Як знизити платіж за чинною іпотекою Іпотека та субсидії
На ринку з'явилися ставки 11–12 відсотків річних і продовжувати обслуговувати дорогий кредит недоцільно. Обіцяне зниження ставок з іпотеки наступного року має зробити програми перекредитування ще більш актуальними. Насправді у рефінансуванні — одержанні нового кредиту на вигідніших умовах, ніж у момент оформлення, — зацікавлений не лише позичальник. Завдяки цим програмам банки отримують можливість залучати нових клієнтів із позитивною кредитною історією. Саме тому після значної перерви на ринку знову з'явилися такі пропозиції, що банки сьогодні готові конкурувати за добірних клієнтів.
Коли рефінансування іпотеки є вигідним?
Якщо позичальник бачить, що його поточна ставка за кредитом вище за діючі на ринку, він може спочатку спробувати домогтися зміни умов кредитування у своєму банку (за наявності такої програми), а якщо той відмовить, шукати відповідну пропозицію на ринку. Насправді найчастіше кредити рефінансуються за іншими банках.
«Думати про перекредитування варто, якщо різниця між поточною процентною ставкою та ставкою, яку банк пропонує за новим кредитом, становить не менше 1,2–1,5 відсотка», — вважає начальник відділу продажів іпотечних кредитів роздрібної філії банку «ВТБ» у Красноярську (раніше "Банк Москви") Наталія Новосельцева.
Ставка рефінансування за новою програмою — не єдиний критерій, який варто орієнтуватися, думаючи про рефінансування. «Іноді люди перекредитовуються, навіть якщо відсоткова ставка за новим кредитом така сама, але пропонуються інші умови страхування. Наприклад, страхування життя у нашому банку необов'язкове для бюджетників та співробітників великих підприємств, — розповідає начальник.додаткового офісу "Предмостная площа" "Газпромбанку" Наталія Букатіна. — Хтось перекредитується, бо за рефінансування є можливість взяти велику суму кредиту та отримати готівку на свої потреби. Процентна ставка за таким кредитом буде нижчою, ніж за споживчим. Нещодавно позичальник, який мав в іншому банку залишок заборгованості з іпотеки у розмірі 3,5 мільйона рублів, взяв у нас у кредит 4,2 мільйона, погасив заборгованість перед первинним банком-кредитором, а 700 тисяч рублів узяв готівкою».
Перекредитуватися вигідно — означає врахувати економію від зниження ставки або відсутності страховки та витрати, що супроводжують отримання нового кредиту. Це оплата звіту про оцінку об'єкта нерухомості в акредитованій компанії (орієнтовно 3 тисячі рублів), страхування об'єкта та страхування життя та здоров'я позичальника (за тарифами страхової компанії), держмито при реєстрації іпотеки в Росреєстрі (2 тисячі рублів).
Змінити ставку за кредитом чи термін кредитування?
У разі рефінансування іпотеки можна зменшити як суму щомісячних платежів, так і термін кредитування — все залежить від конкретної ситуації. Іноді клієнтові банку вигідніше скоротити терміни: що швидше він розрахується за кредитом, то меншою у результаті виявиться сума переплати. Але, можливо, саме зараз позичальнику важливіше знизити щомісячне навантаження на сімейний бюджет та скоротити платежі за кредитом.
Оскільки рефінансування — це новий кредит, позичальнику доведеться пройти оцінку кредитної історії, і якщо клієнт банку допускав прострочення платежів або за час, що минув з отримання першого кредиту, фінансове становище клієнта погіршилося, йому можуть відмовити в новій позиці.
Порядок рефінансування іпотеки
Насправді процедура рефінансування складається знаступних етапів: позичальник звертається до банку, де хоче отримати новий кредит, надає довідку про залишок заборгованості та документи на квартиру. Після цього банк виносить попереднє рішення, і якщо воно позитивне, кредитна організація розглядає об'єкт і замовляє звіт про оцінку. На цьому етапі позичальник має отримати згоду банку – первинного кредитора на перекредитування. Але навіть якщо банк відмовить, рефінансувати іпотеку можна.
«Ми рефінансуємо іпотеку, навіть якщо первинний кредитор відмовляється винаймати заставу з квартири, — розповідає Наталія Букатіна. — У такому разі на рахунок у цьому банку перераховуються гроші на погашення залишку заборгованості. На час, поки на квартиру не накладено заставу в нашому банку, ми пропонуємо позичальникам залучити двох поручителів. Вони потрібні, щоб підстрахуватися від можливих ризиків на період, коли з квартири вже знято обтяження в одному банку та ще не зареєстроване у нашому. Ця процедура триває два-три місяці».
Після цього гроші переказують на рахунок у банку — первинному кредиторі, і він видає заставну із записом про те, що заборгованість погашена. Позичальник звертається з цією заставою в регпалату і знімає обтяження.
На час, коли перший банк-кредитор вже зняв обтяження з квартири, той, що вас рефінансує, швидше за все, запропонує вищу ставку за кредитом, доки не оформив заставу. Так робить, наприклад, банк «Відкриття» за програмою «Рефінансування»: до обтяження на квартиру діє ставка 14 відсотків річних, після — 13 відсотків.
Поки що перекредитування затребуване переважно у тих, хто брав кредити за великими ставками на початку 2015 року. Воно не стало поширеним, просто тому, що позичальники не знають про переваги програмрефінансування. «Клієнти не завжди розуміють плюси пропозиції банків, – зазначає керівник відділу іпотеки компанії „ГРАНТА-нерухомість” Ірина Селіванова. — Вони вносять платежі з іпотеки і не хочуть займатися переоформленням кредиту або бояться з великого банку переходити до невеликого комерційного, хоча той пропонує набагато вигідніші умови».
Нові програми рефінансування з'являться, оскільки кількість якісних позичальників знизилася. За іпотекою зараз приходять ті, хто вже обслуговує кілька споживчих кредитів або раніше припускав прострочення. Не дивно, що банки розгорнули боротьбу за добірних позичальників. Саме в них кредитні організації сьогодні бачать можливість збільшення свого кредитного портфеля.
Перелік документів для рефінансування іпотечного кредиту
Документи на квартиру:
свідоцтво про право власності;
документи-підстави (у свідоцтві вказані вгорі);
технічна документація (кадастровий паспорт);
витяг з ЄДРП;
витяг з домової книги та фінансово-лицьового рахунку;
звіт про оцінку об'єкта (його потрібно заново замовляти до угоди).
Документи за першим кредитом*:
графік платежів (актуальний, якщо були дострокові погашення);
дозвіл на укладання договору наступної іпотеки (згоду чи відмову обслуговуючого банку);
договір страхування, а також документи, що підтверджують факт сплати страхової премії (квитанції);
виписка за рахунком, що відображає погашення кредиту, що рефінансується, за весь період терміну обслуговування рефінансованого кредиту (не менше ніж за останні 180 календарних днів), засвідчена банком — первинним кредитором;
довідка від банку-кредитора про якість обслуговуванняборгу за рефінансованим кредитом та розмір залишку позичкової заборгованості.
Вимоги до довідки щодо якості обслуговування боргу:
оформлена на фірмовому бланку;
засвідчена підписами посадових осіб та печаткою банку - первинного кредитора;
містить відомості про залишок позичкової заборгованості та відсутність простроченої заборгованості (за основним боргом та відсотками) на дату видачі довідки;
містить відомості про якість погашення кредиту, що рефінансується, за весь період його погашення.
* Попередній список документів, які в процесі розгляду можуть додатково запросити документи.