Керуюча компанія або ОСББ що робити мешканцям багатоповерхівок після 1 липня
Тому повернемося до цих двох варіантів: ОСББ чи керуюча компанія?
Тема створення ОСББ для миколаївців не нова: вже багато років городян агітують та всіляко підштовхують до самостійності та обслуговування своїх будинків. Природно, що разом із незалежністю після створення ОСББ до мешканців приходить і безліч проблем. Чи жарт: відповідальність за стан будинку, комунікацій, прибудинкової території, за розмір тарифів цілком і повністю лягає на плечі власників квартир. Потрібно самостійно укладати договори підряду на вивіз сміття, наймати працівників для прибирання, самостійно вести бухгалтерський облік та боротися із боржниками. Загалом турбот вистачає. З іншого боку, кожен мешканець знає, що все, що відбувається в його будинку, чи то розбите скло в під'їзді, чи спалені кнопки в ліфті, стосується його особисто, оскільки ремонт ударить по його кишені. А значить, і стежити за майном будинку потрібно як за власним.
А ось варіант залучення компанії, що управляє, для нас досить новаторський. Тому тут потрібно розглянути питання докладніше. Почати треба з того, що таке керуюча компанія. Керівна компанія - це створена та зареєстрована відповідно до законодавства юридична особа, організація, яка надає послуги з утримання будинків та прибудинкової території на підставі укладеного договору. У договорі прописується перелік послуг, які надаватиме організація та їх вартість для мешканців, або «квартплата». Якщо у будинку не створено ОСББ, то керуюча компанія вибирається на загальних зборах власників квартир. Якщо організація набирає понад 51% голосів власників квартир, уповноважений представник укладає із нею договір на обслуговування. Тим самим мешканці отримують більш сучасний та надійнийЖЕК. Чому надійніший? Насамперед тому, що всі послуги та їх вартість відкрито прописуються в договорі на обслуговування, і кожен мешканець чітко знає, за що він платить, а якщо якась послуга не надається, а в договорі вона прописана, то це вже є підставою для пред'явлення претензій. Крім того, жителі багатоповерхівок уникають головного болю у вигляді необхідності наймати на роботу бухгалтера та директора ОСББ, сантехніка, слюсаря, електрика тощо. Усе це робить за них керуюча компанія.
Але не варто спокушатися раніше - як і в будь-якій іншій справі, завжди існують підводні камені. Найсерйозніший із них - це можливість «нарватися» на непорядну керуючу компанію.
Справа в тому, що на ринку сфери ЖКГ завжди є охочі підзаробити, а зробити це в даному випадку просто: взяти з мешканців більше грошей і надати їм якнайменше послуг, а то й ніяких послуг не надавати. Наприклад, нам стало відомо, що ось уже кілька місяців миколаївськими дворами ходять якісь сумнівні особи, які представляються «підприємцями з Одеси». Вони вмовляють мешканців укласти з ними договір, заманюючи розповідями про майбутнє «благополуччя» з їх приходом. Ось тільки «керувати» вони мають намір із тієї ж сусідньої Одеси, навідуючись до Миколаєва, здебільшого, щоб зібрати гроші з мешканців. Зрозуміло, що у разі виникнення аварійної ситуації в будинку мешканці своїх одеських керуючих довго шукатимуть. Та й у принципі, яке їм там, в Одесі, річ, вивезли у дворі сміття чи ні?
Є ще чимало нюансів, які потрібно обов'язково знати, укладаючи договір з керуючою компанією, щоб потім не опинитися віч-на-віч з комунальними проблемами. Саме тому вкрай важливо вибирати надійну, відкриту та доступну організацію.
Про те, які взагалі вимоги мають пред'являти жителі до компанії, що управляє, і якими вони бувають, ми вирішили поговорити з професіоналами. Наш співрозмовник – заступник директора ТОВ «Житлосервіс-Миколаїв» Артем Стукалов дуже докладно розповів про всі тонкощі та особливості житлово-комунальної арифметики.
ТОВ «Житлосервіс-Миколаїв» - це нова компанія, створена у Миколаєві активними молодими людьми, головна мета яких не просто якісно надавати послуги населенню, а й у принципі зробити місто кращим та чистішим. Як пояснив нам заступник директора, ця організація є не тільки керуючою, а й обслуговуючою, тобто може працювати і з будинками, де вже створено ОСББ.
-Ми укладаємо договір з ОСББ і беремо на себе всі турботи щодо обслуговування будинку та прибудинкової території, внутрішньобудинкових мереж, підготовки до опалювального сезону, ремонту тощо. Тобто ОСББ, яке є юридичною особою, не має потреби наймати на роботу і платити на постійній основі зарплату двірникам, електрикам, сантехнікам. Усі ці фахівці є у нас, – пояснив Артем.
Природно, що ці послуги «Житлосервіс» надає і як керуючу компанію мешканцям будинків, де не створено ОСББ, і де з їх компанією уклали договір власники квартир за рішенням загальних зборів. До речі, договір – це найперше, на що, на думку експерта, треба звернути увагу городянам, щоб не потрапити на вудку недбайливих управлінців.
-Найважливіше - це щоб договір був гнучким, а не типовим та стандартним. Я маю на увазі можливість мешканців самостійно вносити в документ ті послуги, які потрібні саме цьому будинку. Наприклад, ви знаєте, що у вашому будинку вже давно необхідно замінити каналізаційні труби: у підвалі по коліна фекальнихвод, у під'їзді стоїть моторошний запах, влітку повно комах. У такому разі потрібно вписати в договір послугу щодо заміни цих комунікацій, і компанія, що управляє, зробить дані роботи. Тому я й кажу про те, що договір обов'язково повинен включати побажання мешканців, враховувати особливості конкретного будинку. Саме тому наша компанія «Житлосервіс-Миколаїв» пропонує мешканцям на загальних зборах спільно підготувати саме такий документ, де всі умови подальшої співпраці будуть максимально прозорими. Це важливо, щоб потім мешканці отримували саме ті послуги, які потрібні конкретному будинку, і кожна людина знала, за що вона платить і з чого складається тариф її квартплати, – каже Артем Стукалов.
Тарифи - це ще одне важливе і досить болісне для миколаївців питання. Мешканці втомилися не тільки від постійного підвищення вартості послуг, що надаються жеками, а й від їх закритості. Навряд чи пересічний мешканець миколаївської багатоповерхівки знає складові свого тарифу, та перелік обов'язкових послуг, які він щомісяця має оплачувати. А як же у такому разі проконтролювати ефективність роботи ЖЕКу? Зрозуміти, чи він виконає взяті зобов'язання і чи не йдуть гроші старанних платників просто в кишеню керівництву ЖЕКу? Та ніяк. Тільки відкрито сформований тариф передбачає контроль якості виконання послуг. Формування тарифу - це ще один обов'язковий нюанс, на який необхідно звернути увагу при виборі компанії, що управляє.
За словами заступника директора ТОВ «Житлосервіс-Миколаїв», своїм клієнтам вони пропонують кілька варіантів тарифів. Наприклад, мінімальний тариф включає стандартний перелік послуг для підтримки будинку і прибудинкової території в доглянутому стані. Такий тариф підходить для будинків безособливих проблем та потреб. Або якщо в будинку існує необхідність капітального ремонту покрівлі, що протікає, або заміни труб, то мешканцям пропонується тариф, який включає в себе і витрати на ці роботи. Так, з одного боку, він буде дещо вищим, але, з іншого - дозволить вирішити проблему всього будинку і не вдарить сильно по кишені - не потрібно відразу викладати величезну суму, вартість того ж таки капітального ремонту даху буде розбита на тривалий період. Адже давно відомо, що ремонт дахів – проблема для Миколаєва вкрай актуальна, і в деяких будинках на нього чекають не один десяток років. У будь-якому випадку формування тарифу - це договірний процес, який здійснюється тільки спільно з мешканцями та з урахуванням їх рекомендацій.
У тарифі також обов'язково враховується так званий форс-мажор. Окремо формується своєрідний резервний фонд, кошти з якого потім використовують на ліквідацію аварійних ситуацій. Наприклад, серед ночі у підвалі прорвало трубу. Що в такому разі робить ЖЕК? Алгоритм дій простий: сантехнік дядько Вася, якого вдається до ранку все-таки затягнути у підвал, перекриває воду та йде в туман. А потім починається своєрідний марафон між мешканцями та співробітниками ЖЕКу: спочатку немає труби потрібного діаметра, потім треба знайти гроші на її покупку, потім провести тендер, потім знайти того самого дядька Васю, щоб він її встановив. І весь цей час вода у кращому разі на стояку, а в гіршому – у всьому будинку, перекрита. Знайома ситуація - тією чи іншою мірою з нею стикався кожен мешканець багатоповерхового будинку. Саме для того, щоб подібних прецедентів не виникало, «Житлосервіс» пропонує мешканцям формувати резервний «аварійний» фонд. Прорвало трубу? Сантехнік бере на складі потрібну, куплену за резервні кошти і просто виробляєзаміну. Або ж оперативно купує - гроші на такі випадки передбачені.
-На під'їзді ми обов'язково розміщуємо табличку з номером гарячої лінії, на яку кожен мешканець може зателефонувати і повідомити про аварійну ситуацію, що трапилася, або подати заявку на усунення будь-якої проблеми, - каже Артем.
Ще одна цікава деталь, про яку розповів нам заступник директора «Житлосервіс-Миколаїв». Компанія пропонує важливу послугу – консультацію юриста у сфері ЖКГ.
-Часто буває так, що у людей виникають проблеми у взаєминах із постачальником електроенергії чи води. Наш юрист готовий дати кваліфіковані відповіді на питання щодо сфери ЖКГ. При цьому ця послуга у нас абсолютно безкоштовна, – розповів Артем Стукалов.
І останнє. Сплачуючи за послуги, клієнт має право знати, куди і на що були витрачені його гроші. Це нормально, і саме такий підхід до сфери продажу та послуг у всьому цивілізованому світі. Чим, на жаль, наші ЖЕКи не могли похвалитися ніколи. Навіть уявити важко, що рядовий мешканець приходить у ЖЕК і просить надати йому звіт про витрати контори за останній квартал, правда? Як пояснив нам Артем Олегович, тепер щоквартальний звіт керуючої компанії – це не лише добра воля самої організації, а й вимога законодавства.
-Щоквартальна звітність провадиться на загальних зборах мешканців. Ми розповідаємо, що було зроблено, в якому обсязі, за яку вартість і чому було зроблено саме так, а чи не інакше. Крім того, на цих зборах формуються завдання компанії на наступний квартал, промовляються пропозиції та побажання мешканців, вирішуються якісь глобальні питання. Наприклад, про необхідність заміни ліфта або встановлення дитячого майданчика. Загалом нормальна практика цивілізованоговзаємодії між постачальниками послуг та їх споживачами, – каже Артем.
У свою чергу у ТОВ «Житлосервіс-Миколаїв» готові прийти на допомогу.
Тож у цьому випадку йдеться саме про те, що ініціатива не карається. Починати благоустрій треба зі свого під'їзду, свого двору, а там, дивишся, і масштаби збільшаться, і межі розширяться.
P.S. Вже після написання матеріалу стало відомо, що Верховна Рада ухвалила законопроект, який дозволить співвласникам багатоквартирних будинків достроково розірвати договір із призначеним на конкурсній основі керуючим у будь-який момент.
Як наголошується в пояснювальній записці, співвласникам багатоквартирних будинків надається право достроково розірвати договір із призначеним на конкурсній основі керуючим у будь-який момент, якщо вони визначаться з формою управління багатоквартирним будинком. Для цього співвласники повинні повідомити управителя про дострокове розірвання договору не пізніше ніж за два місяці до дати такого розірвання.
Також передбачається надання послуг з утримання будинків та споруд та прибудинкових територій виконавцями цих послуг до моменту визначення управителя багатоквартирного будинку.