Яка має бути зарплата для видачі іпотеки - Іпотечне кредитування
Про іпотеку написали стільки страшних легенд, що наважуються зазирнути в кредитну організацію і дізнатися «що і як» тільки дуже сміливі люди. На жаль, звичайно, є причини, через які претенденту можуть відмовити в іпотечному кредиті. Але за останні роки «фейсконтроль» у цій сфері став набагато ліберальнішим.
Тут риби нема!
Найстійкіша легенда іпотеки – нібито для її отримання у позичальника зарплата має бути вищою за середній і обов'язково «біла». Можливо, колись на початку докризового іпотечного буму так і було. Але сьогодні за потенційного позичальника борються регіональні оператори АІЖК та не один десяток банків із власними іпотечними продуктами. І лібералізм щодо доходів потенційного позичальника зайшов настільки далеко, що, наприклад, за програмами АІЖК кредит може отримати особа, яка взагалі не має доходу.
«Як позичальники, які не мають доходів, АІЖК розглядає молодих матерів з материнським капіталом або молодого учня вищого навчального закладу, – пояснив БН віце-президент ДК «ЮРІНФО» (сервісного оператора АІЖК) Микола Лавров. – Але тут є обов'язкова умова. Одержувач має бути співпозичальниками, які мають підтверджений дохід, достатній для погашення кредиту».
Відповідно частина кредиторів прописує у своїх нормативах нижню межу доходу позичальника, частина – немає.
Втім, навіть якщо нижній поріг кредитором не названо, він існує. "Дохід клієнта повинен бути достатнім для отримання мінімальної суми кредиту - 500 тис. руб.", - пояснює керівник Санкт-Петербурзькою філією НОМОС-Банку. Віктор Пітернов.
У «ЮРІНФО», у свою чергу, наводять такий розрахунок: за стандартами АІЖК для отримання 1 млн. руб. у кредит на 10 років білий дохідпозичальника має становити 30 тис. руб. Але в стандартах АІЖК прописано ліберальні умови щодо залучення співпозичальників – до трьох осіб, причому не обов'язково родичів. Тобто дохід одного позичальника може бути від 10 тис. руб. У цьому мільйон рублів – сума, достатня істотного поліпшення житлових умов.
Інакше кажучи, сьогодні для отримання іпотеки великих заробітків не потрібно. З огляду на те, що середня зарплата у Петербурзі становить близько 25-30 тис. крб., а кредитні організації дозволяють брати участь у отриманні кредиту трьом-чотирьом созаемщикам, іпотека виявляється фінансово доступна більшості петербуржців.
Також йде в минулу вимогу, щоб захід, що заявляється, обов'язково був «білим». Банки взагалі починають знімати вимогу до позичальників декларувати прибутки.
Інша річ, що на мінімальний кредит палац не купиш. І банки визнають, що часто не вони відмовляють претендентам у видачі іпотеки, а відмовляються самі претенденти. Щойно дізнаються, наскільки незначну суму вони можуть претендувати.
Адже, як пояснює начальник відділу маркетингу «Санкт-Петербурзького центру доступного житла» Юрій Варламов, кредитори, бачачи підвищені ризики при розгляді кредитної справи, намагаються, як правило, запропонувати суму кредиту нижче за запитувану.
Крім того, за мінімальної зарплати стає проблемою внесення великого першого внеску, та й повернення самого кредиту серйозно розтягується за строками. Водночас рівень відсоткової ставки якраз і залежить від терміну кредитування і розміру початкового внеску. А значить, петербуржець із низькою зарплатою у результаті за нову квартиру заплатить набагато більше високооплачуваного сусіда.
А то за шпигуна можуть прийняти
Тим часом причиною длявідмови у видачі іпотеки може послужити як низький дохід претендента. І, до речі, єдиної статистики відмов немає.
Наприклад, приводом для відмови може стати надмірно малий або похилий вік. Для програм АІЖК вік позичальника на момент укладання має становити не менше 18 років і не повинен перевищувати 65 років на момент закінчення строку іпотечного кредиту. У банків із цим суворіше. У тому ж Райффайзенбанку вимагають, щоб вік становив не менше 24 років на момент надання кредиту та до 55 років для жінок та до 60 років для чоловіків на момент закінчення дії кредитного договору.
Перевіряються інші параметри. «Якщо говорити про загальні вимоги до позичальників – це громадянство РФ, постійне місце роботи та стабільний дохід, достатній для обслуговування кредиту, – розповідає начальник управління іпотечного кредитування філії Абсолют-Банку в Санкт-Петербурзі Дмитро Алексєєв. – При аналізі клієнта ми перевіряємо всю наявну інформацію про клієнта, наприклад вік, освіту, трудовий стаж, кредитну історію, наявність активів у власності тощо».
На жаль, короткий стаж роботи – вагома причина відмови. Зазвичай «нижній поріг» починається з щонайменше шість місяців останньому місці роботи за загальному трудовому стажі щонайменше року. Якщо це місце роботи - перше для позичальника, то стаж на цьому місці повинен становити не менше одного року.
Але, напевно, найдбайливішій перевірці підлягає кредитне минуле претендента. «Ті відмови, які є, спричинені поганим обслуговуванням попередніх кредитів», – наголошує Віктор Пітернов.
В цілому ж представники кредитних організацій стверджують, що відмови не мають масового характеру. «У нашому банку досить лояльні вимоги до позичальників і дуже рідкісні випадки, коли позичальникна першій стадії розгляду не відповідає умовам програми», – зокрема, запевняє начальник відділу розвитку іпотеки філії «Петровський» банку «Відкриття» Катерина Золотарьова.
Тобто банку не стільки потрібні різні документи, скільки потрібно повірити, що клієнт зможе щомісяця платити борги і при цьому не протягне ноги і не збунтується.
Зазвичай, максимальне ставлення щомісячного платежу становить 40-50% рівня доходу позичальника. Таким чином, необхідність офіційно обмежувати нижній поріг зарплати для видачі іпотеки у кредитних організацій відпадає. Людина з низьким доходом за умов великого міста і так приречена жорстке скорочення потреб. Відповідно він не ризикне утискатися у витратах ще вдвічі.
Ласкаво просимо на землю предків!
Окрема причина відмови – коли кредитора влаштовує позичальник, але з підходить обраний об'єкт нерухомості як предмет застави. Так, за даними НДВ-Нерухомість, частка таких відмов становить 5-7%.
Категорична відмова чекає позичальника у випадках, коли будинок стоїть у плані під знесення. Або предметом застави є пам'ятка архітектури. Або в квартирі є незаконені перепланування, які не можна узгодити заднім числом. Або зношування будинку, в якому знаходиться предмет застави, БТІ оцінює більш ніж на 60%. Або обтяження квартири правами третіх осіб. Нарешті, частки та окремі кімнати. «Щоправда, є один виняток, – уточнюють у «НДВ-Нерухомість». – Якщо людина викуповує останню кімнату та стає власником усієї квартири».
У Петербурзі відмови, за словами Золотарьової, найчастіші через те, що квартири виявляються історичними об'єктами або мають суттєві несанкціоновані перепланування.
Також із певноюобережністю банки ставляться до квартир у хрущовках, що потрапили у програму реновації, до заміської нерухомості, до квартир з газовими колонками та до будинків з дерев'яними перекриттями.
З іншого боку, якщо кандидат на іпотеку за якимось параметром трохи «не дотягує», банк може піти назустріч. «Якщо відхилення від вимог незначне, можливий індивідуальний розгляд заявки через кредитний комітет», – пояснює Катерина Золотарьова. «Чим вищий початковий внесок позичальника, тим лояльніший банк під час розгляду заявки на кредит», – додає керівник відділу кредитних продуктів ОТП-Банку Юлія Маціяшко.
До речі, ряд кредитних організацій має інструменти, що дозволяють знизити відсотки за кредитом. Наприклад, Номос-банк готовий знизити ставку, якщо клієнт таки підтверджує дохід офіційними документами. Або якщо клієнт бере кредит не під зав'язку, тобто розмір платежу по іпотеці складе не більше 45% від щомісячного доходу. Або якщо клієнт готовий при видачі кредиту одноразово внести плату за обслуговування.
А в Абсолют-Банку для зниження ставки пропонується підключити платну опцію «Абсолютна ставка».
На запитання, чи є сенс торгуватися, всі банки відповідають: «Ні». Однак саме коли клієнт намагається торгуватися, перевіряється «гнучкість» запропонованих програм. І виявляється багато нюансів, які сприяють більш прагматичному ухваленню рішення.