Критерій віднесення нерухомості до об’єкту капітального будівництва, Нерухомість

стійкість вашого становища!

Спрощений порядок легалізації будівель та споруд

Спробуємо розібратися, в яких випадках підприємці та юридичні особи можуть скористатися таким спрощеним порядком легалізації своїх будівель і споруд.

Відповідно до п. 17 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ(ГсК РФ) видача дозволів на будівництво не потрібно, зокрема, у таких випадках: будівництво об'єктів, які не є об'єктами капітального будівництва (кіосків, навісів та інших); будівництво на земельній ділянці будівель та споруд допоміжного використання. Відповідно до п. 10 ст. 1 ГсК Україна об'єктом капітального будівництва (ОКС) є будівля, будівля, споруда, а також об'єкти незавершеного будівництва, за винятком тимчасових будівель, кіосків, навісів та інших подібних будівель.

Таким чином, законодавець не відносить до ГКС тимчасові будівлі різного роду, на які не потрібна видача дозволів на будівництво.

Дозвіл на будівництво не потрібно і при будівництві споруд, будівель допоміжного використання, які, однак, дотримуючись змісту закону, можуть бути ГКС, якщо одночасно з цим не є тимчасовими спорудами. Істотна правова відмінність між спорудами тимчасового характеру та спорудами допоміжного призначення у тому, що споруди тимчасового характеру, з своїх конструктивних особливостей і з існуючої судової практики, не визнаються згодом об'єктами нерухомості, тобто. право власності на них оформити не можна.

Виходячи з абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, річ може бути віднесена до розряду нерухомих за наявності її міцного зв'язку із землею та неможливості їїпереміщення без непомірної шкоди призначенню. Також як необхідні ознаки нерухомості теорії громадянського права вказуються міцність і непотребность. У зв'язку з цим зі складу нерухомого майна логічно виключаються тимчасові переносні будівлі збірно-розбірного типу (намети, кіоски, павільйони тощо).

Вищезазначені правові визначення нерухомості, закріплені законодавством, нині є основними критеріями визнання об'єктів такими у судовому порядке. Крім того, до ознак, властивих нерухомому майну та пов'язаних з нерозривністю із землею, можна віднести і такі характерні особливості, як наявність фундаменту та неможливість відокремлення об'єкта від фундаменту без заподіяння йому значної шкоди, наявність різних комунікацій у ньому: газ, світло, вода та пр., досить висока вартість (тимчасові ж споруди, навпаки, не мають фундаментів, становлять в основі своєї збірно-розбірні конструкції, які без особливої для них шкоди можуть бути перенесені в будь-яке інше місце, на їх зведення, як правило, витрачається не так багато коштів та часу).

Тим часом існування такого оцінного за великим рахунком алгоритму та відсутність будь-якого законодавчого закріплення конкретного переліку об'єктів, які слід відносити до нерухомості, найчастіше обертаються як державною реєстрацією як нерухомість споруд, які такими не є, так і неправомірною відмовою у реєстрації реальних об'єктів нерухомого. майна, що надалі може призводити до судових спорів, у яких суд розбирається по суті наявних відносин і встановлює, належить той чи інший об'єкт до ОКС(нерухомості) чи ні підлягає реєстрації право власності нею.

Уу зв'язку з цим при вирішенні собі питання про віднесення того чи іншого об'єкта до нерухомості можна рекомендувати дотримуватися наступного правила:будівля, споруди можуть бути віднесені до нерухомого майна тільки в тому випадку, якщо їхнє переміщення неможливе без невідповідної шкоди для них. 7>

Розглядаючи питання тимчасових спорудах, можна дійти невтішного висновку, що це ГКС законодавець відносить до об'єктів нерухомості, а тимчасові будівлі, які є ГКС, будуть рухомими речами, тобто. передбачається можливість їх пересування без будь-яких збитків для їх призначення та цільового використання.

Так, п. 1.1 ДСН 81-05-01-2001 до тимчасових будівель та споруд відносить спеціально зведені або пристосовувані на період будівництва виробничі, складські, допоміжні, житлові та громадські будівлі та споруди, необхідні для виконання будівельно-монтажних робіт та обслуговування працівників будівництва . У п. 1.2 Положення про розміщення тимчасових будівель, що не є об'єктами капітального будівництва на території міста Ярославля, до тимчасових споруд, що не є ГКС, віднесені також споруди (споруди), що не належать до об'єктів нерухомості: майданчики, обладнані навісом для очікування пасажирами міського транспорту, з кіоском (зупинковий комплекс), майданчики для навчання водінню автотранспортних засобів, тимчасові автостоянки та паркування, тимчасові спорудження торгівлі та сфери послуг.

У цій Постанові суд вказав з посиланням на вищезгаданий п. 1 ст. 130 ДК РФ, що створення різноманітних легковозводимых конструкцій, легких збірно-розбірних споруд свідчить про відсутність міцного зв'язку таких об'єктів із землею і можливість їх переміщення без шкоди призначенню, у зв'язку з чим дані об'єктиє некапітальними будовами і не можуть бути віднесені до об'єктів нерухомості, у тому числі об'єкти, що не мають фундаменту, зі стінами та перекриттями з металевих конструкцій, торгових рядів. З усього цього суд робить висновок, що право власності на ці об'єкти не підлягає держреєстрації в порядку ст. 131 ДК РФ, оскільки вони є об'єктами нерухомості, оскільки є спорудами, які не належать до об'єктів капітального будівництва, і навіть є об'єктами допоміжного використання.

Якщо ж із документів, виданих повноважним органом, який здійснює технічний облік, слід, що об'єкт має ознаки, які свідчать, що він міцно пов'язані з землею, тобто. є об'єктом, переміщення якого без невідповідної шкоди його призначенню неможливе, то реєструючим органом провадиться державна реєстрація права на такий об'єкт.

На відміну від тимчасових будівель визнання будь-якого об'єкта допоміжною спорудою, як було зазначено вище, не може вести автоматично до відмови у визнанні цього об'єкта нерухомим майном (ОКС):будучи допоміжною спорудою і не будучи тимчасовою спорудою, об'єкт одночасно буде та нерухомістю, тобто. право власності на нього підлягатиме держреєстрації. Що ж законодавство відносить до допоміжних споруд, на які, однак, також не потрібно отримувати дозвіл на будівництво?

Як бачимо, тут містився приблизний перелік споруд допоміжного призначення, щоправда, чомусь одночасно віднесених законодавцем до капітальним (чи мав на увазі під цим поняттям повноцінний ГКС або законодавець справді мав на увазі саме допоміжну споруду в його сучасному трактуванні, не зовсім зрозуміло ззазначеного нормативного акта радянського періоду у зв'язку з відсутністю у ньому конкретної розшифровки цих термінів).

Відповідно до п. 6 Роз'яснень щодо застосування положень ДСК Україна в частині здійснення державного будівельного нагляду критерієм для віднесення будівель та споруд до допоміжних є наявність на аналізованій земельній ділянці основної будівлі, будівлі або споруди, стосовно якої нова будівля або споруда виконує обслуговувальну функцію. До таких споруд можна віднести мобільні збірно-розбірні та контейнерні будинки та склади, гаражі, блокпости для охорони об'єктів та інші подібні споруди. Тобто в цьому переліку допоміжних споруд є як явно тимчасові об'єкти, так і стаціонарні. У цьому зв'язку цікава і позиція Держбуду, на сайті якого свого часу було роз'яснено, що, наприклад, басейн поруч із заміським будинком або дачею буде спорудою допоміжного призначення, однак басейн, що будується для спортивних і розважальних цілей як самостійна споруда, до будов допоміжного призначення ставитись не може.