Іпотека інфляція та вартість оренди
Економіка України знаходиться в постійному русі. З кожним роком рівень інфляції збільшується. У повсякденному житті ми не помічаємо зростання цін на звичайні товари, оскільки з ним збільшується і наш рівень зарплат. Крім того, процес подорожчання відбувається, як правило, поступово і помітити його буває дуже складно, особливо якщо в країні немає значних криз і заворушень. Інакше справа з великим кредитуванням. Адже те, що сьогодні коштує кілька мільйонів, через 10 років може подорожчати вдвічі. Найбільш актуальне для населення питання - це взяття іпотеки. Сюди належить також послуга видачі кредитів під заставу нерухомості, що купується. Відсоткові ставки за іпотекою досить високі – у середньому вони становлять 12–13,5% річних. Однак при врахуванні інфляції, великої суми кредиту і його тривалому терміні сума переплат в кінцевому підсумку може стати воістину нечуваною - виплачених банку грошей з лишком вистачить на купівлю кількох квартир.
Вартість переплати за банківською іпотекою
Давайте розрахуємо відсоткову переплату за іпотечним кредитом. Як вихідні дані візьмемо діючу програму Альфа Банку на купівлю квартири на вторинному ринку нерухомості з необхідністю надання форми 2 ПДФО довідки про доходи.
Отже, в середньому вартість квартири складе 3000000 рублів. При початковому внеску 15% (що становитиме 450 000 рублів) кредитна сума становитиме 2 550 000 рублів. При оформленні кредиту на 20 років банк надає клієнту 13,4% річних. Таким чином, клієнт буде змушений щомісяця виплачувати банку 30604 рубля. Нескладно розрахувати, скориставшись на сайті Альфа Банку іпотечним калькулятором онлайн, що після терміну кредитування та при врахуванні всіх банківських комісійклієнт виплатить банку 7345143 рубля. Разом сума переплати 4795142 рубля.
Переплати по іпотеці з урахуванням інфляції та зростання цін на нерухомість
Погодьтеся, що прості підрахунки відображають, наскільки багато грошей доведеться віддати банку - їх з лишком вистачило б на придбання одразу трьох аналогічних квартир, такі грабіжницькі відсотки стали б нищівними при оформленні іпотеки молодими вчителями. Проте чи справді така нечувана переплата, якщо врахувати інфляцію, яка відбудеться за 20 років виплат? За цей час гроші втратять свою цінність, і сума в 7,3 мільйона рублів не здасться такою вже значною. Та й ціни на житло через 20 років помітно збільшаться. Якою ж стане насправді переплата іпотекою, якщо в розрахунках внести поправку на інфляцію і фактор зростання вартості нерухомості? Спробує розрахувати цей показник.
1. Інфляція. Отже, повна сума банківських виплат становитиме 7345143 рублів. Визначити цінність цих грошей через 20 років зі 100% упевненістю, звичайно ж, не можна, проте провести приблизний розрахунок цілком можливо. Декілька останніх років рівень інфляції в Україні досить стабільний – він становить приблизно 6,5%. Візьмемо цей показник за вихідний, щоб визначити, наскільки впаде значимість суми в 7345143 рублів через 20 років.
Після внесення платежу на погашення кредиту по іпотеці на залишкову заборгованість щомісячно впливатиме інфляція у вигляді 6,5/12 = 0,5417%. Однак це не остання вартість, оскільки відсоток з іпотеки можна знизити. Саме такий розмір знецінення впливатиме на залишкову суму кредиту щомісяця до повного погашення боргу перед банком. Знайти докладнішу інформацію про це можна, вивчивши матеріали щодо впливу інфляції на ставкукредитування та кінцеву суму переплати.
2. Збільшення ціни нерухоме майно. Проведені розрахунки не можна вважати повними, а то й закласти у яких чинник щорічного постійного зростання нерухоме майно. І якщо на сьогоднішній день квартира оцінюється в 3 мільйони рублів, то через 20 років її ціна істотно зросте. Скласти точний прогноз подорожчання квадратного метра житла дуже складно, тим більше на такий тривалий термін. За останнє десятиліття вартість нерухомості суттєво зросла, проте останнім часом ситуація нормалізувалася за рахунок зростання ринку нерухомості та появи на будівельній арені великої кількості нових забудовників. Середнім показник зростання - для розрахунку візьмемо 3% збільшення вартості на рік.
Таким чином, вартість квартири, ціна якої зараз становить 3 000 00 рублів, змінюватиметься відповідним чином:
- через один рік розраховуємо на 3000000 +3% і отримуємо 3090000 рублів;
- через два роки відповідно 3090000 + 3% = 3182000 рублів;
- через три роки розраховуємо 3182000 + 3% = 3278181 рублів;
- через 4 роки 3278181 + 3% = 3376525 рублів і так далі
Провівши відповідні розрахунки, отримаємо вартість квартири через 20 років: 5260506 + 3% = 5418321 рублів. Таким чином, за 20 років вартість тієї ж квартири зросте на 2418321 рубль.
Таким чином, підіб'ємо підсумок. Якщо спочатку ми купуємо квартиру за 3 000 000 рубля і кредит і вона обходиться нам з урахуванням банківських відсотків 7 345 143 рубля, то через 20 років ціна нашої житлоплощі вже складе 5 417 321 рубль, знизивши таким чином переплату до суми в 2 рубля. Однак рівень інфляції поглине і цю суму за період, що минув. Весь розмір «переплати» буде з'їдено за рахунок інфляції тазростання цін. Навіть щомісячний платіж з кожним роком здаватиметься все менш обтяжливим. Тому розмір переплати може злякати лише на перший погляд.
Порівняння оренди квартири та іпотеки
Друге питання, яке хвилює безліч людей, чи не вигідніше винаймати житло, а різницю в ціні між орендною платою та виплатою банківських відсотків відкладати на придбання нового житла? Тим більше, що відкладати гроші можна на депозитному банківському рахунку, тим самим отримати з них дохід і вберегти від інфляції. Розрахуємо цю можливість.
Візьмемо як вихідну ту ж квартиру, ціна якої становить 3 000 000 рублів. Оформивши на неї іпотеку в Альфа Банк терміном на 20 років, щомісяця доведеться сплачувати 30 600 рублів банку. Невеликий аналіз вартості нерухомості в Санкт-Петербурзі показав, що вартість оренди приблизно за аналогічну квартиру складе 18 000 рублів. У разі виявлення більш вигідної пропозиції в іншому банку, іпотеку можна перекредитувати.
Варіант онлайн оформлення іпотеки передбачає внесення первісного внеску у розмірі 450 000 рублів, причому квартира перейде в приватну власність тільки через 20 років. Що стосується орендою потрібно щомісяця сплачувати 18 000 рублів. Для рівних умов кладемо суму 450 000 рублів (розмір початкового внеску) на депозитний рахунок, за умов якого передбачено можливість щомісячного поповнення у сумі 30 600 – 18 000 = 12 600 рублей. При цьому не слід забувати про те, що орендна плата також підвищуватиметься з року в рік – середнім та візьмемо за даність щорічне підвищення на 3%. Тому щорічно ми зможемо поповнювати депозитний вклад на меншу суму.
Відкриємо депозит терміном 3х років із можливістю пролонгації. Отже, увнаслідок накопичення ми отримаємо:
- через 1 рік на рахунку накопичилася сума 608839 рублів, при цьому вартість оренди складає вже 18540 рублів, таким чином майбутні щомісячні наші вклади складуть 12060 рублів;
- через 2 роки на рахунку - 774795 рублів, оренда складе 19100 рублів, майбутні щомісячні вклади - 11500 рублів;
- Через 3 роки на рахунку - 970861 рублів, оренда складе 19670 рублів, а майбутні щомісячні вклади - 10930 рублів.
- через 17 років на рахунку - 4906473 рублів, оренда складе 30590 рублів. При цьому вартість покупки житла через 17 років дорівнюватиме 4958536 рублів. Таким чином, через 17 років та 3 місяці сума депозиту стане рівною вартості квартири.
Висновок. Таким чином, ті, хто орендує житло та відкладає різницю у виплатах на депозит, куплять квартиру на 3 роки раніше, ніж ті, хто одразу візьме іпотечний кредит.