Кому належать горища та підвали, Асоціація ТСЖ г
Кому належать горища та підвали?
Майже кожен власник багатоквартирного будинку цікавить питання: кому належать у його будинку технічні поверхи?
Про те, як власники квартир можуть у певній частині самостійно розпоряджатися даними нежитловими приміщеннями в будинку та отримувати від них певний дохід чи іншу користь, розповідає адвокат Олег Сухов, провідний юрист Першого столичного юридичного центру.
Не всі горища та підвали однакові
По-перше, відразу варто відзначити, що не завжди горища і підвали є місцями загального користування, а відповідно, належать на праві власності власникам будинку.
Так, на підставі положень абз. 2 п. 2 ст. 235 та п. 1 ст. 290 ЦК України, а також ст. 36 ЖК Україна загальної часткової власності належать приміщення, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи,горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали), а також дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше одного приміщення.
Таким чином, до спільної часткової власності законом віднесено технічні поверхи, тобто підвальні приміщення, горищні приміщення, в яких є інженерні комунікації, а також інше устаткування, що обслуговує більше одного приміщення.
При цьому, якщо в нежитловому приміщенні немає інженерних комунікацій та іншогообладнання, що обслуговує більше одного приміщення, а також немає іншого приладдя, що дозволяє віднести приміщення до технічного приміщення, зазначений об'єкт нерухомості не може ставитися до місць загального користування і вважається загальним майном всіх власників багатоквартирного будинку. Саме по собі розташування приміщення в підвалі або на горищі ще не свідчить про його виключно технічне призначення.
Вторинний фонд
Однак якщо ми беремо вторинний фонд, то в більшості випадків при отриманні виписок з Росреєстру можна виявити, що підвалиі горища вже числяться у власності певних фізичних або юридичних осіб. Як це можливо? Дуже просто. У 90-х роках, під час тотальної приватизації, приватизації підлягали й такі приміщення, які за чинним законодавством є спільним майном власників усього будинку. Однак на той момент законодавство було іншим, а власників було менше (через велику кількість муніципальних квартир). Надалі приватизовані або викуплені за договорами оренди нежитлові приміщення на горищах та підвалах переоформлялися у власність нових і нових покупців.
Крім того, мали місце такі відносини, відповідно до яких у будинках здійснювалася реконструкція, а підвальні та горищні приміщення фактично переводилися в житлові або нежитлові приміщення зі спеціальним призначенням, і дані частини будинку за документами вже не були місцями загального користування, а переходили у власність тих інвесторів, що здійснювали реконструкцію.
Новобудови
Якщо розглядати аналогічні приклади з новобудовами, то в даному випадку потрібно звертати увагу на проектну документацію нового будинку. Саме з проектноїдокументації органи БТІ складають технічні та кадастрові паспорти на всі приміщення у новому будинку.
Таким чином, якщо за проектною документацією горища та підвали є саме такими, ні за ким не закріплені та не виведені під певні цілі, то вони будуть місцями загального користування.
Якщо ж дані приміщення проходитимуть як спеціалізовані та окремі з можливістю їхньої окремої експлуатації, то забудовник зможе оформити право власності на дані приміщення безпосередньо на себе і надалі ними розпорядитися або на стадії будівництва будинку переуступити права на зазначені приміщення третім особам.
Судова практика
Судова практика виходить із визнання нежитлових приміщень, у яких немає комунікацій з обслуговування будинку, що належать на праві власності особі, яка здійснила будівництво такого будинку, або особі, яка набула даного нежитлового приміщення на інших законних підставах.
У судовому порядку розглядаються суперечки про визнання права спільної часткової власності на спільне майно будівлі, у тому числі у випадках, коли до Росреєстру внесено запис про право індивідуальної власності на вказане майно.
Якщо спільним майном володіють власники приміщень у приміщенні (наприклад, володіння спільними сходами, коридорами, холами, доступ до використання яких мають власники приміщень у приміщенні), однак право індивідуальної власності на спільне майно зареєстроване в реєстрі за однією особою, власники приміщень у даній будівлі вимагати визнання за собою права спільної часткової власності на спільне майно. Суд розглядає цю вимогу як аналогічну вимогу власника про усунення будь-яких порушень його права, не пов'язаних із позбавленням володіння (ст. 304 ЦК)РФ).
Тим часом, якщо особа, на ім'я якої до реєстру внесено запис про право індивідуальної власності на приміщення, що належить до спільного майна, володіє таким приміщенням, позбавляючи інших власників доступу до цього приміщення, власники інших приміщень у цій будівлі мають право звернутися до суду з позовом витребуванні майна з чужого незаконного володіння (ст. 301 ЦК України), поєднавши його з вимогою про визнання права спільної часткової власності. На такі вимоги поширюється загальний термін позовної давності (ст. 196 ЦК України).
У результаті
Таким чином, якщо ви, як власник будинку, хочете зайнятися питанням користування та розпорядження спільною власністю в будинку, такий як, наприклад, горища та підвали, то починати варто безпосередньо з звернення до Росреєстру для встановлення інформації, хто є власником даного майна та на якому на підставі. Отримана вказаним чином базова інформація дозволить визначити, на що можна та на що не можна розраховувати власникам будинку щодо таких місць спільної власності.