять про банкрутство або оформлять фіктивне правонаступництво своєї організації, продавши неіснуючі квартири десяткам довірливих клієнтів.
Якщо у покупця виникають сумніви щодо надійності забудовника або компанії-продавця, то він має право ознайомитися з її установчими документами: свідоцтвом про держреєстрацію, статутом, установчим договором.
Шахрайство після завершення будівництва та здачі будинку.
Коли будівництво будинку завершено, виконано всі інженерні роботи та благоустрій та озеленення прилеглої території, будинок підлягає здачі Державної приймальної комісії. На цьому етапі недобросовісні продавці знаходять багато способів змусити покупця виплачувати суми, які не передбачені в договорі. Улюблений привід змусити покупцярозщедритися - обміри БТІ.
У тексті договору вказується проектна площа квартири та додатково обговорюється, що при відхиленні фактичної площі готової квартири у більшу чи меншу сторону, сторони роблять додаткові взаєморозрахунки.
В результаті «договореностей» із співробітниками БТІ площі всіх квартир виявляються на 2-3% більше проектною, в результаті доплачувати доводиться лише покупцям. Іноді взаєморозрахунків з БТІ не виробляються, в цьому випадку може виявитися, що фактична площа квартири на ті ж 2-3% менша за оплачену проектну. Можуть вимагати гроші за погодження електромонтажного внутрішньоквартирного проекту та приєднання до поверхового щита.
Незаконним є стягнення плати за нотаріальне засвідчення договору – договір пайової участі, інвестування, переуступки прав не вимагає засвідчення нотаріуса. Банк, у якому відкрито рахунок продавця, ні стягувати комісію за нарахування коштів, оскільки Витрати опреационно-касовое обслуговування несе сама організація. Заповзятливі співробітники організації-продавця можуть нарахувати квартплату з дати здачі будинку Держкомісії. Це також є порушенням закону, оскільки квартплата та оплата послуг з охорони та прибирання будинку та його території нараховуються лише з дня підписання договору з експлуатуючою організацією, не раніше.
Іноді до тексту договору включають вимогу після закінчення будівництва вступити до Товариства Власників Житла і на цій підставі вимагають виплати вступних та членських внесків. Покупці квартир стають членами освіченого ТСЖ лише за власним бажанням і лише після реєстрації прав власності.
Після завершення будівництва та здачі будинку державної приймальної комісіїпокупцю потрібно приїхати в офіс компанії, з якою було укладено договір, та підписати Акт приймання-передачі квартири. Для оформлення квартири у новобудові у власність необхідно підготувати наступний пакет документів.
— оригінал договору та всі додаткові угоди щодо нього;
— акт про оплату та закриття всіх фінансових відносин між покупцем та продавцем;
- акт приймання-передачі квартири;
- договір про поступку прав (якщо має місце);
- документи БТІ;
– експлікація та поверховий план;
- ксерокопію протоколу про розподіл квартир між інвесторами;
- ксерокопія дозволу на введення будинку в експлуатацію;
— паспорт та ксерокопії всіх його сторінок;
- квитанція про оплату держмита.
Якщо справжність документів викликає сумнів, то реєстратор може звернутися до правоохоронних органів та інших установ для проведення відповідної перевірки. Відмовити у реєстрації прав можуть лише у випадках, передбачених у ст. 20 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, у такому разі власник квартири може оскаржити відмову в суді. Підтвердженням права власності є видача свідоцтва. З цього моменту ви є повноправним власником квартири в новому будинку і можете володіти, користуватися та розпоряджатися нею на власний розсуд.